【百色月报】5月供应回补，成交量缩价稳

【百色月报】5月供应回补，成交量缩价稳

01

市场速览

2026年5月，百色市区商品住宅市场整体呈现"供应回补、成交季节性回落、量缩价稳、结构性分化持续固化"的运行特征。核心政策变量集中于自治区《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》（广西20条）及百色市《关于优化调整住房公积金政策的通知》（百金管委〔2026〕1号）双轨叠加，金融端松绑与公积金补贴形成需求支撑，但政策传导至成交端仍存时滞。

新建商品住宅板块：5月供应316套、建面4.1906万平方米，成交245套、建面3.1042万平方米，成交均价5606元/平方米，成交金额17402.85万元，套均价71万元/套，供求比1.35。成交面积环比下降23.45%、同比下降8.52%；成交均价环比上涨3.03%、同比下降3.11%。供应大于成交，呈阶段性供应回补，量缩价稳特征凸显。

土地市场板块：5月百色全市涉宅用地（纯住宅、商住）无供应、无成交。近一年涉宅用地持续零供应、零成交，土地市场深度调整。

02

新建商品住宅市场

（一）供求表现

供应回补、成交回落。2026年5月，百色市区商品住宅供应316套、建面4.1906万平方米，成交245套、建面3.1042万平方米，成交金额17402.85万元，成交均价5606元/平方米，套均价71万元/套，供求比1.35（含普通住宅、别墅口径）。供应规模较前期明显回补，供应大于成交，呈现阶段性供应回补特征。

环比量缩价升、同比量价齐降。环比看，4月成交330套、建面4.0552万平方米、成交金额22065.36万元、均价5441元/平方米；5月成交套数环比下降25.76%、成交面积环比下降23.45%、成交金额环比下降21.13%，成交均价环比上涨3.03%、套均价环比上涨6.23%，呈现典型"量缩价稳"。同比看，2025年5月成交271套、建面3.3934万平方米、成交金额19634.50万元、均价5786元/平方米；5月成交套数同比下降9.59%、成交面积同比下降8.52%、成交金额同比下降11.37%、成交均价同比下降3.11%。短期波动与长期趋势双重承压，核心源于三四线城市需求基数有限叠加季节性扰动。

图1数据来源：克而瑞·好房点评网｜统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅｜监测城市范围：百色市区（龙景区、迎龙区、鹅城区）

近一年走势看，2025年9月成交建面10.7438万平方米创年内峰值，主要源于东城景苑工抵房集中签约；2026年2月受春节季节性扰动，成交建面仅1.2202万平方米、均价4626元/平方米，呈现典型淡季回落；5月成交建面回落至3.1042万平方米，处于近一年中位水平，量能季节性回落特征明显（数据来源：克而瑞·好房点评网）。

（二）价格走势

量缩价稳、韧性犹存。2026年5月成交均价5606元/平方米，环比回升3.03%、同比微降3.11%，在成交量收缩背景下价格保持稳健。

图2数据来源：克而瑞·好房点评网｜统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅｜监测城市范围：百色市区（龙景区、迎龙区、鹅城区）

近一年价格走势看，剔除2025年9月与2026年2月两个受配套网签及季节性扰动的低位点，市区商品住宅成交均价整体在5400—5900元/平方米区间窄幅波动，价格韧性较强，整体维持"以价换量"与改善结构支撑下的稳健运行（数据来源：克而瑞·好房点评网）。

（三）项目表现

成交集中度高、板块分化加剧。克而瑞·好房点评网显示，2026年5月项目成交金额TOP10合计成交金额约14229.44万元（仅含住宅、别墅），成交高度集中于龙景区，滨江公园板块、体育中心板块为绝对主力。路桥·栖林府断层第一，成交68套、建面8331平方米、成交金额4673.12万元，居榜首；长冠·御珑府成交均价达7235元/平方米，为榜单最高，滨江半岛成交均价6344元/平方米紧随其后。区域上龙景区占据TOP10全部十席，迎龙区、鹅城区项目5月均无缘榜单，体现成交向龙景区核心板块（滨江公园、体育中心、半岛公园、园博园）高度集中，板块分化与成交集中度持续固化。

表1数据来源：克而瑞·好房点评网｜统计口径：商品住宅，仅含住宅、别墅｜监测城市范围：百色市区（龙景区、迎龙区、鹅城区）

03

库存与去化周期分析

库存高企、去化承压、逼近政策红线。截至2026年5月末，百色市区商品住宅可售库存面积约122.72万平方米（1227180平方米）、库存套数10094套，去化周期（近12个月口径）达31.5个月，明显高于12—18个月的合理区间，处于高位运行状态，去化压力整体偏大（数据来源：克而瑞·好房点评网｜统计口径：商品住宅，仅含住宅、别墅｜监测城市范围：百色市区（龙景区、迎龙区、鹅城区））。

逼近36个月供地红线、新增涉宅用地出让空间受限。依据《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》（广西20条）供应调节机制，商品住宅去化周期超过36个月的暂停新增商品住宅用地出让；去化周期在18个月（不含）至36个月之间的，按"盘活多少、供应多少"原则动态确定供地上限。百色市区当前31.5个月的去化周期，已逼近36个月的政策红线，且正处于18个月（不含）至36个月之间的动态调控区间内，意味着新增涉宅用地出让空间已受到明显约束，供地上限须按"盘活多少、供应多少"原则动态确定，土地供应端的"控增量"压力持续凸显（数据来源：克而瑞·好房点评网）。

高库存叠加阶段性供应回补、去化周期存进一步被抬升风险。研判看，百色市区库存高企叠加阶段性集中供应，去化周期面临进一步被抬升、逼近36个月政策红线的风险。5月供求比1.35，供应大于成交；2026年1—2月供求比分别高达2.32、5.38，呈现阶段性集中供应回补特征，在月均成交约3.9万平方米的有限去化流速下，集中供应将进一步推高库存基数，对31.5个月的去化周期形成持续抬升压力。建议持续关注库存去化节奏与供地调控传导影响，警惕去化周期触及36个月红线后新增涉宅用地出让暂停的政策传导效应（数据来源：克而瑞·好房点评网）。

04

土地市场动态

零供应、零成交，深度调整延续。2026年5月，百色全市涉宅用地（纯住宅、商住）无供应、无成交，涉宅用地市场延续"零供应、零成交"格局。核心源于库存高企背景下房企拿地意愿低迷，叠加全区"控增量"供地导向，土地供应端持续停滞，短期内难有实质性回暖（数据来源：克而瑞·好房点评网）。

05

政策环境与市场影响

双轨发力、需求端持续松绑。2026年5月市场运行受自治区与百色市两级政策叠加驱动，政策友好窗口期特征显著。

第一层，自治区层面。《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》（广西20条）从金融支持、住房公积金、严控增量、优化存量、提升质量、营商环境六方面发力：首套、二套住房最低首付款比例统一为不低于15%；取消首套、二套商业性个人住房贷款利率政策下限，引导存量房贷利率下调至接近新发放贷款利率；优化住房套数认定标准，居民家庭在拟购住房所在县（市、区）仅有一套住房且正在挂牌出售的认定为首套，多子女家庭购房可核减一套；推动房地产"白名单"项目扩围增效；并明确去化周期超36个月暂停新增涉宅用地出让的供应调节机制（来源：广西壮族自治区人民政府办公厅）。

第二层，自治区"去库存、优供给"组合拳。据相关报道，截至2025年9月广西已收购存量商品房2.92万套，2026年计划再收购1万套以上用作保障性住房；同步在14个设区市开展"好房子·悦生活"住房促消费活动200余场，从供给端与需求端双向托底（来源：广西壮族自治区住房和城乡建设厅）。

第三层，百色市层面。《百色市住房公积金管理委员会关于优化调整住房公积金政策的通知》（百金管委〔2026〕1号）优化贷款使用次数认定、延长贷款期限（最长30年，男不超过68周岁、女不超过63周岁）、将多项提取业务申请时限由3年延长至5年、支持提取支付物业费与购房契税；尤为关键的是，对在百色市行政区域内购买新建商品自住住房并以主借款人身份申请公积金贷款的灵活就业缴存人，按贷款审批金额的3%给予一次性贷款补贴，执行至2027年12月31日（来源：百色市住房公积金管理委员会）。

政策传导看，低首付与低利率降低购房门槛，公积金3%补贴直接降低灵活就业群体购房成本，对刚需形成提振；但三四线城市需求基数有限，政策传导至成交端存在时滞，5月成交面积同比仍下降8.52%，凸显政策效果释放尚需时间。

06

后市展望与判断

短期延续筑底、量价低位震荡、结构性分化持续固化。在政策友好窗口期与高库存约束并存的背景下，百色市区商品住宅市场或将延续筑底修复态势，三大市场分化格局难有实质性收敛。

商品住宅：预计6月供应或随项目推盘继续回补，成交受季节性扰动及需求基数制约，难有实质性放量；成交均价有望在改善型项目结构支撑下，维持5500—5700元/平方米区间窄幅波动。风险在于库存去化承压、供求比走高及改善需求释放节奏偏慢，"以价换量"压力或将延续。

土地市场：预计涉宅用地短期难有实质性放量，受高库存与全区"控增量"供地机制双重约束，成交仍将以底价、低溢价为主；房企拿地意愿修复有赖于新房销售端实质性回暖，土地市场低位运行格局短期内难有实质性缓解。

风险提示：后市运行仍需关注库存去化节奏、政策传导时滞及区域需求基数有限等因素对市场修复力度的潜在制约。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞广西区域分析师黄国婵，通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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