杭州绿城·江南里@2026.6.14住建备案公示｜直营售楼处开放

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绿城・江南里（杭州拱墅桥西・运河城央中式合院标杆）

地址：拱墅区小河路与风景街交叉口，东临京杭大运河、拱宸桥西侧定位：绿城中式院墅里程碑作品、杭州主城核心 0.7 容积率孤品、76 席纯中式合院、2017 年成熟现房、桥西顶豪二手标杆、运河人文传世宅院绿城

项目鸟瞰效果图

庭院实景

一、基础大盘参数（2026 最新）

1. 开发主体绿城房地产集团，中式宅院开山之作（对标云栖玫瑰园、杭州桃花源），精工中式营造体系成熟稳定绿城。
2. 规模与稀缺度占地 34116㎡，总建面 3.1 万㎡；全盘仅 76 户独立合院，无高层、无刚需混居，配 1 栋 1400㎡业主精英会所绿城。
3. 规划硬指标

• 容积率0.7（杭州主城核心近乎绝版低密，市区普通改善普遍 2.0+）
• 绿化率 30%，复刻苏式四季园林、坊巷里弄形制，白墙黛瓦、花窗飞檐标准江南形制绿城
• 车位配比约 1:6.8，一户多车位，全地下人车分流

1. 建筑层高格局标准形制：地上 2 层（局部 3 层）+ 地下 2 层

• 首层 7 米超高挑空客厅，二三层 3.5m 标准层高；地下层高 5.7m 可隔双层拓展
• 户户预留私家电梯井，一宅专属私梯；每户配独立私家庭院 70–260㎡绿城

1. 交付状态2017 年 11 月整体毛坯现房交付，市面流通均为二手房源，部分业主已完成高端二次精装。
2. 物业与收费绿城自有高端顶豪物业，物业费15.3 元 /㎡/ 月；24 小时闭环安防、一对一白金管家、私宴 / 家政 / 园林全年养护定制服务。
3. 核心亮点运河拱宸桥千年文脉、主城 0.7 低密 76 席孤品、绿城正统中式营造、地上大院 + 高挑高地下室、成熟二手保值顶流、文澜名校学区加持、武林 / 西湖半小时双商圈通达。

二、户型、面积与二手行情（2026 年 6 月）

二手成交单价区间：14.6–24 万 /㎡，一房一价，庭院越大、临河视野价格越高

248–285㎡ 入门主力合院

• 总价：5800 万–7500 万
• 格局：地上 2 层 + 地下双层，四房三卫；首层 7 米挑空大会客区 + 长辈房，二三层双主卧套房；庭院 70–120㎡，基础湖巷景观
• 适配：企业高管首置城央中式院墅，社区流通主力

310–385㎡ 改善爆款合院

• 总价：8000 万–1.3 亿
• 格局：更大面宽、南北双庭院；全屋五房多套房，可做独立茶室、收藏展厅；地下室 5.7m 层高，改造影音、酒窖、健身房空间充足；庭院 120–200㎡，部分远眺运河河面

450–708㎡ 楼王藏品孤品

• 顶格楼王 708㎡，成交总价最高约2 亿元；超大围合庭院 200–260㎡，头排直面运河全景，多梯分层动线，大家族传世资产定位

附赠价值

每套固定赠送：70–260㎡精装私家庭院 + 160–500㎡高挑高地下室，实际使用面积远超产证面积，综合得房率近乎 100%。

三、建筑营造与交付标准

1. 外立面中式工艺正统江南民居形制：白墙黛瓦、手工飞檐戗角、定制实木花格窗、整块石材基座；花窗、铺地、门廊全部绿城中式标准化精工体系绿城。
2. 交付标准原始毛坯交付，仅完成土建、防水、电梯井预留、庭院基础硬化；无统一精装，业主自由选配五恒系统、嘉格纳 / 劳芬等国际顶奢厨卫、全屋实木木作、私人园林叠石理水定制。
3. 社区公区1400㎡精英会所（会客、茶室、健身、沙龙空间）；内部坊巷步道、中央水景、四季名贵乔木（黑松、红枫、乌桕），一步一景游园式布局绿城。

四、全维配套体系

区位人文

扎根桥西历史文化街区，东临京杭大运河、拱宸桥；周边五大国家级博物馆集群（刀剪剑、伞、扇、工艺美术、运河博物馆），千年运河文化底蕴浓厚绿城。

交通通勤

• 地铁：5 号线大运河站步行约 670 米，一站换乘主城轨交网络
• 自驾：距武林商圈直线 5km、西湖 6.5km；上塘高架、莫干山路快速路，30 分钟直达钱江新城、滨江奥体
• 水上巴士：拱宸桥码头步行 300 米，水上通勤可选

教育（核心加分项）

学区划片优质公办：文澜幼儿园、卖鱼桥小学文澜校区、文澜中学（杭州第一梯队初中），70 年住宅可正常落户入学。

商业 / 医疗

1. 商业：步行 500 米运河文化广场；3km 万达广场、远洋乐堤港；5km 直达武林银泰、恒隆顶奢商圈
2. 医疗：2km 杭州市第二人民医院（三甲）；周边方回春堂、国医馆等高端中医康养配套齐全绿城

五、五大核心价值壁垒

1. 主城 0.7 容积率 76 席不可复制土地杭州内环、武林 5 公里圈内，0.7 容积率纯合院地块已全面停批；仅 76 户极小体量，无刚需混居，圈层纯粹度拉满，二手保值稳居杭州中式院墅第一梯队绿城。
2. 绿城正统中式标杆口碑背书江南里是绿城城市中式院墅教科书级作品，工艺、物业、运维经过 9 年成熟交付验证，对比小开发商仿中式楼盘溢价能力显著更高。
3. 文澜顶级学区 + 运河人文双重增值底盘兼具顶豪居住属性 + 杭州第一梯队学区，自住、资产配置双重托底；运河文化带持续城市更新，地块价值长期稳步走高。
4. 超高附赠空间实用性极强户户大院 + 5.7 米双层地下室，拓展改造自由度极高，可实现居家、会客、收藏、休闲多功能分层，适配多代大家族同住。
5. 城央繁华 + 中式静谧双向平衡半小时通达武林、西湖、钱江新城各大商务核心，出门即商场地铁；关上院门独享江南庭院山水静谧，完美平衡城央通勤与低密院居生活。

“逐梦大运河，饮马江南里，绿城江南里， 岂止江南里”

“拱宸桥下，水是杭州另一部史书”

2014年6月22日，大运河申遗成功，成为中国第46个世界遗产项目。

大运河是活生生的人类遗迹，是中国人改变大地模样的经典例证。它是世界上里程最长、工程最大的运河，是仍在使用的“活态线性文化遗产”。它理当抖擞而出，让我们完成一次次生动的穿越。

此前，世界上共有七条运河申遗成功。它们分别是法国米迪运河、加拿大里多运河、荷兰阿姆斯特丹运河、比利时中央运河、阿曼阿夫拉贾灌溉体系、英国旁特斯沃泰水道桥与运河、伊朗舒希达历史水利系统。它们在历史、长度和功能等方面都远不及中国大运河。以漕运作为标志功能的中国大运河，在世界上独一无二。

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你不仅仅是一条河

大运河，不仅仅是一条河，它改变了中国的命运。

它是历史之河--春秋时代吴王夫差始掘邗沟，隋炀帝杨广开通京杭大运河。元代“截弯取直”，掘通惠河，把北方行政中心大都(今北京)与江南杭州连为一体，形成今日的主河道。

它是体制之河--漕政、河政、盐政支撑着整个帝国的日常运转。运河穿过海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系，融汇了极其辉煌的工程技术和复杂的行政设计。

它是财富之河--中国两大商帮徽商、晋商均自运河贸易而发家;中国最早的银行“钱庄”应运而生;沿岸形成22个繁华城市，构成中国最早的城市群。帝国财富，经由大运河集中、流动，再分配。

它是文化之河-“四大名著”都诞生在运河两岸。七部《四库全书》，南方三部就藏在运河边上的扬州、镇江、杭州。运河边上聚集着许多文化人、思想家。著名的扬州八怪，让书画进人商业领域。四大徽班沿着运河一路进京，发展出国粹京剧。

它是生活之河--时至今日，运河仍然影响着沿岸近3亿人的生活，是他们川流不息的度命方式。两岸的那些码头、商埠、市场、人家、风俗、船闸、桥梁、堤坝.....它们是流动的历史，让我们诵读至今。

说起杭州 ｜我想先说，建筑

世上存在过的建筑都是活着或者曾经活着的，就和人类的生命一模一样。一座房子就是一个人，一个让我们或者爱或者恨，或者无可奈何的人。我想如果建筑师不是基于这样的见解，他们是怎样让自己充满激情地去造房子的呢?

建筑，仅仅是建筑，还是一个生命体?人与建筑的关联，本质是什么，重点是什么?当我们发现在混乱的世界中，最先代表混乱的竟然是建筑，那么这个发现与内省并不亚于文艺复兴时代的苏醒。即使在一座世界上独一无二的古老城市里，在混乱的合谋中，还是有人哀悼那些被摧毁的古典主义美丽建筑，那些曾被无与伦比地设计、建造过的城墙与园林。

而后我们发现了一个巨大的潜在市场，这市场也一直在我们国民的内心深处，寻找自己和城市的建筑。

于是那就让绿城造一片江南意境。

看场地，寻古居，走坊巷，写论文，然后设计图纸。一次、两次、三次，江南里规划设计曾经三次惨遭滑铁卢一绿城三次摇头，不行，不合，不像，不像那片意境，不似那片情怀。那到底要怎么样的呢?

宋总只说了一句，简单却意味深长:“如果我们的业主能在江南里迷路，这个设计就成功了。”

也因此，有了这“迷宫般”的江南里。

说江南里，我也引用当下的新词 “城市界面”来匹配一下

绿城江南里，周边皆改善

江南里周边，小河直街、桥西直街、大兜路历史街区保护工程先后完成，“江南佳丽地”塘栖镇综保工程随即启动，水北街、市南街、太史第弄、郁家弄等街区也进行了抢救性修缮。

绿城江南里，周边有来历

江南里周边，海关、桑庐、富义仓、拱宸桥、通益公纱厂、中心集施茶材会公所、广济桥、乾隆御碑等省市文保点先后被保护并修缮，延续了运河千年文脉。

绿城江南里，周边有遗存

江南里周边，沿线老厂房、老建筑、老字号得到了创造性的环境整治，长征工厂、土特产仓库、大河造船厂、石祥船坞等一大批历史建筑被灵活保护与推广，进而得到创意新生

绿城江南里，周边皆游线

江南里周边，根据漕运历史设计特色“漕肪”，开通运河一钱塘江、运河一余杭塘河、运河一上塘河三条水上黄金游线。水陆组织无缝连接，来去自如，行止得当，是为理想生活。

绿城江南里，周边皆风景

江南里周边，实施运河夜景照明工程，营造“江南水墨”意境，复建“运河第一香”香积寺。古老运河正变得更生态、更亲民、更和谐、更有文化、更具品质。

绿城江南里，周边皆豪迈

2006一2012年，京杭大运河杭州段连续七次推出新运河。2014年6月22日，大运河申遗成功，成为中国第46个世界遗产项目。杭州的运河梦里，交织着城市品位、城市文脉、城市环境、城市竞争力。让这条河始终“奔流”下去，才是大运河真正的魅力所在。

江南忆，最忆是杭州。绿城最惬意的城市中式宅院开篇之作拉开了帷幕

说江南里这是出生。

"江南里”生逢其时，成为体现绿城转变时期的里程碑式建筑。它的规划设计经历了裂变与破壳再生的过程，如一场江南季风，磅礴而出。

新的使命带来新的思考与方向。绿城要打造的，不仅是一座里程碑式的建筑，更是你人生的里程碑，一个超越人居层面、上升到人生哲学的社区.

江南里以0.7的低容积率（主城核心区）规划低层围合式院落，建筑形制采用纯城市中式元素:深巷里坊、曲径通幽;歇山顶结合悬山顶，粉墙黛瓦，朱栏绮户

除了大家常说的那些价值点之外，江南里最大的优点是：在这么小的地块上，它的楼栋布局都是经过一系列推敲，每户微错开的.
· 肉眼看上去一排排很整齐，但每一个角度都经过微调
· 微错开的目的：照顾二楼阳台看出去的视线，让视线不仅能看到自家园林，还能看得更远；同时延长日照采光时间
· 行业痛点：多数中式项目都是平地的，平地很难做到视线放大地去看远景。“布局差”是普遍问题，而江南里恰恰在这个维度上做到了极致——这也是它设计上的灵魂
二楼的景观标准
真正好的中式别墅，二楼景观必须满足：
· 穿过对面或借位，往远处看到100米外的蓝天白云
· 不能局限于自家的内庭院
· 必须具备远眺视线，采光好，房子通透
· 微微抬起到30°看出去，尽量看不到邻居家的挑檐和屋顶，视野中最好不要出现 超过三户别人家.

我个人觉得“园子是写给天地的诗，室内才是写给自己的信”

户型主要分为260平方米、310平方米、380平方米、400平方米、以及楼王

76户人家40余个户型，单单平面户型设计费就花了很多，还有70~280平方米精装庭院。令人意外的是江南里赠送的160~500平方米地下室竟然层高5.7米，可让业主随心设计一-加层变身，读书、娱乐、茶道、香道皆可在其中进行......

绿城人说:“积二十年之功力，方得一个江南里。

40余个户型我来提取其中一张进行解惑，江南里内部空间延续江南民居经典美学带来的礼仪感与领域感。虽是多户相连，比邻而居，但是采用主楼后置的布局，这是一种生长型的手法，因为单层面积不大，所以地面二层空间没有做很鲜明的动线，动线已融入空间，结构墙也全部设置在外框部分，"江南里”对于空间内部分配的想象还是留给业主了。

如果说绿城过去的别墅是给人度假的，那么江南里是让人过日子的--过那种几乎失传的，可玩、可赏、可用、可藏的欢喜日子。

心中有个地方刻进了你的名字

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