北京凯诺律师事务所：关于集体土地征收中的这些问题，建议收藏！

　　征收农村集体土地不同于征收国有土地上房屋，就程序而言，就比征收国有土地上房屋来说要更为复杂且繁琐。土地管理法中规定，征收集体土地时，需要在征收方完成了前期的征收法定工作之后，再将集体土地性质转为国有土地，也就是在有证明已经履行了前期的法定程序的情况下，需要向有关部门申请征地。因此，因公共利益需要征收农民老百姓土地或房屋时，往往会出现各种各样的问题，而且这些问题也都还直接关系着被征收人的切身利益，所以，大家在遇到时，一定要格外的注意。那么，在土地征收中，都会出现哪些问题呢？凯诺律师结合自己的办案经验，整理出了以下几个

　　第一个，户的认定不合理

　　根据《土地管理法》中的规定，土地征收需要给予被征地农民土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，以及农村村民住宅费、社会保障费、搬迁费等等。其中征收农村村民住宅的补偿费，一般情况下是以户为单位进行补偿安置。因此，户的认定对被征地农民来说非常重要。不过，在户的认定过程中，却往往存在着很多问题，比如说，有的农民不被认定为“户”内的农村集体经济组织成员身份。如果不被认定为属于户内的农村集体经济组织成员，那么补偿自然就会变少。

　　想必大家都知道，有的地方在征收农村村民房屋时，会按照户口本上的人数给予补偿，尤其是当被征收人选择产权置换时，往往会按照户口本上登记的人数，以每人多少平方米来提供安置房。如果，不被认定为属于在“户”的人员，那么，拿到安置房自然也就会很小。所以户的认定则非常的重要。

　　那么户是怎么认定的呢？根据《六安市叶集区征收集体土地上农村村民住宅补偿安置办法》中的规定，在征收前期，相关部门会同农村集体经济组织或者是村委会人员，以实地入户的方式来确定户的情形，比如说了解户口本上登记的有几人，存不存在一户多宅的情形等。从相关的法律法规及司法实践中来看，共同生活居住在同一宗宅基地的被征收农户人员原则上为一户，但要符合分户条件的可以分户。比如说，房屋存在一户多宅，但两处房屋均有人住，那么在符合分户条件的情况下，可以登记为两户，按照两户的情况确认户内的成员，并给予补偿。

　　凯诺律师需要在这里跟大家说的是，在确认户内情况时，广大被征收人要积极配合，万不可为了多拿补偿，而多报人数，这样对自己是非常不利的，对于户内人员认定有误的，或者是对认定不满意的，比如户口本上没有登记，但是长期在该农村集体经济组织内生产生活，那么原则上就不宜以户口本上登记的为主了，需要结合实际情况来认定，若征收方执意按户口本上登记的确认被安置人员，那么，被征收人则可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　第二个，评估程序不合法

　　首先，征收农村集体土地上房屋时，一般对被征收房屋价值的补偿，绝大多数情况下都会安排评估机构评估确定的。但是对被征收房屋价值进行评估的评估机构，不是由征收方来选定的，而是由被征收人协商选定。但实践中，很多都是由征收方来定，这就不符合法律规定了，侵害了被征收人的选择权。

　　其次，评估机构应当是符合相应资质的。根据《六安市叶集区征收集体土地上农村村民住宅补偿安置办法》中的规定，征收集体土地上农村村民住宅需要评估的，应当选择资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构。如果评估机构没有相应的营业执照，也没有对被征收房屋价值进行评估的资质，且口碑也不怎么好，那么建议被征收人可以重新选定评估机构。

　　再者，评估机构应当要结合实际情况来作出评估结果。根据《六安市叶集区征收集体土地上农村村民住宅补偿安置办法》第十一条规定，估价机构须经详实的实地查勘和市场调查，遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照必要的估价程序，结合估价目的、区域区位、价值时点等因素分析和测算。在评估过程中，若发现评估机构不仅没有实地查勘，也没有结合房屋实际情况、市场价格就直接作出评估结果，那么被征收人可一定要注意，对于作出的评估报告，可第一时间申请复核或者是鉴定。

　　第三个，剥夺被征收人选择补偿方式的权利

　　在《六安市叶集区征收集体土地上农村村民住宅补偿安置办法》中规定，征收主体应当充分尊重被征收人意愿，采取重新安排宅基地、实物住房安置（产权调换、购房券）、货币补偿等方式给予公平、合理的补偿安置。从地方发布的法律规定中来看，征收农村集体土地上房屋时，征收方至少需要提供产权置换、货币补偿、提供宅基地安置这三种补偿方式。这三种补偿方式由被征收人自行选择，征收方是不能干预的。

　　只不过，实践过程中，有很多地方会以各种理由在补偿安置方案中只明确一种补偿方式，要么就是全货币补偿，要么就是只提供安置房，从原则上来说，这其实是不符合法律法规的。因此在实践过程中，若征收方强迫被征收人只能选择货币补偿，或者只让其选定产权置换等，那么被征收人可以直接拒绝签订协议，并向有关部门反映。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，土地征收关系着被征收人的切身利益，一旦遇到影响自己切身利益的问题，那么要尽快收集相关的证据材料，并咨询专业律师，在专业律师分析后，结合实际情况启动相应的法律程序，避免自己的合法权益被侵害。