北京买房：理清思路，购房建议1912

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

这两年首都中央政务区这个概念怎么好像没人提了似的，东西城有没有合并的可能啊？主要是我在西四这有套老破小，虽然也知道学区房要贬值，但担心一旦中央区成立我却卖掉了，那连房带户口就都没了，而且是以后再也迁不回来了就亏了吧？但感觉前几年这概念争论的挺多，最近好像见不到了。

A：

1、也能见到吧？大宝天天见，只是没以前那么多了而已。我反正偶尔是能刷到，都是某些人在自嗨或故意找话题博流量，但怎么看都不像是认真的。

2、简单说吧，中央商务区这概念其实不是中国原创，而是美国独立后提出的。因为他们是联邦制，每个州都相当于独立国家。所以联邦政府在最开始是没有辖区+办公地的，只能是打一枪换一个地方，从费城到纽约的老搬家。

所以为了稳定政权+平衡各州利益，后来才弄出个DC，土地不属于任何一个州，而是属于联邦政府，这就是所谓的首都中央商务区。

但这种模式不适合中国，咱们从秦始皇就是大一统了，普天之下莫非王土，皇帝老儿何必再弄个一亩三分地呢？太小家子气了。所以美国建国时咱们是乾隆皇帝当政，听说这事儿之后就写了个朱批：番邦小国，跟他们丫的学不出好儿来。

3、现在的所谓中央政务区概念我印象中是2005年提出的，具体是谁就不提了，反正是个妄人说胡话呢。因为他当时的设想不是东西城合并，而是在其他省份单独划个地盘儿归中央，比如信阳、大同和湖北什么地方我忘了，反正他意思都是拉动小城市的发展。

或者跟宋元明+辽国似的，弄一堆的首都+副首都，东西南北中，发财全靠蒙。这样就能缓解北京的人口压力了，同时把钱和资源都砸到小城市头上。

这本来就是胡言乱语，当年这种扯淡的事儿多着呢，比如还有什么全国重新划分50个省份和直接迁都什么的，听着就不靠谱儿。但既然有人胡说，就必定有人要利用这胡说了，除了骗子也有跟着起哄的，都是看热闹不嫌事儿大。后来北京崇文宣武跟东西城合并了，于是东西城合并成中央政务区的谣言就开始出现了，闹的跟真事儿似的。

4、总之这都是谣言，从来官方就没有过接受提案的表态，都是某些人自嗨而已，或者是自己吓唬自己。

多说一句，就算有了所谓的中央政务区，也不可能限制户口迁入。否则如果不让迁户口，那谁还去买房啊？就算买了学区房但没户口能上学吗？溢价还能支撑住吗？这是保值还是贬值啊？

所以少琢磨这些谣言吧，实在没什么意思，也根本禁不起琢磨。

仅供参考。

二

Q:

我们现在家住丰台，孩子明年小学入学。想换到好一些的学区房。能接受的范围大概是400左右的两居室。海淀太卷，不想考虑。东西城都需要多校划片。朝阳价格偏贵。现在主要关注方庄和丰益花园。请问这两个小区的学区怎么样？保值吗？（主要是方庄，中介说可以九年一贯）或者您有别的推荐吗？

A：

1、方庄只有十八中学区对口的算学区房，基本就是芳星园的一区和二区，具体的看招生简章就行。房价中有部分学区溢价但不算太高，基本也就是10-15%吧，比东西海平均值低了一半左右。

十八中在丰台算很不错的学区，放到东西海也算中上。不过既然溢价不算太高，那就说明综合评价下来属于物有所值，一分钱一分货。

2、保值的话看怎么说了？方庄属于中国第一个富人区，早期住户基本都是体制内的，社区氛围非常好。但毕竟属于南城，价格走势比北部来讲还是弱一点儿的。

另外也因为是包含溢价的学区房，虽然不太多，但这些年既然是入学低谷期了，至少延续到2032年，那是否能保住溢价就得看政策和运气了。反正这两年已经降点儿了，当然东西海也在降，比例和方庄的差不多，只能是希望以后不再降吧。

3、丰益花园不算学区房。这里小学对口的丰台一小的分校，和本校不是一个概念。小升初则是派位，旁边的十二中是高中部，跟小区无关。

这里的房子质量不错，虽然是经适房性质，但当年是丰台区样板工程，质量跟同期的商品房没什么差距。而且旁边俩公园，离地铁也近。不算学区也就没有溢价，居住的性价比正常。如果买的话以板楼为主吧，选户型好的。

4、学区的选择只能家长自己定，外人不好推荐。不过也可以看看东高地的航天宿舍区，生源和师资都很不错，钱校虽然不能直升但毕竟有希望。这里没有学区溢价，性价比也是正常。房价相对低，能买的面积大些。不过基本都是老房，看是否能接受了。

仅供参考。

三

Q:

带燃气的公寓能买吗？产权虽然50年，但是民水民电而且带燃气，能洗澡做饭，是不是比普通公寓更保值？以后有没有可能转换成住宅的产权？

A：

1、能不能买的看自己的主要需求了。如果是为了自住vs收租金，那买这种房没问题，居住的性价比相对高，租金也高。

但如果是为了保值类的就意义不大了，所有50年公寓的价格走势都不算强，最好成绩就是在某阶段内不落后普宅大盘，但长期下来大概率是落后的。

2、有燃气的谈不上更保值，无非是多了个功能而已，但产权年限的本质是不变的。打个不恰当的比方吧，专科学历，但自己又考了个驾照，请问在职场上是否会更容易升职？

或许有点儿帮助，但肯定是没太大用处，因为现在大多数人都有驾照，这并不算特殊vs稀缺的技能了。

房子也是如此，公寓里带燃气的确实不多，可以算稀缺。但在普宅里的燃气属于标配啊，绝大多数都开通了，那公寓就没什么优势了。

3、转换产权是不可能的，甭说公寓转住宅了，住宅转公寓都不行。因为土地性质只要确定+开发完成就不能改了，公寓与住宅的各种标准（消防+管线）也不一样，相当于油车vs电车似的，老和尚看嫁妆，这辈子没戏了。

4、总之看自己的主要需求吧，北京带燃气的公寓不多，可能总共也就几十个吧。您前几天不是问过立水桥的房子吗？那立水桥就有带燃气的，比如旭辉奥都和明天第一城等等，都是早期趁着制度不严的时候办的，开通了也就没必要再掐了，也就成了既定事实。但这只是多了个功能，有使用价值，没什么投资价值。

仅供参考。

四

Q:

如果我调整一下需求排序，改为居住第一，保值因素第二，那万科城市花园算是不错的选择吧？从另一个角度说只是养老，这应该属于性价比高的对不对？

A：

1、您说的对，房子本来就是用来住的，本来就应该居住第一，保值什么的都是副产品而已。

不过说实话，如果把保值的要求调整为次要，那其实所有房子就都可以算不错的选择了，只看自己的喜好就行。

或者说自住角度只看自己的喜好，保值角度才需要看大众的喜好呢，否则赚谁的钱去？所以您这句话其实没什么太大意义，只看自己的喜好而已。

2、性价比怎么说呢？只能说在同等产品中算不错的吧，但毕竟万科城花这种产品属于近郊别墅类，户型大，所以居住的性价比一般都是略低于普宅的。也就是说在别墅中，或者是Townhouse中城花的性价比挺好的，但和普宅大盘相比不算太强。

3、总之房子是用来住的，这种典型的改善产品就看自己的喜好吧，没必要纠结什么保值一类的。

仅供参考。

五

Q:

我是丰台**的，也是有三套回迁房，同样纠结换不换学区房。孩子在**小学三年级，成绩不怎么样，补课又贵还没什么效果，所以才纠结学区房了。您有什么建议吗？

A：

1、没什么建议，是否换学区只能是家长决定，外人不好建议。

2、简单说两句吧。我认为如果真的是按您说的情况，要是我家的话就不换了。因为**小学在丰台也是普小，放到东西海那就更是普小了。而在这学校成绩不太好+补课还没效果，那即便是换到东西海，也未必能有太明显的提升。

甚至这么说吧，东西海都比丰台更卷，那您家换过去之后或许更焦虑。而且所有老师都是更关注成绩好的，那您家孩子就未必得到太多的倾斜照顾了，所以有不如现在的环境的可能。

3、而且东西海所有学区房都是带溢价的，溢价比例也是恒定的，也就是不管您是从幼升小开始，还是转学或小升初开始用，溢价都一样。那您家孩子既然已经三年级，花同样的溢价就不太划算了呗，没用到全部的价值。

4、简单就是这情况，再多的还是自己考虑吧。

仅供参考。

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