二手房房屋交割完毕还扣物保金，只因买家担忧“未来漏水”

来源：川观新闻

川观新闻记者 范瑞鸣

不久前，成都市民陈先生通过贝壳平台出售位于锦江区的一套住房，在顺利完成房屋过户、物业全部交割后，买家却以担忧房屋存在潜在漏水风险为由，拒绝签字解冻买卖双方提前预留的物业交割保证金（以下简称物保金）。双方多次协商始终没有进展，交易陷入僵局。

二手房交割完成后，买家因不确定性因素拒退物保金是否合理？买卖双方又该如何合法维权？6月10日，记者就此进行了多方采访。

交割完毕，物保金迟迟无法解冻

陈先生介绍，该套房屋他自住近9年，居住期间从未出现过漏水等严重质量问题。今年5月，他与买家刘女士签订房屋买卖合同，按平台交易规范，双方约定预留5000元作为物保金，合同明确约定：房屋核实无欠费、无重大质量问题后，买卖双方签署《物业交割清单》，即可为卖家解冻物保金。

当买卖双方正式完成不动产过户、房屋交接等流程后，陈先生提前结清了房屋水电、物业等各类欠费。但在交房收尾阶段，刘女士突然提出新的要求，需要陈先生承诺“房屋180天内出现的漏水问题需承担全部责任”，才愿意在《物业交割清单》上签字以解冻物保金。

这让陈先生难以接受。他表示，本次交房验房全程由买家、平台经纪人共同在现场核验，当时刘女士并未提出任何异议。房屋交付半年后若出现漏水问题，无法界定是房屋原始质量问题，还是买家后续使用、养护不当造成。买家单方面增设附加条件、扣押物保金，属于违约行为。

刘女士则坚持认为，交易中预留物保金的核心目的就是对冲房屋潜在质量隐患，维护双方合法权益。双方多次线下、线上沟通协商，始终无法达成一致，纠纷僵持不下。

行业解读：无合同约定，单方扣押物保金不合规

记者了解到，预留物保金是当前二手房交易的行业常规操作，资金额度多在数千元至数万元不等，核心作用是防范房屋产生水电、物业等各类生活欠费，以及原房主刻意隐瞒房屋现存质量问题等交易风险。

贝壳成都站客服相关负责人介绍，根据平台标准交易规则，房屋完成现场交割、双方共同核验确认无争议、卖家结清全部费用后，就达到物保金退还条件，需按合同约定时限解冻并退还卖方。

贝壳上述负责人表示，在本次交易中，卖家已结清物业、水电等全部费用，买家也已顺利收房、领取房屋钥匙，房屋交割流程实质上已全部办结。在此前提下，买家事后临时追加180天超长质保要求，并以此为由扣押物保金的情况，在行业交易中比较少见。

按照交易规则，这类超出合同原有约定的附加诉求，必须在签约前书面明确，无合同约定的单方诉求不具备合规性。不过，由于物保金属于双方监管资金，解冻划转需要买卖双方共同签字履约确认，平台必须严格遵守资金监管规则、守住双方资金安全底线，无法单方面操作资金解冻与划转，这也导致本次交易陷入僵局。

律师支招：依合同定权责，依法解决交易纠纷

针对本次纠纷，四川致高律师事务所合伙人舒彦文律师认为，判定买方拒退物保金是否合理，核心依据是双方签订的房屋买卖合同约定。若合同明确约定房屋交割完成、核验无误后即退还物保金，且本次交易已完成全程验收、过户交割，房屋无实际质量问题，那么买方无正当理由拒不配合解冻资金，卖方有权要求买方履约退款。若合同明确“180天漏水观察期、期满无问题再退保证金”的约定，买方才可主张观察期满后再退还物保金。

舒彦文继续补充说到，双方交房时，买方对于墙面开裂、装修破损等肉眼可见的表面质量瑕疵未当场提出异议或未查验，即视为买方认可房屋交付现状，后续出现的同类问题需由买方自行承担。

但若卖方在交易中刻意隐瞒房屋水管老化、主体开裂等隐蔽质量问题，并通过装修进行掩饰，则属于严重违反诚实原则，买方可依据《民法典》相关规定，要求卖方承担维修费用、赔偿损失等责任。如果卖方隐瞒的“主体开裂”情况严重，导致房屋主体结构不合格、存在安全风险；或房屋存在大面积漏水，情况严重，导致买方无法正常居住，买方可要求解除房屋买卖合同并要求卖方全额退款。

本案例中，房屋已完成过户、交接、现场核验全流程，未发现任何实际质量问题，买方仅凭对未来风险的主观担忧，拒绝履行签字解冻物保金义务，导致卖方拿不到物保金，已然构成违约。舒彦文建议，卖方可优先按平台流程申请资金拨付；若买方持续拒不配合、双方协商无果，卖方可通过司法诉讼途径，主张支付物保金、维护自身合法权益。

最后，舒彦文提醒二手房交易双方，签订购房合同时，务必细化明确物保金的用途、退还条件、退还时限、权责划分。针对漏水等房屋潜在质量隐患，可提前约定风险观察期、责任界定标准，从源头规避交易纠纷。

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