著名地产私募40%股权拟1元出售，曾是万科、蓝光等“大金主”

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

过去楼市被“狂喷”的体无完肤，俨然成了“暴利”的代名词，甚至是抑制消费的罪魁祸首。而如今，有多少人又盼望楼市能早日“复苏”。

6月5日，金融监管总局召开扩大会议，“新一把手”丁向群走马上任。会议提到了“进一步发挥‘保交房’白名单制度作用，加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度”。

坊间对此议论纷纷。有人说，这怎么感觉像是定向驰援万科？当前，房企因销售额普遍下滑而陷入融资能力受限的尴尬境地，资金链持续吃紧。

据媒体近日报道，多家受访的全国性银行确认今年以来已不再报送房地产贷款集中度管理数据，这被市场解读为监管对银行房地产贷款可能松绑的重大信号。

过去房地产金融收紧，已影响到了各类“影子银行”，比如地产私募。如今楼市政策形势大变，会否起死回生？

近日，“深圳东方藏山资产管理有限公司”（以下简称“东方藏山”）的40%股权突然被公开挂牌转让，转让底价只要1元。

外界可能看了没什么感觉，但作为圈内人来说，一看就知道这是一家曾经游走于百强房企助其攻城略地的知名房地产私募平台。

东方藏山成立于2014年2月，总部位于深圳前海，注册资本2亿元，股东包括持股40%的中国东方资产、北京梧桐藏山投资管理中心（有限合伙）持股30.1%以及阳光保险集团旗下阳光资管持股29.9%。

东方藏山主业是以房地产投资与资产管理为主要业务，最早获得中国证券投资基金业协会认证的私募基金管理人资格等，包括万科、蓝光、泰禾、协信、正荣、新力、文一、阳光100以及华谊兄弟等诸多房企及泛地产商都是其融资客户。其中，合作最多的比如万科、蓝光等，合作地产项目也多处于重点一二线城市。

东方藏山官网披露，2014年底，东方藏山与万科集团签署合作框架协议，发起设立中国首支社区商业基金，基金规模17.66亿元，将以收购物业产权和股权形式收购万科北京、东莞、苏州和沈阳的共计5个优质社区商业资产，未来双方将致力于打造中国首支社区商业REITs。

另据悉，2015年11月，东方藏山与蓝光发展达成合作，计划2015年到2016年向蓝光项目投资50亿元，在圈内引发震动。

在合作模式上，东方藏山作为基金管理人发起房地产投资基金，通过灵活采取股权或债权投资等模式，投资于双方共同认可的房地产项目，具体涵盖合作参与土地一级开发、参与公开拿地土地及开发建设、资产收购等。

据东方藏山披露，其2015年在境内逐步形成了以债权为主的投资模式，聚焦北上广深都市圈及13个核心城市（天津、重庆、杭州、成都、武汉等）投资机会，与多家房企开展积极合作。

东方藏山的崛起，正是赶上了2015年起全国楼市轰轰烈烈的去库存运动，各地黑马房企频出，急需扩张资金，双方一拍即合。

那个房价“一天一个价”、地王频出的狂飙突进年代，哪家黑马房企背后会没有至少一家捆绑在自家战车上的“金主”，源源不断地提供“弹药”？

2021年中期以来，全国楼市陷入漫漫寒冬，银行、信托、私募等都持续深受影响，东方藏山开始向特殊机会、数字化、大健康、供应链金融、国际业务等另类投资资管公司转型，截至2023年底在境内外累计投资、管理规模超千亿元。但从财务披露看，东方藏山近两年已陷入持续亏损境地。

比如，2024年东方藏山实现营收3382.77万元，总利润亏损392万元，净利润亏损368.7万元，去年前三季度营收157.32万元，总利润亏损1642万元，净利润亏损1655万元。

截至2025年9月底，东方藏山总资产约1.26亿元，总负债约1.85亿元，净资产-5844.4万元。按照2024年底评估基准日，其净资产账面值6642.54万元，但评估值为-3516.23万元，对应40%股权的净资产为-1406.49万元。该期末，东方藏山欠付员工薪酬1661.67万元。

另据悉，东方藏山实收资本6000万元，其中转让方认缴注册资本8000万元，实缴注册资本2400万元。

另据悉，中国东方资产同步正在公开挂牌出售注册于开曼群岛的COS Capital International Co., Ltd.40%股权事宜，底价2500万元。

该境外公司2024年营收2947.7万元，总利润及净利润均亏损约1.53亿元，2025年前三季度实现营收3553.6万元，总利润亏损3454万元，净利润亏损3466.5万元。

截至去年9月底，COS Capital International Co., Ltd.总资产2172.4万元，总负债9232.3万元，净资产-7050.9万元。按照2024年底评估基准日，该公司净资产账面值1136万元，评估值6244.8万元，40%股权对应价值2498万元。

东方资产要求意向受让人同时递交对东方藏山40%股权及前述境外公司40%股权意向受让申请。

当前国内房地产市场已深调5年之久，似乎仍未明显见底，大量房企陷入债务泥沼，或债务爆雷，必然会冲击、影响到合作的一系列“金主”。

东方藏山40%股权被公开出售，是否宣告房地产金融旧时代落幕？加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度，是否意味着地产私募还能分到一杯羹？