物业被罚44万元！沪上小区公共收益“－74万元”有后续，“糊涂账”仍存疑问→

3月23日，“新民帮侬忙”微信公众号发布报道《小区公共收益：－74万元！沪上业主惊呆：5年临时停车收入0；倒欠物业巨款》，讲述了徐汇区茶花玫瑰园公共收益资金余额竟出现负数“-74万元”，引发社会关注。据业主反映，在2019年3月5日至2024年3月4日5年审计时间段内，小区临时停车费收入为零；公共收益资金期初余额－103403.46元，5年收不抵支，期末余额更是惊现－748199.51元。

帮忙君随即对该小区“五年临时停车费为何是零”“坐支资金为何达151万”“负数余额是怎么出现的”等一系列问题，展开深入调查。近日，帮忙君了解到，城管执法部门对物业公司作出处罚，罚款443583.40元。但业主们对其中多笔“糊涂账”仍存疑问，希望得到有效解答。

临停收入瞒了多少？

在徐汇区相关部门的高度重视下，上海中审众环会计师事务所对茶花玫瑰园小区2019年3月5日至2024年3月4日的维修资金收支情况和收益资金收支情况进行审计的《审计报告》，提供了“第二版”。帮忙君注意到，去年的“第一版”有说明“本次审计未获取到小区临时停车费收入”。而“第二版”在“重要事项或其他事项说明”中，增加了这样的表述：审计期间内，我们未获取到小区临时停车费收入相关资料。根据物业公司提供情况说明……临停收入合计62400元，归属业委会55%部分为34320元。

茶花玫瑰园

审计报告第二版

帮忙君查询到，上海市城市管理行政执法局网站公布了一条“行政处罚案件信息”，案件名称“上海诚锦物业管理有限公司物业服务企业挪用、侵占公共收益一案”。处罚信息透露，“诚锦”物业挪用、侵占公共收益，根据《上海市住宅物业管理规定》第八十二条，被处以罚款人民币443583.40元。执法单位名称是龙华街道办事处。处罚决定日期是2026年5月29日。

行政处罚信息公开

《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定：公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。同时，《上海市住宅物业管理规定》第八十二条规定：业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益，并归还业主，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款；挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

分成比例到底多少？

相关部门公布了处罚结果，未公布调查情况。因此，小区业主仍对多笔账目心存疑问。

比如公共收益分成比例。小区公共收益资金，如电梯广告费、地面停车费等，依法归全体业主共有。在实际管理中，由于物业公司承担了日常维护、安保和保洁等成本，因此通常由业主委员会与物业公司协商约定分成比例。在前期采访中，帮忙君走访了上海诚锦物业管理有限公司。工作人员称，根据物业和业委会的“分成协议”，公共收益的55%归业委会，物业则拿45%。在物业公司出示的近年来部分财务代管资料中，机动车停车费、机动车临停费等收入均注明“业委会应得55%”。在上海中审众环会计师事务所的审计报告中，也沿用了这一“分成比例”，但说明：未获取到贵小区审计期间的《物业服务合同》。

审计报告提到分成比例

但业主另有说法，并提供了证据。在一份诚锦物业龙华管理处与茶花玫瑰园停车费收益情况表（2019年2月）中，物业提成一栏明确写的是“25%”；总额13478.51元中，物业获得金额3369.63元，业委会10108.88元，呈现的比例是1：3（物业25%，业委会75%）。在另一份“业委会公益收益分配表”（未标注日期）中，分成比例也明确写业委会是“75%”。

业委会的分成比例，从2019年2月的75%到同年3月（2019年3月5日起进入审计时间段，审计报告说明“公共收益分成比例为业主大会55%物业公司45%”），为何突然下降到了55%？

业主们告诉帮忙君，那段时间是小区最“混乱”的时候。业主徐先生起诉第三届业委会，要求获得涉及小区专项维修资金、公共收益等的“知情权”。2019年6月，徐汇人民法院作出一审判决。而在宣判之前，第四届业委会在经过启动筹备、候选人确定、业主大会选举和会后手续办理等过程后，于2019年4月1日完成备案，但很快又在2019年12月公示“集体辞职”。最新一届的第五届业委会直到2025年才成立。

小区公共收益分成比例是在何时完成的修改？是否有效？业主徐先生提供的一份法院笔录提到，小区全体业主大会在2013年之后就没开过（该笔录签写日期是2019年11月）。而据新业委会一名委员反馈，没有看到过相关分成协议。审计报告称：小区业委会于2020年1月解散，“2020年1月至2024年3月期间，小区公共收益收支均未取得业委会书面确认及审批，亦未经业主大会表决通过，仅诚锦物业单方面确认”。

停车收益到底多少？

业主对分成比例的质疑，导致围绕机动车停车费的收入，产生了第二个争议，核心焦点是对于小区存在多少停车位，双方说法出现巨大差异。

帮忙君看到，在上海中审众环会计师事务所的两版“审计报告”中，列出的长租车位收入均为804243.58元。根据报告中的“说明”，这一金额是扣除物业45%分成后的净额。从业委会这一收入倒推，小区固定车位数量是162个。

审计报告

但车位数量真的只有162个吗？说清这一问题有点困难。诚锦物业工作人员在今年3月对帮忙君称，小区车位现有278个，但此前是按172个车位统计的。而据业主排摸，2022年时实际清点到停车位281个，2025年实际清点到的车位数为306个（其中划线车位278个，未划线车位28个）。现任业委会一名委员表示，他们一直未能从物业公司获取到包括业主车牌号、住址等详细车位租赁报表。

那么，小区长租车位收入是否存在“水分”？帮忙君得知，目前新一届业委会包括主任在内有3人表达了辞职意愿，故业委会只出具了一份未盖章的审计报告复核意见，其中针对长租车位收入、临时停车收入、其他收入、补充收入等多方面问题，以及支出问题、分摊比例等，均提出质疑。对审计报告的总体意见是“不予认可”。

小区的“糊涂账”何时能够理清？对此，帮忙君将继续关注。

帮侬忙工作室

策划 | 钱俊毅

文字 | 陈浩

摄影 | 陈浩 受访者

编辑 | 钱俊毅 姚储杰

编校 | 杨叶