北京
中经记者 吴静 卢志坤 北京报道
6月11日，北京土地市场迎来一宗焦点地块成交。备受瞩目的昌平区朱辛庄0055、0057地块，最终由未来科学城置业以9.09亿元底价摘下，溢价率为0。
这既是朱辛庄板块时隔数月后的又一次补仓，也是北京土地市场在调整周期中走向精细化、精准化的一个缩影。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，从这宗地的出让逻辑来看，北京涉宅用地的供应已经告别粗放模式，步入“精准上架”时代。
地铁与产业的“双重加持”
此次成交的朱辛庄地块由两部分组成。其中，0055地块为R2二类居住用地，用地面积约1.27公顷，规划建筑面积约3.18万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，并需配建150平方米社区综合服务设施；0057地块为F3多功能用地，占地面积约1.07公顷，将为区域补充相应的配套功能。
根据成交价格和住宅部分计容面积计算，此次地块住宅部分楼面价约为2.86万元/平方米，在板块内展现出一定的成本优势。
“地铁旁”是该项目最突出的标签。地块距离地铁昌平线与8号线换乘站朱辛庄站仅300米左右，步行可达，是名副其实的地铁盘。这一交通优势使其能够高效连通海淀核心产业区，从朱辛庄站出发，两站即可抵达西二旗，而地块本身又毗邻小米未来产业园。这意味着，项目不但能坐享昌平南部与海淀北部融合发展的红利，更具备持续承接海淀尤其是西二旗区域外溢购买力的天然条件。
除了轨交便利，区域的生活圈也日益成熟。北京一零一中学昌平实验学校、积水潭医院回龙观院区已落地，沙河万达等商业配套补齐了生活需求的拼图。这种“产业+地铁+配套”的组合，构成了项目未来入市的核心竞争力。
朱辛庄地块的出让，清晰地勾勒出该板块新房市场定价机制从“行政限价”到“市场定价”的演变轨迹。
时钟拨回2023年年初，板块内首批商品住宅大华启宸府、越秀·星樾相继入市，均需参考6.2万元/平方米的限价指引，最终销售均价分别在6.2万元/平方米和6万元/平方米左右，并迅速实现清盘，足见市场对该板块的认可度。
两年后，市场风云变幻。随着限价政策逐步退出，2025年入市的中海未来之境以“无限价、无指导价”的方式登场，其成交楼面价已降至约3.17万元/平方米，较大华、越秀项目低10%以上，且配建负担更轻，具备了明显的成本优势。尽管该项目网签均价仍维持在6万元/平方米左右，但价格形成的底层逻辑已发生根本性转变。
此次，未来科学城摘得的地块住宅部分楼面价约为2.86万元/平方米，较中海未来之境的拿地成本进一步下降。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，这预计将对在售项目形成一定的压力。该地块未来大概率仍以中小面积段的刚需、刚改产品为主，在承接前期项目清盘后所释放需求的同时，也可能凭借其成本优势，对周边在售项目的定价策略和去化节奏带来双重影响，推动板块正式进入以“成本定价”为主导的新阶段。这并非简单的价格战，而是市场回归理性，定价权向成本端让渡的必然结果。
从“规模扩张”到“精准上架”
记者观察到，朱辛庄地块的底价成交，并非孤立事件，而是北京土地市场整体趋势的一个缩影。今年以来，北京涉宅用地成交规模明显收缩，总规划建筑面积约116.5万平方米，同比降幅高达50.3%。这一方面与年度供地节奏有关，另一方面也延续了北京住宅用地年度计划供应量连续四年下调的“减量发展”基调。
市场情绪的平缓在溢价率上体现得更为直观。年内，仅有丰台蒲黄榆、太平桥两宗地块溢价率超过10%，而反观去年同期，通州梨园、海淀树村、朱房村等多宗热点地块的溢价率曾一度突破20%，市场热度的切换对比鲜明。
更为关键的是，成交地块普遍呈现出“小而美”的特征，且供地流程效率显著提升。以本次朱辛庄地块为例，从拟供应到进入预申请，再到正式挂牌，间隔极短，实现了“今日预告、明日上架”的快速转化。
张凯指出，这从侧面反映出一种全新的市场默契：在政府部门持续落实调控与去库存导向的同时，开发企业的拿地行为也更为聚焦和谨慎。北京土拍正步入“精准上架”时代。只有那些经过严格测算，真正符合“算得过账、风险可控”逻辑的优质地块，才会被真正推向市场并被接手。以往那种依赖对未来的宏大预期进行规模扩张和战略布局的模式，正逐渐被谨慎、务实的“精准投资”所取代。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
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