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保利熙瑞，海淀西四环，玉渊潭上游建面约140-275㎡，高端改善楼盘，总高3-5层的墅质洋房。

【保利熙瑞】 保利四环边高端产品，海淀四季青唯一纯低密洋房社区！

保利熙瑞，位于海淀区西四环外，海淀四季青板块，属于八里庄学区。项目位于6号线田村站与五路居站之间。距田村站约983米，距五路居站约1073米，步行约12-14分钟。规划中的12号线四季青站约1.8公里。6号线可直达海淀八里庄、甘家口、西城金融街等核心商圈，含金量极高。

「项目基础信息」

「开发商」保利发展控股北京公司

「占地面积」约40629.23㎡

「总建筑面积」约57958.6㎡

「容积率」约1.43

「总户数」323户

「产权年限」70年

「住宅楼栋数」14栋

「产品层数」3-5层

「面积区间」建面约139-275㎡

【中国封面 先见国宾区】

内城海淀 世界北京的国宾版图

海淀正西，内城国宾区，聚国家政务外交核心势能，集国家部委、政务决策于一体，承钓鱼台八百年底蕴，构筑不可复制的价值基石。

【国宾区·史脉】

800年钓鱼台 历代西贵居园理政

约5.5公里达钓鱼台国宾馆，从金章宗筑台垂钓理政，促宇内小康，到乾隆帝于钓鱼台建行宫议事，再到新中国第一座国宾馆政务外交，居园理政，一脉相承。

【国宾区·地脉】

经纬四至 镌刻红墙内的家国年轮

玉泉路、复兴路、三里河路、紫竹院路，四条国宾大道如四道年轮，以不同姿态铺展城市记忆，共同构成内城国宾区深沉而鲜活的精神地图。

【国宾区·国脉】

家国所向 擎引发展的政务核心

区域内「四部一会」等约21个国家部委聚集，约38所机关大院云集，超50家研究所汇聚，构筑国家政务枢要的首都战略封面。

【国宾区·文脉】

玉渊潭上游 山水对望毓秀谧境

远眺西山「神京右臂」，玉渊潭上游「玉带环腰」，映照大国气象

慈寿寺塔与央视塔古今对望，大国学府环绕，标识文明对话坐标

国仕功勋 百余将军院士家国脊梁

百余位开国将军与两弹一星之父钱学森为代表的「数百位院士」，共同构成区域独一无二的「将军-院士」圈。

【北京唯一内城国宾生活圈】

立踞国家政军科教医要地，301医院等顶尖医疗、玉渊潭等皇家水系与西郊机场等国宾资源能级，是无法复制的价值壁垒。

项目的医疗配套十分硬核：301医院（解放军总医院）、304医院（空军总院）、武警总医院等北京顶级三甲医院均在短距离生活圈内。特别适合有养老需求的家庭，而且项目的四居室定位家里一般都会有老人和小孩的。

1公里内有京粮广场（2018年建成），可满足日常采买。3公里范围内有华熙LIVE、五棵松万达、金四季购物中心等大型商业综合体。

楼盘划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队。对口人大附小亮甲西校区，初中派位为教师进修实验学校、理工附中南校区及首师大二附中。整体教育资源不算顶尖，但海淀的教育底蕴仍优于其他区域。

海淀新房供应持续“提质缩量”，2026年商品住宅用地仅3宗。1.43容积率的低密洋房，在海淀四环沿线几乎没有替代品。保利的“实景开盘”策略能有效降低购房者的不确定性焦虑。

但是12万+的定价与周边二手房形成明显“剪刀差”，需要极强的产品力支撑。城市界面的“割裂感”和西郊机场噪音是客观硬伤，无法通过小区内部改造解决。2026年海淀还有西郊机场地块、西北旺D1地块等竞品将入市，分流改善客群。

价格预期：按照楼面价7.84万元/㎡计算，项目成本红线约9.8万-10.2万元/㎡。目前市场预期实际成交价可能在11万元/㎡左右（约九折）。若以这个价格入市，性价比将显著提升。

该项目适合在京西航天、军工单位工作的高净值家庭（永定路沿线院所集聚）；追求低密居住体验、对海淀有执念的改善客群；需要顶级医疗配套的养老需求家庭。

保利熙瑞是一个“优缺点极端”的项目。它的优点足够稀缺——海淀四环、1.43容积率、3-5层纯洋房、户户有阳台。它的缺点也足够明显——城市界面老旧、铁路与机场噪音、12万+的高定价。

它是一场关于“产品力能否对冲区位短板”的市场实验。如果卖得好，它将证明在北京楼市，“海淀”二字仍然具有足够的溢价能力，而极致的产品力可以部分弥补地段的不足。如果遇冷，那也意味着市场正在变得更加理性——购房者不再只为“海淀”两个字买单。

无论如何，保利熙瑞都是2026年北京楼市改善客群最值得关注的项目之一。

作为 2026 年海淀楼市最受关注的改善标杆作品，保利熙瑞终于在大家的瞩目中入市，目前样板间需要验资300-500万。这座打磨近一年的西四环低密藏品，终于将以完整姿态，迎接北京改善客群的检阅。

保利熙瑞的建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上仅5.8万㎡，容积率低至1.43。这意味着什么？

在北京四环沿线，这样的低密地块几乎绝迹。项目规划14栋3-5层洋房，行列式排布，正南正北朝向，分为东西两区，总计约323套房源，户均面积约170㎡，层高3.05-3.3米。

但拿地时的限高要求是15米。保利最终通过设计突破，将大部分楼栋做到了5层，高度控制在15.89米。这是规划上的“微操”，也是产品力的第一道门槛。

基础得房率约85%-88%，部分户型综合得房率可达90%以上。在海淀新盘中，这个数据相当能打。

户型图公布之后业内很多人都发现：南向客厅外，多了一个进深约0.5米的开敞阳台，这在海淀几乎是独一份的存在！此前，海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做——已购业主担心影响二手房保值，反对声浪曾让开发商闻风丧胆。而保利熙瑞直接把“一步”两个字砍掉了，送出了真正的阳台。来看主力户型：

140㎡四居：经典四叶草布局，客厅面宽4米，独立入户玄关，主卧配衣帽间。总价约1500万起，是项目的入门门槛。

165㎡四居：南向双套房设计，三个卫生间，客厅面宽5米。这是主力供应段，总价约1800万。

208㎡四居：客厅面宽6.8米，大横厅设计，北向配有近10㎡的专属家政间，动线分离。总价约2200万。

240㎡四居：南向四面宽，三套房设计，主卧配浴缸，厨房面宽与客厅齐平。是项目的“楼王”户型。

除此之外还有少量顶层复式产品：建面约270-278㎡，分布在3号楼和4号楼，拟售单价最高触及14.76万元/㎡，总价约4000万。

所有户型都做到了四居起步，纯粹性极强。四房占比高达96.81%，这在全北京都十分罕见。

保利将熙瑞提级为集团管理的“灯塔项目”，由保利地产总经理潘志华亲自指挥。这意味着什么？慢工出细活。从拿地到案名流出，历时305天，创造了北京楼市的一个新纪录。保利的思路很清晰：先把实景示范区完整做出来，前置呈现会所、园林、地下空间，再开始对外销售。

外立面采用“金属中式”风格，用金属线条勾勒中式筋骨，搭配红砖与米黄石材，与钓鱼台七号院、保利海德公馆同属一脉。

社区规划方面，东西两区各有特色：

东区：规划下沉庭院、景观廊架、叠水飞瀑，园林层次丰富

西区：设有圆形景观廊架（四季光庭），顶部镂空设计，别具一格

地下空间：东西地块通过地下车马厅连通，配建约4600㎡双会所

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