夏锋被绿城逼急了，宝业入市前夕紧急调规

文/上海进深 严明会

大虹桥改善市场，一场火药味十足的抢客大战已经打响。

一路之隔的宝业虹桥国展里与绿城悦海棠，正进入贴身肉搏阶段。

宝业拿地整整早了4个月，但在项目推进节奏上却没有占据先机。

绿城悦海棠拿地后10天就公示设计方案，三个多月已基本完成样板间和会客厅打造，预计在端午节开放。

相比之下，宝业虹桥国展里直到5月下旬才开放样板间，入市节奏慢了一拍。

就在入市前的关键时刻，宝业启动了一轮规划方案调整，大大小小共14项。

这是宝业时隔五年重返上海市场的首个作品，也是宝业长三角执行董事兼总经理夏锋重新打响上海战役的关键一仗。

当绿城悦海棠快速推进、不断提升市场关注度时，宝业没有太多试错空间。

这次调规，与其说是在优化细节，不如说是在开盘前对产品力进行精准加码。

而加码的目标，直指对面的绿城。

宝业“补课”

宝业虹桥国展里的调整内容如下：

1、燃气调压站位置由场地西南角调整至场地东南角

2、场地东南角补充景观桥接入位置示意

3、南侧人行出入口上方、南北侧汽车库入口上方、二号楼下沉庭院左右两侧景观构架位置，范围有调整，南侧汽车坡道入口增加景墙示意

4、建筑高度调整:本项目单体最大建筑高度59.9米调整到最大建筑高度56.05m

5、板上4号楼变电站及板下东北角变电站调整，外轮廓缩小

6、板下架空车库层西北角垃圾站位置南移

7、增加7号楼南侧室外泳池，此处集中绿地取消，6、8号楼之间补充集中绿地

8、显示板下场地上的非机动车、机动车停车位

9、增加1、6、7号楼北侧架空车库采光井、8号楼北侧风井、6号楼东侧放置空调外机的采光井

10、地下室外轮廓，架空层外轮廓调整

11、首层入口门头调整

12、场地西南角非机动车库入口调整

14、增加北侧板上下的联通楼梯

14项调整里，大部分属于技术性优化，其中最值得关注的是几个关键词：

室外泳池、景观、归家体验。

增加泳池，是这次调规最直白的一步棋。

在此之前，泳池是绿城悦海棠的最具辨识度的产品标签之一。

49米宽的主入口、双下沉庭院、中央景观轴、轴线尽头是泳池，归家动线的仪式感拉满，同时还有健身步道、采光庭院等配套。

对于景观和归家体验的提升，藏在第2、3、11项等细节里：

东南角新增景观桥接入示意、南北侧出入口及下沉庭院景观构架调整、首层入口门头调整，汽车坡道增加景墙。

宝业试图用这一波密集的调整，补齐与绿城在公区仪式感上的差距：

你有的，我也要有，而且要做到位。

在抬板设计这个卖点上，两者数字层面存在差异。绿城悦海棠全域抬板约3.4米，而宝业做到了约5.4米，高出整整2米。

更高的抬板意味着更开阔的浮岛私域体验，这原本是宝业的天然优势。

但在此之前，更高的抬板并没有转化为更具竞争力的社区配套，室外泳池的缺失更是让宝业在对标绿城时显得底气不足。这次调规正是针对性补短板，让抬板优势真正落地为产品力。

第14项“增加北侧板上下的联通楼梯”，强化了抬板之上与板下空间的垂直联通，让整个立体社区的动线更加流畅。

这一轮调整背后，藏着宝业产品思路的微妙转向。

以前的宝业更像工程师，强调抬板高度、强调装配式建筑体系与超低能耗技术，而现在，它开始学习绿城最擅长的事：

让客户产生情绪价值。

户型正面对决：各有取舍

看完社区规划之后，再来看户型上的正面交锋。

绿城悦海棠的门槛更低，106-119㎡三房承担着走量任务，另有136-152-184㎡四房，一共703户。

宝业虹桥国展里坚持纯粹的改善定位，全系130㎡起步、最大188㎡，一共374户。户型图上的Max 、Plus 、Ultra、Pro Max这些后缀，无不在强调尺度感。

二者面积段上多有重叠，但产品逻辑存在差异。

100-120㎡：绿城用“魔法”偷面积

绿城106㎡是主力户型之一，分中间套和边套，做到了完整的三房功能，三开间朝南，全系两梯两户、无连廊、类独立电梯厅，飘窗 阳台 花池高附赠率，边套主卧、次卧都有270°飘窗。

但这个户型引发了不小争议：

南向书房的门朝向阳台，且无其他门窗，洗烘套装被安置在客餐厅，入户门正对卫生间。

在样板间展示中，绿城给出了应对方案：将南向书房与阳台包了起来做成了次卧，在原来阳台的位置设置了隐形门；同时在阳台上预留了上下水，方便后期改造。

稍大一点的119㎡，同样是中间套，两梯两户、类独立电梯厅，独立玄关配置800库，三开间朝南，主卧套房，大阳台宽近7.7米。

130-140㎡：三房阔绰还是四房实用？

宝业130㎡只做三房，客厅面宽拉到约6.2米，LDK一体化空间接近50㎡，尺度感确实气派。

绿城仅多出6个平方，就塞下了四房。多出的那个房间可以是书房、游戏室或临时客房，给家庭成长留出了弹性。

不过，宝业这套最小面积段户型大多分布在小区最西侧，会受沈海高速噪音影响。

140-160㎡：宝业亮出双套房

宝业153㎡做到了四房两厅三卫，主卧和次卧均为套房，各自带独立卫生间，在多代同堂的家庭场景里，这个配置的实用性很强，不过次卧的卫生间是暗卫。

绿城的152㎡目前释放信息有限，暂不做直接对比。

160㎡以上：宝业多一个选项

顶配战场，绿业拿出184㎡，宝业则布下170㎡和188㎡两个户型，在最高面积段多一个选项，给了高预算客户更细分的梯度。

两个项目的参数层面高度一致：容积率都是2.2，限高都是60米，装修标准都不低于2500元/㎡，都是17F以下的小高层住宅，都做了全域抬板，都是两梯两户，地价只相差411元/㎡，可以忽略不计。

先天条件意味着两盘的入市价格也会非常接近。

据悉，宝业首发均价大约在6.2万/㎡左右，绿城因为有小户型拉低门槛，整体均价大概率还会进一步下探，总价段的入门竞争将更加激烈。

当两个抬板社区的样板间同时打开，当购房者站在同样的大虹桥核心区位做选择时，宝业这一轮后发制人的调规，能否成为撬动客户的关键支点？悬念即将揭晓。

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