河南95后，不接班卖面粉，非要盖房子：已经连续拿了五年的销冠

沈丘，河南周口下辖的一个县，是个人口90万级的五六线小城，但可别小瞧了这个县，沈丘这个地名源自春秋战国时期，已经有2600多年的历史，2019年开通了高铁沈丘北站，从这里出发可直达郑州、合肥、西安、武汉、上海、杭州、北京，这里还是粮食大县，豫东的粮仓。

这里还有两个众人皆知的东西，一个是金丝猴奶糖（很多人不知道沈丘，但一定知道金丝猴奶糖），这是中原一带80后、90后的童年记忆；另一个是雪荣面粉，老板是刘景发，2005年创立了周口市雪荣面粉有限公司，也就是现在沈丘龙头开发商—尚書实业的母公司。

95后掌舵

跨界干地产

尚書实业（以下均简称为尚書），是周口沈丘的一家本土房企，也是当地规模最大的开发商，成立9年，干了9个盘，连续五年拿下沈丘的销冠，2025年销售额同比增长40%。掌舵人是刘润青，一个95后，很年轻，留学归来就接下地产板块的大权。从食品跨界到地产，这是要干好“食住”两件大事，既端好沈丘人民的饭碗，也要建好沈丘百姓想住的房。

这家企业在沈丘的影响力，可以称得上恐怖，据说2024年沈丘一年卖了4000套新房，尚書一家就贡献了2500套，占比达到62.5%，这样高市占率的一家企业，它的一个动作可能就会影响整个县城的楼市风向。

不打价格战

打性价比

尚書内部有一个价值观，或者说是年轻的刘老板有个价值观“性价比不可持续，质价比才能穿越周期”，价格战打到最后，受伤的不仅是企业，还有整个市场，也会损伤买房人，尚書不愿意打价格战，而更愿意在把成本控制好的基础上提升品质，把省府级好房子带给县城的客户。

2022年以来的这几年，放眼全行业，在上一轮周期里浸淫过的绝大多数的企业都在赔本做买卖，也没赚来吆喝。稍微好一点，到现在还没亏损的，利润和利润率也是一致性的往下掉，勉强还能有个个位数或两位数，企业困惑，怎样把这个口子堵住，还能从哪里把钱抠出来。

反观这一轮刚刚冒头，或者说刚被发掘的这波小企业，反而日子过的更舒服一点，他们没那么大的野心，没那么大的盘子，没用那么高的杠杆，船小反而好掉头。

尚書有自己的招

别人很难学

作为县城的开发商，尚書有自己的路子，在降本增效、提质升级上的一些打法，很多的大企业恐怕都很难做到：

第一个是，全产业链布局，自己说了算。放在快消品、电商上，它们的竞争讲的是供应链，谁的供应链强，谁就掌握了竞争优势，拼的是供应链。房地产开发企业，特别是规模没那么大的企业，讲全产业链，谁做全产业链，谁就掌握了竞争优势。房子是一个系统工程，任何一个环节的短板都会影响最终的交付质量和居住体验。

尚書事实上是把全产业链拉通了，旗下目前已经拥有5大全资子公司，涵盖建筑施工、景观设计施工、装饰设计、物业管理和配套服务运营五大方面，也就是说这些产业链条都是一个老板，所有的东西老板说了就算，不需要花时间精力再去市面上找供应商，没有中间商，也不需要去议价，效率是提升的，品质是有保证的，成本是可以自己把控的（不因依赖第三方单位而影响工期，不因工程外包而造成品质标准不一）。

第二个是，开发交叉施工，保证品质的基础上，提升效率，缩短开发周期。

从2022年起，尚書旗下15-20万方体量的项目，施工周期能控制在14-18个月，这相较于行业里普遍两年半起的施工周期，至少提速12个月。

第三个是，10年发展，已经搭建了稳定的供应体系。从2016年开始，尚書一直合作的供应商都比较稳定，比如东方雨虹、坚朗、安泰、美国百年品牌YaLe、德力电器、中国联盟管业（LESSO 联盟）、中国步阳等，已经构建了“尚書供应商体系”，这样就掌握了多项目“集采”优势。

第四个是，老板能管到一棵松树，产品的品质在最前端就决定了。95后到底是年轻，有拼劲，有干劲，一个人身兼多职，总经理、投资总等几个人的活都自己干了，甚至连一棵景观松树，一块景观石头，老板都能自己亲自带队去找。

老板管控多流程就会有一个好处，在拿一块地之前，老板就已经想好要做一个什么样的产品，怎么来做这个产品，脑子里可能已经有全盘的思考和计划了。而且他是公司的话事人，没有人比他更能调动公司里的资源，内部的很多扯皮的环节都省了，他能决定一切，大到整个企业的方向，小到一个产品的质量，一棵树的造型，当然了，这不代表一言堂，没有创新，听不进意见。

一部“一品系”

一部沈丘产品迭代史

成立这近10年时间，尚書的产品也一直在迭代，“一品系”已经日渐成熟，而且已经迭代了好几轮，从尚書一品（沈丘首个现代极简风格的社区），到尚書一品上院（沈丘首座浮岛环厅建筑），再到尚書一品东院（沈丘首座大师集萃作品），“一品系”的开发史写就了一部沈丘产品的迭代史，尚書一直在自我超越，沈丘的住宅产品标准也在不断往上拔，用一线的产品标准在县城实现降维打击，有股子要把上海浦东汤臣一品搬到沈丘的劲。

最新一部曲——尚書一品东院，2026年1月17日开盘，首开当日卖了近1.3亿，首访成交率突破35%，截止目前，已销售571套（月均100多套），销售总额接近3.5亿元，这个业绩在县城可以说是非常优秀。

这个盘有几个特点：配套服务会所化（沈丘首家双会所楼盘）、产品属性酒店化、洋房产品墅质化、高层产品洋房化、四代住宅功能化，也是把沈丘的住宅产品标准拔到了一个新的高度。

请了一些大师联合操刀，要给县城的老百姓一些不一样的体验。

建筑规划设计是上海朴宸达的曹立罡做的，错层露台设计，打造垂直森林建筑，大玻璃幕墙、一梯一户全面屏、270°端翼超厅……

景观是道合设计的创始人邢佑浩做的，也是做了一次突破，在沈丘首创立体峡谷景观，把一座真实的峡谷搬进了小区，约8000㎡主轴景观，打造南北轴峡谷水脉、东西轴高山山脉，连贯寻山小道、立体洞穴-尚書阁/藏乐洞，飞廊、云桥、林语、石景、巷道等景观全集齐。

会所由二合永设计创始人曹刚操刀，3600㎡的下沉式会所，分室内功能区和庭院观景区，室内功能区里有四泳道室内恒温泳池、设备齐全的健身区、壁球馆、棋牌室、健身房、康养中心、私宴厅、阅读书吧等空间场景；庭院观赏区，既能静下来欣赏流光挂瀑、天池碧潭，也能动起来漫步飞桥之上，坐石观瀑。

会所还连接着（楼王首层整层架空）架空层儿童泛会所，局部调高8米，以儿童为主题，打造了一个儿童乐园，里面有学习书屋、攀爬墙、乐玩基地，还有四点半课堂，集阅读、学习、玩乐、攀岩、分享、亲子等为一体。室外园林中还有一个约2400㎡的童梦漂流谷，为儿童打造一个独享的玩乐空间。

图表：中央车站概念图

资料来源：河南正大设计官微，亿翰智库

深圳树文设计创意总监徐丽平主导了空间设计，甲板式空中露岛、270°端翼超厅，首创了多功能X空间+家政间，3.1-3.3米的层高，比新规要求还高，超大赠送，最高的实际得房率能达到185%，202㎡的户型赠送后面积能达到417㎡，空间感和尺度感拉满。

图表：尚書一品东院各户型实际得房率

资料来源：企业官微，亿翰智库

最接地气的一笔：业主食堂。小区里还配有洗车房、洗衣房、洗鞋烘鞋机，社区底商还做了业主食堂——尚小書社区餐厅，业主就餐88折，对外营业，这样能保障客流和持续的运营，食堂明火明灶，面粉用的还是雪荣面粉，这真是把地产与食品两个产业拉通了。这些配套其实很重要，即使是企业把省会级的产品带到县城，无论是会所多高端，景观多壮丽，也代替不了日常生活的刚需内容。洗衣房、洗鞋机、业主食堂……这些看似不起眼的东西，才是真正让人住得舒服的细节。

在县城把楼盘做的更好，用省会级或者一线城市的产品标准做县城的房子，把县城的居住品质到新高度，还能把日常的生活配套配置好，让县城的老百姓既有生活，也有享受，这是尚書的经营逻辑。

但很多人也会有担忧：

沈丘再好，人口也就百万量级，如果不走出去，最后会不会无路可走？

项目上的日常刚需配套或许维护起来相对容易，包括玻璃盒子里的健身器材，但是诸如恒温泳池的运营、水景的维护等可能难度都会比较大：

恒温泳池，会不会有一天变成废水池？

水系景观，会不会成为蚊虫的栖息地？

这些配套的长期运营，才是真正的挑战。

这是对开发商运营能力的终极考验。尚書能不能交出这份答卷，还需要时间来验证。

但至少，它已经迈出了第一步。

一个95后，不接班卖面粉，非要跑去盖房子。听起来像是“不务正业”。但他用9年时间，把一个县城的市占率干到了62.5%，用185%的得房率、立体峡谷、双会所、业主食堂……重新定义了“县城好房子”。

他的逻辑很简单：性价比不可持续，质价比才能穿越周期。

沈丘每卖3套房，必有1套是尚書，这不是口号，而是95后的刘老板在县城拼杀出的战绩。

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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