广东
陈涛
近期，自然资源部、公安部、国家税务总局、国家市场监督管理总局和国家金融监督管理总局等五部门联合印发文件，提出“深化带押过户”改革，有效降低企业过桥资金负担。实践中，在不动产相关权益流转及实物处置过程中，因涉及不动产抵押，必然要经过转移和抵押等多个行政程序，既不方便市场主体办理，也会在办理过程中产生风险隐患。因此，积极推动“带押”相关行政流程改革，将会有效减轻市场主体负担，体现出高效便民的服务导向。
“带押过户”机制，核心是合并办理转移登记和抵押登记。通常，已抵押不动产在办理转移登记时，需要筹措资金解除抵押手续，这无形之中将增加出让人的经济负担。特别是企业以不动产抵押获取银行贷款时，这期间若想处置不动产，往往会借助短期高息过桥资金，财务负担较高。而受让人购买不动产后继续抵押贷款，也要携带相应资料和证件办理抵押登记，并向银行申请新的贷款，也非常不便利。这次五部门深化“带押过户”改革，要求各地因地制宜，灵活采取多种模式，通过合并办理转移登记、抵押登记，借新贷与还旧贷无缝衔接，方便企业购置各类不动产时，能够及时享受“带押过户”服务，有效降低企业过桥资金负担。
“带押”改革也不限于“过户”。在城市更新建设中，危旧房“原拆原建”项目也会涉及“带押”“改建”的难题。危旧房“原拆原建”必然要经历抵押物灭失。理论上分析，抵押物价值与其实物形式高度关联，实物是抵押的先决条件。所谓“皮之不存，毛将焉附”，也就是说实物灭失了，价值失去了物理载体，抵押无从说起。特别是危旧房“原拆原建”流程较长，“原拆”是前置程序，而“原建”完成时间存在不确定性，这期间抵押权人要长时间面临“抵押物灭失”的风险悬空。若抵押人在未解除抵押手续前对房屋进行“原拆”，而“原建”后一般会增加房屋面积，房屋权属登记将发生变化，难以保证抵押人将继续办理抵押变更手续，必然导致抵押权人承担极大的经济风险。若抵押人难以在“原拆原建”期间筹措资金解除抵押手续，导致危旧房“原拆原建”项目难以推进。值得称道的是，在北京市城市更新建设过程中，针对已抵押房屋的危旧房“原拆原建”项目中，相关部门高度协作，在全国首创推出了“四联办”机制，即一次性并联办理改建前房产抵押权注销、改建前房产注销、改建后房产首次登记、改建后房产抵押权首次登记，有效消除了抵押权“真空期”。
这些情况表明，“带押”相关行政业务说起来很艰难，在现实中到处碰壁；但“带押”改革做起来也很容易，只要各部门高度协同，实践中也能做到轻而易举。不难发现，“带押”改革最需要的是要打破部门间壁垒，强化部门间的高度协同，在现有政策框架下，根据“带押”特点及后续业务流程，既要做好行政程序集成的“加法”，优化部门间的衔接流程，加快综合窗口“一窗受理、并行办理”向“一窗办理、集成服务”升级；也要做好现行行政法规堵点的“减法”，积极破除行政惯性思维的约束，压缩办理时限，以“高效办成一件事”为结果导向，切切实实让市场主体享受到便利，切切实实解决社会民生的实际问题。
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