如何在两笔自管养老金（SMSF）之间重新调配与划转房产资产？

养老金资产划转涉及税务、流动性、最低支取额等诸多考量。

读者提问

我和妻子在两笔自管养老金（SMSF）中各持有一半权益：一笔是规模 650 万澳元的养老金账户（pension fund），另一笔是 240 万澳元的累积账户（accumulation fund）。我们的养老金账户设立于 2017 年 7 月 1 日之前，名下持有两处商业房产（一处价值 500 万澳元，一处价值 100 万澳元）。按照拟议的《第 296 条法案》成本基数重估规则，这两处房产在 6 月 30 日的评估价值预计分别为 600 万澳元和 100 万澳元，账户内另有 50 万澳元现金。目前房产租金收入基本可以覆盖法定最低养老金支取额度。累积账户则持有两处房产，估值分别约为 92 万澳元和 150 万澳元。

为降低最低养老金支取额并减少土地税支出，我们计划采取两项操作：一是将养老金账户中价值 100 万澳元的房产实物划转（in-specie transfer）至累积账户；二是出售累积账户内价值 92 万澳元的房产，并将售房款转入养老金账户，以此提升后者的资金流动性。请问该方案是否可行？房产划转是否会影响养老金阶段 SMSF 的免税养老待遇？在新南威尔士州，房产划转是否需要缴纳印花税（stamp duty）？我们还有哪些备选方案？此外，我们二人目前各剩余约 42 万澳元的 转账余额上限（transfer balance cap）额度，该额度能否加以利用？

—— 罗伯特

在处于养老金阶段与累积阶段的不同 SMSF 之间重新调配、划转房产资产，需要综合考量诸多问题。

专业解答

David Busoli（自管养老金专业机构 SMSF Alliance 负责人）：你提出的是一个很现实的问题。这笔养老金账户手握价值 600 万澳元的商业房产，现金仅 50 万澳元，长期来看很难持续足额支付最低养老金。

另外，你们养老金账户资产规模庞大，但二人仍有大量未使用的转账余额上限额度，这种情况并不常见。建议先通过 myGov 系统核实额度信息是否准确。

在着手划转房产前，首先要审视整套方案的核心思路，因为该方案存在不少关键隐患。

你的初衷是缩减养老金账户总资产，从而降低最低支取额，同时补充现金以足额支付剩余支取款项。账户几乎全部为不动产、现金流不足，确实是亟待解决的问题，但你选择的解决方式存在明显弊端。

将价值 100 万澳元的房产划出至累积账户，确实能如你所愿缩减养老金账户余额、下调最低支取额，但会在两方面产生额外成本。

第一，这 100 万澳元资产转入累积账户后，房产净租金收入需按 15% 税率缴税，未来房产增值收益实际税率为 10%，该资产将永久失去养老金阶段的免税待遇。

第二，此举还会拉低原养老金账户的整体税务效率。

土地税：两账户分开计税

你提到的土地税问题，这项操作确实能带来利好。土地税按单个账户分别核算计税：高价值房产集中在一个账户，容易触发更高税率档位；将 100 万澳元房产划转至累积账户后，资产被拆分摊薄，整体土地税支出会有所下降。但这部分节省的成本，能否抵消前述税务损失，仍有待权衡。

若将 92 万澳元售房款转入养老金账户，原本 100% 处于养老金阶段的账户内会新增累积账户资产。账户内累积资产的占比，会按比例影响所有资产的免税属性，无法单独将 600 万澳元的大额房产隔离免税。粗略计算：650 万澳元养老金资产叠加 92 万澳元累积资产，账户约八分之一的收入（包括这套大额房产对应的收益）将转为应税收入，而该账户此前所有收益均享受免税。

当然，你也可以用这笔 92 万澳元资金新开立一笔养老金，既能补充流动性，又不会产生税务损失。不过还有更简便的方式。

你可以用累积账户出售房产所得资金，直接从养老金账户购入这套小型商业房产。由于标的为商业物业，账户之间可按市场公允价格完成交易。

这种操作模式下，养老金账户用非流动资产置换为现金，全程仍完全处于养老金阶段。该行为属于市场化买卖，并非资产转入，因此不会产生累积账户资产、不会按比例受到税务影响，价值 600 万澳元的房产也可继续全额免税。

但长远来看，流动性问题依旧会再次出现。未来某个阶段，你仍需考虑处置这套大额房产：要么对外整体出售，要么由累积账户以共有产权（tenants in common）形式分批购入部分产权，这类方案可留待后续再规划。

印花税相关说明

关于印花税，不能直接判定免征或必缴。跨账户不动产划转，按规定可能需要以市场价值为计税依据缴纳印花税。但由于你们夫妻二人在两个账户中均各持有半数权益，新南威尔士州税务部门有可能认定实际受益所有权未发生变更，从而免征或仅收取极少税费。

印花税的判定完全取决于所在州政策与具体事实，建议在敲定划转或交易方案前，聘请房产律师确认当地执行细则。

反之，如果将 92 万澳元房产直接对外出售，则无需由你们承担印花税，税费由买方缴纳。

活用转账余额上限额度

结合你们二人各剩余 42 万澳元转账余额上限这一条件，现有方案可以暂缓考虑。该额度合计约 84 万澳元，你们可在出售 92 万澳元房产后，将累积账户中的资金转入养老金账户，并在剩余额度内分别为两人新开立养老金。

这是当前税务效率最优的方式，可立刻解决现金流难题。不过该方案仅能起到短期作用，未来你们大概率仍需采取其他措施，才能持续满足最低养老金支取要求。

总结来说：你最初的方案虽然能降低最低养老金支取额，但得不偿失。一方面让 100 万澳元资产进入应税账户，另一方面转入的累积资金又导致大额房产部分收益开始缴税。所幸你们还有未使用的养老金开立额度，可以采用更合理、更完善的替代方案。

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