房价腰斩近50%，专家称2027年前是抄底关键期

手里的房子跌去一半，究竟还要熬多久？

老李看着那套当年高位抢下的新盘，半夜经常愁得睡不着觉。这种资产缩水带来的煎熬，几乎是这五年大众情绪的普遍群像。

时间推演到2026年中，全球房地产市场的运行轨迹终于给出了一个极其冷酷却又孕育希望的答案。

经济学者马光远点破了一个扎心的全球调整铁律：任何国家的楼市下行调整期，通常只会维持3到6年。

我们静下心来算算账，从2021年步入调整期至今，这场长达五年的深度洗盘已经让大量非核心区的房产面临腰斩的命运，即便是往日坚挺的核心圈层，回撤幅度也普遍达到了30%至35%。暴跌的冰水浇透了全民买房的狂热，却也真实地洗刷出了历史级别的黄金坑。

根据底层规律推演，2027年之前正是手握资金的群体进行资产置换的绝佳抄底期。普通人总是习惯用后视镜的错觉去预判未来，眼看价格阴跌就以为深不见底，殊不知宏观周期的轮回早已经在暗中标好了反弹的刻度。

回看这起事件，其实这几年，关于宏观面冷暖和资产价值的争论一直没断过，之前网上就有一个核心观点对过往的群体恐慌做了深刻溯源。

过去四五年，经济好像一直有种生了大病、一直在养伤的感觉，大家天天都在问到底好了没有，什么时候能出院。2022年以来的主流叙事，都是资产负债表衰退，只要房价没起来，资产负债表就好不了。

所以那份报告刚出来的时候，大部分人的第一反应都是不同意。2025年是从经济到个体走向正常的第一步。

但出院了不意味着已经完全修复了，和在医院养着完全是两个含义，和去KTV放松更是两个含义。这一轮无论是房地产政策还是宏观政策，都是拖而不举的状态，能拖住就很重要，能拖住就是让经济自己调整。

居民部门是整个经济里最重要的部门，或许没有之一。它既负责消费也负责生产，不像企业部门只负责生产不负责消费。

生产的最终目的就是为了消费，消费起不来，经济结构就不对。宏观经济学最容易受到误解和争议的点，就是个体体验和总体数据之间的差异。

很多宏观问题，往往和个体经验是背离的，最出名的就是节俭悖论。经济不好的时候，个人省钱没问题，但所有人都省着花钱，经济一定会更差。

所以讨论宏观问题，要尽量撇开个人体验，从纯研究的角度出发。当时许多人还在认为局部寒冬能代表整个宏观的永夜，但现实狠狠打脸，最新的情况是，符合“全球调整铁律”的深度洗盘已经彻底粉碎了旧有认知，将市场拉回了直面触底的新阶段。

大家对资产配置有不少习以为常的认知。比如房子是高风险、低流动性的风险资产，资产配置的核心是看收益率，哪里收益率高钱就去哪里。

比如2024年7月那波股市上涨，当时有个非常流行的说法，就是居民存款搬家，大家把存款取出来买股票，因为当时股市的预期收益率确实比十年期国债高很多，房子跌了这么多年，股票涨一点就显得很划算。但实际情况不是这样的。

宏观研究没办法代表每个个体的配置理念，都是从结果倒推原因，通过观察整个居民部门资产负债表的变化和结构，去猜中国老百姓作为一个整体是怎么想的。

普通人一方面没有能力算清楚资产的波动、方差这些数据，另一方面也不可能只为了最高收益率配置资产，人生不是为了做投资，资产负债表的安排是为个人生活目的服务的。

这里有个很关键的概念叫心理账户，就像吃饭用的分餐盘，预先已经分好了格子，馒头放哪、菜放哪都是固定的，不是完全按照收益驱动来安排。观察中国居民的资产配置，能看到两种完全相反的主流批评。

一方面说老百姓太保守，爱拿银行存款，金融资产占比低，储蓄率太高，钱要么放房子要么放存款，不肯买股票。另一方面又说股票市场依然以散户为主导，追涨杀跌、羊群效应很强，赌性很高，好像有双重人格一样。

这其实就是心理账户的体现，从2010年到现在15年的数据看，居民部门作为一个整体，资产一直是严格的二八分配。80%的资产，会配置到用于未来消费、养老的储蓄类资产里，不止包括存款、理财、保险、货币基金，也包括房子。

房子对于老百姓尤其是城市居民来说，不止有居住属性，还有很强的养老属性，是一生的稳定来源。这个80%的占比，15年里几乎没有任何波动，画成图就是一条直线。

我们把时间线拉长来看，这种将房产牢牢锁死在养老账户里的微观心理，恰恰与当前3到6年调整期即将触底的“抄底关键期”形成了最猛烈的预期碰撞。大家普遍觉得楼市和股市是跷跷板，只有楼市好了钱才会去股市，或者反过来，但实际并不是这样。

只有2014、2015年出现过楼市特别好、股市特别差的强替代情况，之后这种情况就很少见了，2020年之后两者甚至是完全同步的。因为两者反映的都是同一个宏观环境的变化，不是互相替代的关系。

研究者有个判断，2026年可能是中国房地产调整的最后一年，要么调整已经结束，就算2026年还有调整，幅度也会很小。

讲起股市挺有意思的，平时和资本市场的朋友交流，常听到一个说法，股市跟宏观没关系，经济好了，股市也可以不好，经济差了，股市也可以很好。上一句话倒也不很赞同，下一句话是肯定不赞同。

宏观经济跟股市的关系，不是线性的单向联系，也不是严格的正相关。一般说经济差了股市也能很好，能举的最好的例子只有一个，就是2014年到2015年。

那个时候经济下行压力确实非常大，股市也确实涨得极好。但一定要想明白，经济好坏从来不是孤立现象，得结合当时的政策来看。

做宏观研究的人，思维定式和其他人确实有一点不同，看的东西多、范围广，对周围环境的一点变化都非常敏感。就像拼拼图，不可能有上帝之眼，知道整个拼图长什么样，但很可能找到一两个非常重要的拼图块，找到之后就可以接着往下拼，这种找拼图的能力非常重要。

回到刚才的问题，股票和房地产不是正相关，用心理账户也很好解释。房地产在大家心里是养老用的，股票是用来暴富的，两个东西在居民心里根本不是一类，自然也不存在逻辑上的替代关系，这个很正常。

只有当整个宏观环境暖和点了，景气预期改善，风险偏好上升了，大家才有心情把零花钱多往股市里放一点，这个逻辑完全没问题。

网络上还在悲观认为楼市崩盘无法挽回，但在经历了35%到50%的深度回调铁律后，那些聚焦核心圈层的反弹势能早已暗中蓄满。房地产是居民部门最重要的资产，它的影响是最普遍的。

之前普遍发生的恰恰是房地产估值的下降，但对于房地产有个比较强的观点。从今年开始，整个房地产市场进入了磨底的阶段。

它也不会进KTV，但也快出院了，或者说去年某个时候就已经出院了。可以想象一下，当那个巨大的负估值快速收敛，甚至到零的时候，居民部门经历的会是什么状态。

那应该是个非常平均的状态了吧。之前有人讨论分化的问题，说如果房地产好了，可能也是大城市先好。

可问题是两点，第一，今后的中国房地产市场，只能是一个以几十个大城市为主体的市场了，不再是以广大三四线城市为主体的市场了。根本就不指望以后还能看到三四五线城市房地产狂飙猛进，那根本就不在框架里。

第二点恰恰是三四五线城市，小县城里对房价估值是不敏感的，跌了涨了，其实跟普通人的生活关系不大。去老家跟朋友聊天，大家都知道房价下跌了，但是人家日常生活跟这个东西离得远。

但大城市就不一样，大家都背着大额房贷，现金流又偏紧，房价下跌的又多。经常有观点认为，房价焦虑是大中城市的专属，房地产的故事在四线及以下城市是没有的，这个很重要。

现在不加杠杆买房的量也谈不上增加，至少是稳定了，没有继续下降。在房地产市场快速收缩的阶段，这一部分钱本来也会持续收缩的，不要说借不借钱买，反正就是都少买。

之前正常状态下每年100个人里有20个买房，慢慢掉到每年七八个人买房，这是总量变化。观察到的行为变化是，这七八个人都不借钱买房，但他还在买房。

100个人里总有七八个人在这一年买房，这是讲的总量概念，这种行为模式的变化，基本稳定在了一个位置，稳定就是很好的现象。这种不再依赖杠杆却依旧保持购买动作的微观表象背后，预示着一轮波澜壮阔的财富洗牌即将完成最终的闭环。

纵观上述的重重脉络，一切看似毫无规律的市场哀嚎，最终都难逃宏观铁律的无形巨手。当历史的时钟拨转到2026年，这场深度达35%至50%的价格大洗礼不仅在痛苦中砸出了黄金坑，更严丝合缝地契合了全球调整铁律中3到6年的磨底周期底线。

对于那些手中尚有余粮、渴望实现资产阶层跃升的人而言，历史性的绝佳窗口期已然敞开。盲目的恐慌毫无意义，看清核心圈层房产的底层保值属性，紧紧踩准2027年这一关键的时间节点，才是顺势而为的聪明抉择。

至于那些准备在未来五六年入局的年轻人，同样可以静下心来，锚定下一轮3至4年反弹期的脉络走势。周期永远不会消失，它只会用无情的贬值惩罚随波逐流者，用丰厚的回报奖赏那些真正看懂调整铁律的人。