广东
上周六，二娃写了一篇文章，关注度挺高的，但与此同时，争议性也挺高的！
喏~就是这一篇➢：广州“商转公”真香！但我劝你们死了这条心！
为啥关注度高呢？
那是因为，广州“商转公”政策，是广州买房人盼星星，盼月亮，好不容易才盼来的楼市利好政策。
所以，大家都想要去办理，享受这个政策红利。
那，为什么又有很大的争议呢？
那是因为，二娃告诉了大家一个残酷的真相：广州“商转公”看起来很香，但大部分的买房人，根本享受不了这个利好，最好死了这条心！
结果，文章发布后，很多不了解情况的人，就在评论区开始反驳我了：
@网友A：去年九月就开放申请了，两周办好，快得很！
@网友B呢，觉得我不专业，说我举的例子不对，他说，如果楼盘降价太多，公积金的额度不够，剩下的贷款全部转成商业贷款就行了。不存在我说得要补钱的情况。
看完后，我笑了......
所以，今天二娃准备把这件事给大家讲清楚，讲透彻，避免很多人在不了解情况下，跑去办理“商转公”，最终导致白跑一趟！
首先，我们需要搞清楚广州“商转公”的一个核心问题：商业贷款转为组合贷款时，贷款额度不得超过购房总价款的80%。
这个80%，到底是指公积金贷款额度，不能超过总房价的80%？还是指公积金额度+商业贷款的额度之和，不能超过总房价的80%？
别先急着回答我，这可是很多广州买房人至今都没有搞清楚的问题呢！对此，还有人专门去广州住房公积金中心提了问。
而昨天，官方也正面回答了这个问题。下面，一起来看看：
看到没有？
根据官方解释：商业贷款转为组合贷款时，贷款额度的80%，并不是指公积金的贷款额度，而是指：公积金贷款额度加上转贷后仍保留的商贷金额之和。
呐~小红书上就有很多不明真相的人，在得知这个结果后，很失望，很无语......
大家觉得，如果80%的额度，是公积金贷款金额+商业贷款金额的总和额度，那广州商转公的政策，也就没啥意义了。
因为，这意味着，绝大多数人都要补差额！
是的，你没听错，要补差额！
简单来说：
房子评估价×80%≥房贷余额则可以直接办理商转组合贷。
房子评估价×80%＜房贷余额则要补差额！
并且，要补的钱还不是少数，少则几十万，多则上百万。
于是，很多想办理“商转公”的人，便只能望而却步。目前，网上已经开始了集体吐槽模式：
@网友稻草说：评估价太低，要办理商转公，得补几十万差价，我要是能掏几十万补差价，我还组合贷干啥？这还有啥意义？
@网友湖说：房子贬值越多，就补交越多，我之前提前还了28万，现在还叫我再补交3万，亏麻了！
@大柠檬说：你才三万，我要补100万！
@墨墨说：如是这样，那完全没有意义了，贷款总额只给现价0.8，五年前的怨种房价200，现在100，就算给你贷满80，那也得补多少差价啊？我还以为公积金能贷0.8剩下的贷款不转继续还商贷呢。
好了，这位粉丝说到重点了！同时，她的评论也解答了很多人的一个疑问：为什么要补差额？
说白了，就是市场行情导致的！
打个比方，万科东荟城2021年，这个123㎡户型，总价要568万，但到了现在，这套房子的价值已经缩水到了232万！
假设，张三2021年买的这套房，到现在为止，还了100万，还欠银行468万（不考虑利息啥的了）。
现在，他想要办理商转公，银行评估这套房子总价为232万。
那么，这意味着商转公的话，公积金贷款额度+商业贷款额度，总共只有232×0.8=185.6万！
假设张三生了3个娃，公积金额度可以贷到200万。那么，相当于185.6万全都可以做公积金贷。
但现在又有一个新问题：你公积金185.6万的贷款，覆盖不了你欠银行的468万。
所以，你要办理商转公的话，需要补差额：468-185.6=282.4万！
试问，张三拿得出这个钱来补吗？如果拿得出，他还有必要去申请商转公吗？
所以啊，前几年高位买房的人，如果想要去办理商转公，90%都是需要补差额的！房子贬值得越多，要补的差额就越大，这直接把很多人都挡在了门外。
那么，面对这种情况，官方给出的建议是怎样的呢？
我们来看一张图！
官方回答说：如您目前自筹资金确有困难，建议您可考虑在房屋价值符合您的预期后再提出商转公申请。
说人话就是：建议你等到房子涨价，评估价满足你预期的时候，再申请办理商转公。
看到这句话后，我竟然不知道该说什么好了......
对此，大家有啥想说的呢？欢迎留言评论！
最后，关于广州商转公，二娃在网上找到几张图，感觉可以解决大家的一些疑问！（图片来源：小红书@喵）
好了，大家还有啥问题要问的，可以在评论区说。
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