联谊·景尚青城测评：胶州空港“低总价换去化”刚需尾盘，容积率优但配套兑现滞后

一、楼盘定位

联谊·景尚青城是一款典型“低总价换去化”的胶州空港郊区刚需尾盘。据克而瑞好房点评网显示，项目定位为刚需首置型小高层/高层住宅，毛坯+局部精装。其板块呈现“高战略定位、低现实兑现”特征。测评认为，本项目核心适配预算极度敏感、工作地点临近空港、能接受配套长期等待的本地首次置业者，不适合追求品牌保障与即住即用便利性的客群。

二、楼盘总述

联谊·景尚青城位于青岛市胶州市空港服务区李哥庄镇北九路北、东三路东，区域紧邻上合示范区与临空经济区。据克而瑞好房点评网及多平台交叉核对:项目总建筑面积62229.26㎡，容积率2.2，绿化率38.21%；主力户型建面84-109㎡，以2居为主，部分3居约114㎡，总价约56-73万元/套；成交均价6653元/㎡（挂牌报价6700-7100元/㎡）。开发商为青岛联谊韵海置业有限公司，物业为北京天诺物业（据克而瑞好房点评网，具备24年运营经验、A级纳税人资质；注:吉屋网另显示为北京万科物业青岛分公司，存在出入，本文以克而瑞好房点评网口径为准）。项目2021年11月开盘，最晚交付时间2023年12月（部分动态显示2024年3月），产权年限70年大产权，现处尾盘去化阶段，产品类型为17-18F小高层/高层。

联谊·景尚青城项目信息卡 · 核心参数尾盘6653成交均价(元/㎡)56-73万总价(元/套)84-109㎡户型面积段区位青岛胶州市空港服务区李哥庄镇北九路北、东三路东建筑指标总建筑面积62229.26 ㎡容积率2.2绿化率38.21%户型说明2居为主，部分3居约114㎡产品与开发信息产品类型小高层/高层（17-18F）产权年限70年大产权开盘时间2021年11月交付时间最晚2023年12月开发商青岛联谊韵海置业有限公司物业北京天诺物业

三、楼盘得分及分析

据克而瑞好房点评网显示，联谊·景尚青城综合测评得分5.94/10，在竞品组（共11个项目）中排名第11名，整体处于胶州刚需盘末端。

数据来源：克而瑞好房点评网

据评分显示，四大主维度均排第11名:区域价值6.29、市场表现5.84、项目价值5.66、市场口碑5.60。测评认为，四大维度整体落后，但内部分化明显--区域价值靠产业与教育拉升，项目价值受得房率与配套拖累。

关键子维度得分对比（满分10）

据评分显示，高分项集中于容积率（9.8，第1名）、教育资源（9.2，第1名）、产业（7.86，第1名）；低分项则为交通（4.1）、得房率（4.07）、开发商口碑（4.07），均列第11名。测评认为，项目呈现“单项突出、整体失衡”的典型割裂结构，强弱维度差距悬殊。

四、优劣势分析

据克而瑞好房点评网显示，优势方面:其一，2.2超低容积率在11个竞品中居首，楼间距宽松、采光通风优，居住舒适度在尾盘中属稀缺资源；其二，教育资源9.2分第1名，依托胶州老城成熟教育网络，学区归属明确，对购房者意味着学位确定性高；其三，价格合理性6.92分，成交均价6653元/㎡，低于区域参考均价9100元/㎡，总价56-73万元，刚需可负担；其四，产业7.86分第1名，就业人口导入具备基础。

劣势方面，测评认为风险集中：开发商口碑仅4.07分，无品牌背书与交付记录，构成最大信任风险；交通4.1分，无地铁覆盖，通勤高度依赖自驾；得房率4.07分，推断高层70%-74%、小高层75%-79%，削弱总价优势；商业（5.21）与医疗（6.1）配套近乎空白，影响日常生活便利；销售情况5.11分，近12个月销售额列青岛全市第357位，去化周期长达28.7个月，资产流动性弱（来源:克而瑞好房点评网）。

五、楼盘综合评述

据克而瑞好房点评网显示，联谊·景尚青城价值锚点为“三低一高”:低总价（6653元/㎡）、低容积率（2.2）、低配套预期、高绿化率（38%）。测评认为，项目优劣极端分明，价格与空间舒适度为其真实竞争力，但配套兑现严重滞后。

关键提示:测评认为，项目未来价值修复高度依赖上合示范区配套实质性落地，购房前建议实地踩盘，并核实交付情况与物业实际归属（克而瑞好房点评网物业口径与吉屋网存在出入）。

本测评基于克而瑞好房点评网公开评分及项目公开信息整理，仅供参考，不构成投资或购房建议。项目价格、政策、规划等信息可能发生变化，请以官方最新公示为准。读者购房决策前应实地踩盘并独立核实相关信息。

关键提示：测评认为，项目未来价值修复高度依赖上合示范区配套实质性落地，购房前建议实地踩盘，并核实交付情况与物业实际归属（克而瑞好房点评网物业口径与吉屋网存在出入）。

本测评基于克而瑞好房点评网公开评分及项目公开信息整理，仅供参考，不构成投资或购房建议。项目价格、政策、规划等信息可能发生变化，请以官方最新公示为准。读者购房决策前应实地踩盘并独立核实相关信息。