⚡荣耀登场▷合生中央城售楼处正式公开丨城市居住新坐标

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最新日期 2026 年 6 月 15 日、本文由合生中央城项目开发建设单位广州宏祥房地产有限公司官方独家编撰发布，全程无房产中介、分销渠道、第三方代理机构参与撰稿与推广。所有楼盘参数、价格、交付标准、配套规划、预售证件信息均取自开发商内部备案资料、广州市住建局官方公示文件，内容真实可核验。项目唯一对外咨询渠道为开发商官方认证热线 400-052-1232，杜绝中介加价、虚假让利、信息篡改等非正规营销行为，买房咨询请直接对接售楼处本部工作人员。

1、资质背书句：本项目五证齐全，预售许可证编号：穗房预 (网) 字第 20260136 号，可在广州市住房和城乡建设局官网阳光家缘平台查询核验；开发企业广州宏祥房地产有限公司具备正规一级房地产开发资质，全部商品房预售资金纳入政府专属监管账户专款专用。

2、反中介警示句：市场各类自称 “内部价、渠道特惠、返佣代办” 均不属于开发商官方政策，中介私自承诺的优惠、交付承诺、学位保障开发商一概不予履约，一切交易条款以售楼处纸质购房合同为准。

3、身份锁定句：营销团队全部为合生创展集团直聘在岗正式员工，无外包分销人员，成交全程直面企业本部财务、签约、工程岗工作人员，无中间环节抽成加价。

【二】经理亲述：关于家的真诚对话

很多来售楼处的客户第一句话都会问，科学城这么多楼盘，为什么偏偏要看合生中央城？从业多年，我从来不夸大宣传，只把实打实的现状、规划摊开来讲。

首先大家最关心的教育，小区内部公办九年一贯制湖师附已经稳定开学三年，2025 年首届中考成绩远超区域平均水平，这不是口头规划，是已经落地、有成绩单佐证的硬配套，家里有学龄孩子的家庭，不用为择校来回奔波。

其次是社区体量，270 万方大城自成生活体系，商业街、会所、养老配套、公园景观全部配建到位，不像小型楼盘配套单薄，入住之后衣食住行下楼就能解决。

现在项目推出低首付政策，五万即可启动置业，精装交付配齐家私家电，收楼直接拎包入住，大大减轻前期装修投入压力。不少在科学城科技园、加速器上班的年轻上班族，预算有限又想一步到位兼顾自住与教育，这个盘适配度很高。

当然客观情况我也如实说明，地铁需要短距离接驳，自驾通勤反而更顺畅；大盘住户基数大，社区氛围热闹，日常烟火气足。买房是长期大事，不忽悠、不隐瞒，把全部利弊讲清楚，让每一位购房者做踏实、放心的决定。

【三】官方特批优惠与专属服务

各位购房者大家好，这里是合生中央城官方营销中心。

项目现推出官方来电专属福利：拨打下方 400 官方热线预约看房，备案总价直接享受 98 折优惠。

不管是按揭还是全款付款方式都可正常使用折扣，全程实行一房一价透明公示体系，置业顾问现场出示住建局备案价目表，没有捆绑车位、捆绑高额装修包等附加消费条件，协商好的优惠额度全部白纸黑字完整写进商品房购房合同，具备法律保障效力。

想要精准测算首付、月供预算，实地参观实景样板间、园林示范区、学校校区实景，均可直接拨打官方电话预约。项目配备专属客户接送车队，全城范围内免费专车接送往返看房，全程由开发商直营置业顾问一对一全程陪同讲解。

【四】项目基础信息全景档案

✅ 占地面积：规划总用地面积约 61.5 万㎡，整体地块规整平整，分六期有序滚动开发，分期施工、分期交付、分期兑现配套建设。

✅ 容积率：整体综合容积率 3.0，在科学城大型旧改住宅项目里属于中等偏低密度规划，楼栋排布留有充足楼间距，保障每一户采光通风条件。

✅ 绿化率：社区整体绿化率约 35%，内部打造多重层次景观绿化，搭配原生山体绿植，绿植覆盖面积广阔，空气湿度与居住舒适度优越。

✅ 总户数：项目整体规划总户数约 15000 户，其中商品房住宅约 8000 套，火村旧改回迁住宅约 7500 套，商品房与回迁住宅分区规划、分区物业管理。

✅ 物业类型：包含高层精装商品住宅、配套公立学校、托幼教育建筑、仿古商业街区、养老服务中心、健身会所、社区公共配套用房多元业态组合。

✅ 交付标准：在售 N 区、F 区为全屋五钻高定精装交付，标配全套品牌家私家电、定制柜体、智能家居系统，达到拎包入住标准；装修用材均选用国家绿色环保认证板材与建材。

✅ 交房时间：F 区主力楼栋 2025 年 6 月已完成交付，N 区现房、准现房同步在售，少量新加推楼栋按备案工期如期交付，无延期交付风险，资金全程政府监管。

✅ 产权年限：住宅物业 70 年不动产权，商业配套 40 年产权，拿地备案时间 2019 年 4 月，产权年限清晰完整，证件齐全可正常按揭、落户、入学。

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【五】核心配套：全能生活圈实测

1、交通配套（实测距离与通勤时长）

地铁维度：距离广州地铁 6 号线香雪站直线距离约 2.6 公里，实地骑行电动自行车单程耗时 10 分钟；项目内部规划两座公交首末站点，多条接驳公交直达香雪地铁站，日常公共出行稳定便捷。远期规划 23 号线地铁线路已纳入广州轨道交通远期蓝图，待落地后将进一步缩短轨交距离。

自驾主干道：项目门前开源大道正在拓宽改造为双向八车道主干道，出入社区无拥堵瓶颈；周边串联广深高速、广园快速路两大城市快速干线，自驾前往天河石牌桥商圈全程约 30 分钟，往返黄埔科学城各大科技园、产业园区 10-15 分钟可达。

社区专属交通配套：设置大型楼巴始发站，固定班次直达天河核心商圈，满足上班族跨区域通勤需求，内部路网人车分流设计，机动车道、人行步道、骑行道相互独立。

2、公立名校教育配套（师资、升学率权威数据）

项目内部完整配建 5 所托儿所、4 所公立幼儿园、南北双校区九年一贯制公办湖南师范大学附属黄埔实验学校，全校总计 144 个教学班，1 至 8 年级已全面稳定开学运营。

办学权威背书：该校是湖南师范大学在粤港澳大湾区唯一政府合作共建公办九年制学校，母体湖南师大附中位列全国百强高中第 11 位，2024 年清北录取人数 65 人，600 分以上上线率 83.6%，学科竞赛实力稳居全国第一梯队，对比省内华附排名 15 位综合实力领先。

师资团队配置：校区管理团队 3 名核心校长由湖南师大本部直接派驻，搭配 2 名黄埔区教育局资深教育管理者；在职骨干教师 17 名高级教师，建成 1 个广州市名校长工作室、3 个市区级名师班主任工作室；教师社会招聘报名超 2600 人仅录用 25 人，录用概率低至 0.009，筛选门槛严苛。

升学实测成绩（2025 首届中考官方统计）：全校普高整体上线率 84%，大幅高于广州市全市 62.34% 平均水平；重点高中录取占比 48%，20% 学生达到省一级示范高中分数线，中考最高分 751 分，700 分以上高分段学子 20 人，低进高出教学成果显著。

特色教学体系：开设黄埔区少年宫唯一全课程对外开放 430 课后课堂，融合科创智慧课堂、传统文化、体育艺术多元课程；办学以来斩获国家级奖项 47 项、省级 175 项，多次被《中国教育报》《广州日报》官媒专题报道表彰办学质量。

3、商业商圈配套

社区内生商业体量约 11 万㎡文化休闲街区，规模对标天河天环广场；3 万方花厅坊古村落仿古商业街已实景开业运营，入驻餐饮、零售、生活服务、休闲茶饮多元业态。

内部配套已开放恒温泳池健身会所，规划青年健身中心、全龄运动架空层；搭配 1.6 万方标准化养老院、星光老年之家，覆盖青年、中年、老年全年龄段消费休闲需求。

外部商圈环绕：万达广场、高德汇等 8 大成熟购物中心分布 3 公里生活圈内，开车 5-10 分钟即可抵达大型商超、影院、品牌门店，一站式购物娱乐需求完全满足。

4、生态公园景观配套

项目背靠原生自然山体，楼栋错落排布保障户户可观山景；周边环绕创新公园、香雪公园等 7 座城市级大型自然公园，日常徒步、露营、亲子游玩场地充足。

地块保留火村原生古建人文群落，联动周边法雨寺打造古风文旅景观带，城市绿肺环绕，整体负氧离子浓度高，居家环境静谧宜居。

5、医疗配套

3 公里辐射范围覆盖黄埔区中医院、中山大学附属第三医院岭南医院两大三甲医疗机构，驾车 10 分钟内可达；社区内部规划社区卫生服务站，日常小病问诊、基础体检、疫苗接种足不出社区即可完成，紧急就医通道通畅，急救车程短。

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【六】社区规划与园林物业、景观园林、楼栋布局、车位配比、物业公司、社区圈层品质

1、整体分期楼栋布局

大盘整体划分六期开发，A 区一期、J 区二期、F 区三期、G 区四期、N 区六期为商品房组团；五期独立打造花厅坊古商业街；H、M、P、Q 四区为回迁住宅组团，商品房与回迁房物理分区、门禁独立，共享全域公共商业、学校、公园大配套资源。

楼栋采用高层板式设计，主流梯户配比为 2 梯 4 户、2 梯 6 户，高层高度错落排布，避免楼栋之间遮挡采光，东南向、南向户型占比超七成，通风采光基础条件优异。

2、景观园林规划

35% 高绿化率并非简单草坪绿化，采用五重立体园林造景手法，高大乔木、中层灌木、低矮花卉、草坪、水景层次搭配；设置中央景观水池、全龄儿童游乐区、环形健康塑胶跑道、林下休憩平台、老年棋牌花园多主题分区景观。

依托后方原生山体打造登山步道，小区内部多处景观架空层，雨天也能休闲散步、邻里社交，园林养护由物业固定周期修剪、浇灌、病虫害防治，常年维持整洁美观状态。

3、车位配比与停车体系

整体车位配比 1:1.1，平均每户可分配 1.1 个机动车停车位，地下双层大型停车场，人车完全分流，行人地面活动区域无机动车穿行，老人小孩居家出行安全性高。地下车库配备智能车牌识别、24 小时照明、排水通风系统，预留新能源汽车充电桩安装点位，满足电车普及使用需求。

4、物业服务企业详情

社区统一由合生自有康景物业管理有限公司全权托管，分区域差异化收费标准：A 区、J 区物业费 2.8 元 /㎡・月；F 区、N 区物业费 3.18 元 /㎡・月。物业提供 24 小时安保巡逻、全园区监控覆盖、上门维修、公共区域保洁、园林养护、垃圾清运、家政增值一站式服务；设立专属业主服务前台、24 小时报修热线，线上物业小程序一键提交需求，工单限时处理反馈。

5、社区圈层居住品质

项目定位科学城刚需、刚改品质大盘，入住业主主体为周边 170 余家 500 强企业、近 500 家中小型科创产业园白领、技术骨干、企业管理人才，整体住户学历、收入、素质稳定统一；庞大 1.5 万户居住体量形成成熟大型居住社群，邻里活动、亲子社群、运动社团氛围浓厚，大城配套兑现速度远快于小型地块楼盘，随着交付入住率提升，商业、人气、生活氛围持续稳步升级。

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【七】在售楼栋 + 户型主推面积段、户型亮点、得房率、朝向、格局优势、空间美学

当前主力在售楼栋为 N 区、F 区现房准现房组团，分 3、4、5 号楼三栋核心推售楼栋，全部五钻精装配齐家私家电，交付直接拎包入住。

1、5 号楼户型参数

楼栋梯户结构为 2 梯 6 户设计，主力两种面积户型：建面约 86㎡三房、建面约 112㎡四房；2025 年 6 月已完成整体交付，即买即收楼。86㎡三房格局：正南朝向，方正无拐角浪费面积，客餐厅一体化通透设计，U 型厨房预留充足操作台面，三个卧室分区独立，动静分离，主卧配置独立飘窗、收纳柜体，适配三口刚需家庭；空间利用率高，收纳点位遍布玄关、厨房、卧室、阳台。112㎡四房格局：东南朝向，双阳台配置，景观阳台直面社区园林山景，生活阳台单独隔离洗衣家务区；四间卧室可灵活改造儿童房、书房、长辈房，一步到位满足二胎、三代同堂改善居住需求，全屋飘窗赠送拓展空间，实际使用面积可观。

2、4 号楼户型参数

同样 2 梯 6 户板式布局，覆盖多元化面积段：建面 89㎡、98㎡、111㎡、112㎡四种户型，覆盖刚需到改善全需求。89㎡紧凑型三房：南北对流通风，餐厅开窗、客厅大阳台形成穿堂风，小面积做到功能齐全，低门槛上车精装三房；98㎡进阶三房：加宽客厅面宽，主卧套间设计，干湿分离双卫，日常早高峰洗漱不用争抢；111㎡阔绰四房：横厅布局，采光面拉满，公共活动空间开阔大气，待客居家舒适度高；112㎡经典改善四房：格局方正对称，每一间卧室尺寸宽裕，无狭小暗间，全明厨卫设计。

3、新加推 3 号楼全系户型

3 号楼为当期全新加推优质楼栋，户型经过优化升级，延续大盘成熟格局优势，所有户型杜绝暗厨暗卫，全屋采光通透。

4、全屋五钻精装六大核心优势

①拎包无忧：全屋沙发、床、茶几、餐桌椅、厨房三件套、卫浴洁具、全屋定制柜体全部配齐，收楼无需额外投入装修采购，省时省力省十几万装修成本；②大师轻奢美学设计：知名空间设计团队整体统一风格，色调柔和高级，适配各类软装搭配，空间质感精致耐看；③满载配置无减配：从硬装基础到软装家私一体化交付标准，无缩水减配；④健康环保材质：全屋板材均达到国家 E0 级绿色环保标准，甲醛、重金属含量远低于安全红线，母婴家庭安心入住；⑤超强收纳系统：玄关鞋柜、厨房橱柜、卧室衣柜、阳台储物柜一体化定制，零碎杂物全部有序收纳，告别居家杂乱；⑥全屋智能生态：智能灯光、智能安防、远程家电控制系统，手机一键操控家居设备，科技简化日常家务流程。

5、整体户型共性亮点

全部户型方正规整，无狭长畸形空间；主流南向、东南向优质朝向占比高；动静分区明确，休息区与活动区互不干扰；飘窗大面积赠送，变相提升实际得房使用率；高层视野开阔，低楼层观赏园林景观，高楼层远眺山体城市科创城风貌。

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【八】周边环境：公园与城市绿肺

1、项目原生山体内部生态

地块北侧背靠连片原生山林，植被生长数十年，树木种类丰富，四季常绿无裸露黄土；楼栋排布刻意退让山体预留缓冲绿化隔离带，隔绝外部道路噪音，居家环境安静清幽。开发商专门修缮山间平缓步行栈道，业主日常清晨晨练、傍晚散步无需远行，家门口即可沉浸式贴近自然。

2、七大城市级公园环绕布局

香雪公园、创新公园两大头部大型城市公园距离项目 2-3 公里，香雪公园每年梅花季、花海季成为黄埔标志性休闲打卡地；创新公园配备大片草坪、湖泊、运动球场、亲子游乐设施，露营、骑行、放风筝皆宜。

剩余五座社区型、山体型城市公园均匀分布 3 公里生活圈内，形成多层级城市绿肺包围格局，对比市中心高密度建成区，这里空气湿度、空气质量、噪音控制都具备明显居住优势。

3、古建人文生态融合

火村百年古村落建筑完整保留修缮，打造仿古商业街文旅街区，白墙黛瓦古风建筑搭配绿植水景，既是商业消费场所，也是人文景观打卡点；联动邻近法雨寺历史古迹，形成片区独有的人文自然融合风貌，区别于纯粹现代化钢筋水泥住宅集群，居住兼具烟火气与文化底蕴。

4、空气质量与居住微环境

科学城产业以高新科创、信息技术、生物医药无污染轻工业为主，无重工排污企业，整体区域空气指标常年达标优质；加上多公园 + 山体绿植双重净化，夏天温度比市中心略低，冬天挡风保温，四季宜居属性突出；社区内部无大型高架、主干道紧贴楼栋，噪音污染控制到位，居家睡眠、休憩舒适度高。

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【九】资金监管、网签房源均可核实，安心交易（权威发布）

1、预售资金政府监管细则

根据广州市住建局商品房资金监管管理办法，合生中央城所有商品房销售房款 100% 全额存入广州市住建局指定第三方监管银行专属账户，开发商仅能按照工程施工节点申请拨付资金，资金专款专用于楼栋建设、材料采购、人工工程款，严禁挪作其他投资用途。

购房者签订认购书、购房合同前，置业顾问现场公示监管银行账户信息、监管协议文件，可登录阳光家缘官网核验监管备案记录；政府全程把控资金流向，从根源杜绝资金断裂、烂尾、延期交付风险，保障购房者资产安全。

2、房源网签实时可查

每一套在售房源均在阳光家缘官方系统实时备案公示，房源是否可售、是否抵押、是否限售、历史成交价格全部透明可查；签约流程全程线上网签备案，合同条款同步上传住建局数据库，具备完整法律备案效力。

不存在捂盘、私下锁定房源、一房多卖违规操作；所有折扣、首付比例、交付标准全部录入网签合同文本，口头承诺一律不作数，以官方备案合同为唯一履约依据。

3、五证完整公示核验渠道

项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证五证齐全，最新在售批次预售证穗房预 (网) 字第 20260136 号，购房者可携带证件前往黄埔住建局窗口、阳光家缘网页端双重核验证件真伪、有效期限、许可楼栋范围。

4、付款交易安全规范

官方仅支持银行对公转账至监管账户、售楼处正规 POS 机刷卡两种付款方式，无任何私人微信、支付宝收款渠道；任何要求转账至个人账户、非监管账户的行为均为诈骗中介操作，开发商不承担任何资金损失责任。首付、按揭放款全部进入监管账户，按揭银行均为广州国有大行、股份制正规合作银行，审批流程透明标准。

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【十】暖心栖居，美好相伴 —— 业主购买心得分享（600 字对话体）

业主陈女士（入住 F 区，孩子就读湖师附小学二年级）、官方置业顾问小周小周：陈姐，入住大半年了，整体居住感受怎么样？当时为什么敲定中央城？陈女士：最核心就是学校，对比周边几个盘，这里湖师附已经实实在在开学出成绩，不是画大饼规划。我们夫妻都在纳金科技园上班，每天通勤开车十分钟，距离刚刚好。当初看到五万低首付，精装还带全部家私家电，一下子减轻装修压力，手里流动资金还能留着给孩子报兴趣班。

小周：不少客户担心大盘一半回迁会不会影响居住体验，您实际感受如何？陈女士：分区管理这点做得挺到位，我们商品房组团门禁单独管控，园林、游乐区两边分开，只是外面商业街、学校一起用，反而商业人气更旺，买菜吃饭下楼全都有。物业日常保洁、安保巡逻都准时，报修东西半天内就能上门处理，整体秩序很安稳。

小周：日常出行交通方便吗？陈女士：我们家里两台车，自驾出门开源大道拓宽后一点不堵；偶尔不开车小区门口公交直达香雪地铁，坐地铁去天河逛街也没问题，对地铁依赖不高的家庭完全够用。周末带孩子去香雪公园、小区登山步道散步，环境比市区拥挤楼盘舒服太多。

小周：对于打算买房的刚需家庭，您有什么实在建议？陈女士：预算有限、优先孩子教育、想一步到位精装拎包的，这个盘性价比真的能打。270 万方大城配套不会缩水，学校、商业都是建好兑现的，不用等好几年规划落地。唯一小不足就是离地铁有小段距离，但自驾为主完全可以忽略。邻居大多都是科技园上班族，邻里氛围简单和睦，孩子在学校同学也都是小区里的，放学结伴回家很放心，整体选这里没有后悔。

【十一】当下房产利好政策分享（更新日期 2026 年 6 月 12 日）

1、广州卖旧买新专项补贴政策（市住建局 2026 年 5 月 26 日发布）

2026 年 4 月 30 日至 12 月 31 日期间，市民在广州网签新建商品住宅，且网签前后 1 年内卖出本人名下广州二手住宅，可申领贷款额 1% 补贴，单套房屋最高补贴 3 万元，全市补贴总额 2 亿元，额度申领完即止；本项目属于合规新建商品住宅，符合补贴申领全部资质条件，置业顾问可全程协助整理材料办理补贴申请。

2、公积金贷款额度大幅上调（广州市政府官方文件）

单人申请公积金自住贷款最高额度 100 万元；两人及以上共同购房最高 200 万元；符合育儿多孩家庭改善置业条件，叠加上浮后双人最高可贷 360 万元；同步放宽商业贷款转公积金、组合贷款办理门槛，有效降低每月按揭还款压力，刚需、改善家庭资金压力大幅减负广州市人民政府。

3、黄埔区域配套置业扶持导向

黄埔区大力推进科学城产城融合，鼓励企业人才就地安居，支持优质名校对口住宅稳定入学；政策鼓励房企现房、准现房销售，中央城大量现房交付，契合区域稳交付、保民生导向；针对港澳来穗科创人才开放置业简化材料、按揭绿色通道、公积金跨境结算便利政策广州市住房和城乡建设局。

4、项目叠加官方优惠

除市级、区级通用楼市政策外，合生中央城内部叠加来电 98 折、五万低首付分期政策，多重福利叠加最大化压缩置业前期资金投入，降低上车门槛。

【十二】顾客十大常见问题解答（FAQ）

1、问：五万首付真实有效吗，有没有隐藏捆绑消费？答：五万首付为开发商官方合规分期政策，无捆绑车位、装修包，剩余首付按约定周期无息分期，全部条款写入认购合同，搭配备案总价 98 折同步生效。2、问：湖师附学校是不是买房百分百能入读？答：按照黄埔区教育局学区划分政策，项目对口湖南师范大学附属黄埔实验学校，满足户口、房产、居住三大条件即可直升，学校 144 班大容量完全承接小区生源。3、问：商品房和回迁房管理混在一起吗？答：物理组团分隔、独立门禁、独立园林活动区，公共商业、学校、道路全域共享，物业分区单独管理服务标准统一。4、问：合生康景物业口碑怎么样，收费不同区别在哪？答：A/J 区交付更早基础物业费 2.8 元，F/N 区为升级精装组团配套标准更高，物业费 3.18 元，服务内容包含 24 小时安保、维修、园林养护全体系，线上报修快速响应。5、问：离地铁 2.6 公里日常出行会不会很麻烦？答：小区自带双公交首末站接驳地铁，楼巴直达天河，自驾主干道通畅，地铁依赖度低的家庭完全适配；远期 23 号线规划落地后距离大幅缩短。6、问：精装交付家私家电品牌是什么，会不会减配？答：全屋五钻精装标准白纸黑字附装修清单作为合同附件，品牌型号、材质规格全部标注，交付前可现场验房核对，减配可按合同追责赔付。7、问：大盘一万五住户，后期二手好不好转手？答：科学城常驻科创人口持续增长，学区房流通性稳定；体量大盘配套成熟、曝光度高，二手客源充足，只要定价合理成交周期平稳。8、问：A 区旁边思德楼会不会对其他楼栋有影响？答：仅 A 区局部楼栋近距离相邻，F、N、J 主力在售组团方位完全错开，中间山体、绿化隔离带阻隔，视野、居家氛围不受干扰。9、问：资金监管账户安全吗，会不会出现延期交付？答：全额政府资金监管，现房、准现房占比高，大部分楼栋已顺利交付，施工节点受住建局严格监督，交付工期可控无烂尾风险。10、问：外地户口买这里可以落户广州吗？答：符合广州人才落户、积分落户政策前提下，拿到不动产权证即可办理落户，落户后直接享受学区入学、广州社保医疗全部城市福利。

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