北京
文/上海进深 严明会
金茂在北上海的动作越来越快了。
5月24日，宝山庙行板块的金茂满誉认购结束，项目首批推出212套房源，吸引288组客户参与认购，认购率约135.8%。
这是2026年以来，上海首个单次推盘超过200套，同时认购率突破100%的新盘。
5月29日开盘当天，212套房源全部售罄，销售金额约21亿元。还是在零分销、零渠道、无优惠折扣的情况下取得的成绩。
首开结束不到10天，金茂满誉便迅速启动二批次加推。
此次共推出91套房源，包括建面约112-135㎡高层产品，以及建面约170-190㎡低密叠墅。
算下来，从首开到二批次，项目累计推盘规模已经超过300套。
与此同时，项目拿下了5月上海新房市场成交套数、成交面积双冠军，并包揽中外环间成交金额、成交面积、成交套数三项第一。
对于改善型项目而言，开发商往往会根据首开去化情况调整后续节奏。
但金茂满誉选择快速加推，某种程度上也说明项目对于市场反馈拥有足够信心。
大小户型价差克制
此次加推的高层产品位于17幢50号、51号楼，这是整个社区最后一栋南向无遮挡的高层楼栋。
从价格体系来看，本次加推延续了首开的定价逻辑。
建面约112㎡户型均价约6.27万元/㎡，建面约135㎡户型均价约6.47万元/㎡，大户型与小户型之间单价差距有限，总价跨度从572万-918万。
此次加推中，建面约135㎡户型是最值得关注的产品。
在当前上海改善市场，135㎡几乎是最竞争激烈的面积段。既要满足三房甚至四房需求，又要兼顾空间舒适度和总价控制。
金茂满誉给出的答案，是把有限面积做到极致。
首先是尺度。
约13.2米南向总面宽，客厅、主卧以及次卧形成大面宽排布，让更多功能空间能够享受南向采光。
主卧套房，约3.4米开间，摆放2米长大床后仍有充足活动空间。同时配备270°转角飘窗，将景观面最大化引入室内。
项目采用南北双阳台布局。北侧阳台承担洗衣、烘干等家政功能，释放生活杂物空间；南侧阳台则回归休闲属性，可以作为家庭社交、亲子活动甚至小型休憩空间使用。
此外，两梯两户配置也是加分项。
电梯前室成为半私享空间，归家动线更加从容，私密性也明显优于传统高层产品。
上下叠同权
相比高层产品，此次推出的叠墅更具稀缺性。
过去二十年，北上海市场很少出现真正意义上的高端叠墅产品。
金茂满誉此次推出的建面约170-190㎡叠墅，为高阶改善客群提供了另一种选择。
下叠单价约9.3-10.2万/㎡，总价1564-1974万；上叠单价约8.5-9.3万/㎡，总价1480-1801万。
项目共推出5幢、6幢、7幢三栋叠墅。
其中：
5幢紧邻公园，整体环境更加安静；
6幢位于社区核心位置，景观资源均衡；
7幢则是最后一栋中央景观叠墅，拥有最好的景观视野和无遮挡条件。
产品层面最大的亮点，在于上下叠实现了真正意义上的同权。
传统叠墅往往存在价值失衡问题。下叠拥有花园，上叠拥有露台，资源分配并不均衡。
而金茂满誉则让上下叠均拥有约6米挑高地下空间以及绿地资源。无论选择上叠还是下叠，都能获得完整的墅居体验。
以建面约170㎡下叠为例：
客餐厅面宽达到约8.6米；二层主卧套房开间约4.6米；南向次卧约4米面宽；同时拥有约6米挑高地下空间以及采光井设计。
地下空间不再是传统意义上的储藏室，而是真正能够承担家庭影院、健身房、会客厅等功能的第二生活空间。
上叠产品同样拥有约8.6米横厅设计。除了约6米挑高地下空间外，还增加了露台，实现室内与室外生活场景的延伸。
叠加金茂成熟的科技住宅体系后，产品舒适度进一步提升。
发力北上海
金茂在北上海的爆款一个接一个，发展轨迹也越来越清晰。
2025年，位于宝山杨行板块的金茂棠前累计推货518套，去化率保持100%，成为2025年北上海首个连续四次开盘即罄的积分红盘。
随后，金茂在棠前项目北侧又推出了全新产品金茂锦棠，推出建面约152-192㎡的叠墅和联排产品，产品档次进一步提升。
加上已入市的江湾金茂府、中环金茂府等项目，金茂在宝山已形成从高层改善到低密叠墅的完整产品矩阵。
金茂满誉的落地，则要回溯到2025年11月24日。
在上海第九批次土拍中，金茂以底价37.26亿元竞得宝山区N120702单元B2-08地块，成交楼面价3.7万元/平方米。
值得注意的是，这是庙行板块时隔20年再次推出的市场化住宅用地。
这是金茂“金玉满堂”产品战略中“满系”作品在上海的首次亮相，也是金茂在豪宅年轻化领域的重要探索，专为城市新中产量身定制。
半年多的时间，项目便完成首开售罄，并迅速进入第二阶段销售。
这背后体现的并不仅仅是一个项目的热销。
更重要的是，金茂正在把过去几年积累的产品经验、客户认知以及市场口碑不断复制到新的项目上。
这或许才是金茂满誉热销背后更值得关注的地方。
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