保利熙瑞｜首付 280 万起大宅｜西四环低密 + 玉渊潭｜改善天花板

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⭕北京海淀改善买房怎么选？地铁 + 学区 + 低首付是关键！今天实地测评保利熙瑞，把大家关心的交通、学校、价格一次性说透，无套路分享。

项目占地面积40629.23㎡，建筑面积57958.6㎡，容积率仅1.43，规划14栋3-5层纯洋房，分东西两区，东区6栋、西区8栋，共323套；

户型面积136㎡-277㎡全四居，主力面积140㎡、165㎡、200㎡
㎡、240㎡四居，还有顶复207㎡-277㎡(退台设计)。

户型亮点：经典四叶草户型、私密性好；南向大面宽、LDK一体化、多套房、约1米开敞阳台，入户玄关更有仪式感；

层高3.0-3.3m，基础得房率83%-87%，综合90%-94%。

项目是3-5层低密大宅，西四环核心稀有；建筑外立面采用石材+铝板，低调又显贵，颜值与质感双在线。

项目分为东、西两个地块，东区规划超大下沉庭院+景观廊架+叠水飞瀑，西区四季如春的四季光庭，地下车马厅联通东西地块4600平左右双会所，闹中取静，把自然生态搬进社区里，茶余饭后散步、遛娃、会客都超有面儿。

这组数据意味着什么？在北京内城动辄2.5以上容积率的市场里，它几乎是孤品。

配套层面，地铁6号线双站环绕，3公里内覆盖301医院、武警总医院等三甲资源，京粮广场、五棵松万达等商圈均在生活半径内。项目隶属八里庄学区，对口人大附小亮甲店分校。

当然，它并非没有争议——周边老旧社区的城市界面是需要实地感受的现实问题。

一个值得关注的信号是：当核心区不再供应高层，低密洋房正在成为内城改善的终极形态。保利熙瑞，或许只是这个趋势的开始。

北京内城土地有多稀缺？海淀西四环，上一次出现容积率低于1.5的住宅用地，还要追溯到2009年。

保利熙瑞，就落在这个"断供"了近20年的位置——田村路街道半壁店板块，距西四环直线约650米。项目容积率仅1.43，规划14栋3至5层纯洋房，共323户，户均面积约170㎡，全系四居起步。

一、项目简介：海淀20年难遇的纯洋房，央企造，真稀缺！

先划重点：保利熙瑞=海淀西四环+纯洋房+低密+全四居，这个组合在北京内城，基本是绝版。

- 地段：海淀田村路，西四环边约650米，钓鱼台国宾区旁，部委大院环绕，天生“西贵”底色。

- 产品：14栋3-5层纯洋房，没有高层、没有保障房，纯粹得不像话。

- 数据：容积率仅1.43（四环内20年未见），总户数323户，建筑最高才15.89米，楼间距超宽，采光、隐私感拉满。

- 底气：保利+北京建工双央企开发，保利物业，品质、交付、后期服务全稳。

二、户型介绍：全系四居，得房率超90%，每款都是改善王炸！

改善买房，户型永远是王道。保利熙瑞直接140㎡起，全是四居，没有小户型混杂，圈层一步到位。

得房率91%-95%，层高3.05-3.3米，LDKB一体化，户户南向阳台，每款都实用又大气。

- 140㎡ 四居两卫——海淀改善入门神款

经典四面宽朝南，全明格局，几乎零浪费。三卧室朝南，主卧带飘窗，适合二胎/三代同堂，总价1600-1800万，想上车海淀核心改善，闭眼选它。

- 165㎡ 四居三卫——改善首选，全家都满意

四叶草布局，四个卧室分四角，互不打扰。双套房+三卫，长辈住南套房。主卧转角飘窗+双台盆，仪式感拉满，总价2000-2300万，一步到位不折腾。

- 208㎡ 四居三卫——宽厅奢居，品质改善天花板

约6.8米光幕横厅，南向四面宽，采光无敌。独立家政间+中西厨，家务、生活互不干扰。空间感炸裂，朋友聚会、孩子玩耍都超敞亮，2500-3100万，追求生活质感必看。

- 240㎡ 四居四卫——楼王尺度，终极改善传世款

南向面宽16.5米，三套房+保姆间，双开门入户，真正的大宅气场。主卧270°观景，独立衣帽间+景观浴缸，3000-3400万，家族改善、一步住到老。

三、园林：新中式深宅大院，闹中取静，仪式感拉满！

在四环边，能做出这种东方礼序园林，太难得。

- 大门：7.8米高王府大门，紫铜瑞兽、非遗迎客松照壁，归家第一步就显尊贵。

- 格局：一府两轴五进九院，中轴对称，步步有景。引永引渠水脉入园，中央水景、风雨连廊、下沉庭院，江南意境拉满。

- 细节：2km莫比乌斯环游园林+地下四季光庭，北京首创，刮风下雨也能逛园子。

四、周边配套：10分钟全维顶配，海淀成熟生活圈！

不画饼、不等待，全是现成配套，入住即享国宾级生活。

- 交通：步行约800米到6号线五路居站，1公里到田村站，30分钟到金融街、中关村。近西四环、阜石路，自驾全城速达。

- 教育：八里庄学区，人大附小亮甲店分校、海淀外国语等11所学校环绕，海淀书香氛围拉满。

- 医疗：3公里到301医院，304、空军总医院等三甲环伺，15分钟健康圈，全家安心。

- 商业：京粮广场、五棵松万达、华熙Live，3公里全业态，买菜、聚餐、逛街一站式满足。

- 生态：近永引渠绿廊、玉渊潭、宝山公园，推窗见绿，闹中取静。

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