观点丨秦虹：“十五五”是住房租赁行业迈向高质量、规范化、专业化的关键五年

秦虹

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员

城市更新研究中心主任

2026年是“十五五”规划的开局之年，站在这个承前启后的关键节点，住房租赁市场将如何借势起航?存量资产的盘活又将呈现怎样的新图景?

6月9日，以“立势”为核心主题的第十五届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重开幕。大会同期召开中国住房租赁业品牌论坛，聚焦住房租赁市场发展趋势，围绕数据洞察、金融协同、存量盘活、品牌建设与精细化运营等核心议题，深入解析行业未来方向，并通过标杆案例分享可复制可落地的实践路径，助力构建可持续住房租赁发展新格局。

在本次论坛上，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹以《从国家“十五五”规划看租赁市场发展》为题进行了分享。从时代之需、政策演进、法治基石、发展出路四个维度，系统拆解了租赁市场从“鼓励发展”到“规范发展”的完整逻辑。

时代之需：三大趋势锁定长期需求

在“十五五”规划中，对租赁市场的定位为“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”。秦虹表示，“十四五”是补短板、建体系、打基础的五年;“十五五”则是迈向高质量、规范化、专业化的关键五年。

秦虹指出，住房租赁被摆在如此重要位置，背后是三大不可逆的趋势。

第一，城镇化催生庞大租赁刚需。第七次人口普查数据显示，大陆地区人口约14.1亿。2025年底常住人口城镇化率已超67.89%，但与发达国家80%的平均水平仍有显著差距。人口持续向城市群、都市圈流动，每年新增大量稳定租赁需求。据“七普”数据，全国住房租赁市场总规模已达2.37万亿元/年;预测到2030年，租赁人口将突破2.7亿。住房租赁，是新市民、青年人融入城市的第一站。

第二，住房消费观念深刻转变。秦虹引用调研数据指出，80%的受访者接受租房，近四成暂不考虑购房。同时，代际观念变化显著。90后、00后住房消费理念发生深刻变化，部分中老年人也有意愿接受租赁居住。此外，租客结构也在熟龄化。30岁以上租客占比首破五成，超70%租客为家庭租住。从“有没有”到“好不好”，租赁正从过渡性选择变为长期居住方式。

第三，供需矛盾倒逼供给模式变革。秦虹强调，当前市场存在严重的结构性失衡——房龄结构、户型结构、区域结构均存在错配;现有房源在硬件设施、居住环境等方面难以满足品质需求;虚假房源、二房东多收费、押金难退、维修责任不明等乱象长期存在。最核心的指标是机构化率——我国住房租赁市场机构化率仅约10%，远低于发达国家水平，专业化运营空间巨大。

演进之脉：从“鼓励”到“规范”的政策转向

秦虹梳理了住房租赁市场政策的完整演进历程——2015年，国务院将公寓首次纳入生活服务业，行业地位提升;2016年，国办发39号文出台，被誉为住房租赁市场纲领性文件;2017年，十九大明确“租购并举”住房制度，同年12个城市获财政支持开展租赁试点;2020年，中央经济工作会议首提“长租房”，政策导向更聚焦;2021年，明确“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体”的保障体系。“十四五”期间，全国保障性租赁住房建设筹集870万套(间)，解决2000多万新市民、青年人住房困难。在此基础上，形成了土地和房源供给、金融支持、财政支持、法律保障四大政策支持体系。

面向“十五五”，秦虹指出，三大政策支撑值得关注——首先，金融闭环加速成型。2024年央行和金融监管总局发布“金融17条”，覆盖租赁住房项目全周期信贷产品体系;公募REITs进入常态化发行阶段，市场化长租房被纳入底层资产，多支保租房REITs成功发行，打通“投融建管退”关键一环。其次，房源供给渠道拓宽。“盘活存量”成为主旋律，国家明确支持非居住房屋改建租赁住房，推动收储转租。最后，市场监管力度加强。《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，住房租赁市场正式进入法治化发展阶段。

法治之基：《条例》构建完整监管闭环

秦虹详细解读了《住房租赁条例》的核心内容，主要有三大方面的意义。

其一，划定安全底线，明确准入规范。《条例》明确：出租住房必须符合建筑、消防、燃气等强制性标准;厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得单独出租用于居住。这一要求直指“隔断房”“甲醛房”等危及生命的乱象，从源头上筑牢安全防线。处罚标准同步明确：对单位罚款2万至10万元(第三十九条)，对个人罚款2千至1万元(第三十九条)。

其二，保障承租人权益，筑牢权益“防护网”。《条例》第十条明确，租赁合同必须约定押金数额、返还时间及扣减情形，出租人无正当理由不得扣减押金;第十二条严禁出租人以暴力、威胁等方式强迫承租人解除合同，要求给予合理搬离时间;第十三条首次为“租购同权”提供法理支撑——租赁合同连续履行至规定期限时，承租人可享受相应基本公共服务，打破“唯有买房才算安家”的传统观念。

其三，建立长效监管机制，为市场平稳运行构筑“安全屏障”。《条例》第二十九条要求地方政府建立租金监测机制，定期公布租金水平信息，为市场提供清晰的“价格坐标系”;第十九条要求从事转租经营的住房租赁企业必须设立资金监管账户，切断违规挪用租金的路径;第三十三条将信用评价纳入核心监管工具，严重违规行为直接计入信用档案。秦虹总结表示，《条例》构建了“事前约束、事中监管、事后追责”的完整闭环，标志着中国住房租赁市场正式进入法治化发展新阶段。

发展之望：专业化是唯一出路

秦虹判断，法治化新阶段下，行业机遇与挑战并存，专业化是唯一出路。

挑战方面，一是租金承压与成本高企并存——保租房大量入市，供应量增加，租金面临下行压力;就业与收入预期偏弱，短期市场竞争加剧;存量房改造、物业持有、运营管理成本居高不下。二是租购同权仍需破题——租赁住房在子女入学、公共服务等方面与购房仍存在较大差距，这不仅是权益问题，更是能否留住人才、促进城市长远发展的制度性问题。三是税负与合规成本仍高——“非住改租”项目认定、二房东资质等问题仍是堵点，税收优惠在实际执行中难以落实。

应对之道，秦虹给出了三条路径。第一，合规经营就是核心竞争力。《住房租赁条例》全面落地后，房源核验、租赁备案、押金第三方托管、租金专户监管等制度全面实施，行业洗牌加速，不合规小作坊二房东加速市场化出清，倒逼行业向合规化转型。第二，精细化运营是立身之本。通过数字化管理、标准化服务，实现降本增效;改变粗放式“包租”模式，推行“专业运营商+资产持有方”模式，轻重结合、优势互补;借助REITs等退出渠道，获得“二次增长”加速器。第三，规模效应是长期方向。“十五五”规划明文支持城市更新，美国住房租赁市场机构化率约30%，日本个人持有房源中约65.2%由业主完全托管给管理机构运营，机构化管理率高达80%，而中国目前仅不足10%——差距就是空间。集中式、规模化供应是趋势，当企业管理房源达到一定规模后，可以在采购、装修、运营上享受批量成本优势。

在秦虹的分享下，一个清晰判断已然出现：政策红利已经到位，法治基石已经奠定，真正决定下一阶段竞争格局的，是谁能率先跑通专业化、规模化、精细化的运营模型。

对于正在应对保租房放量、租金承压、合规成本上升的资产方和运营商而言，专业化不再是一道选择题，而是一道生存题。

文章来源：迈点

微信编辑：张菁菁

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