主题讨论会之一：产业新生态 | 2026长三角产业科技论坛

主持嘉宾：

肖　琴　中园产业运营公司总经理

讨论嘉宾：

孙其超　因大联科集团总裁

叶　强　苏州恒泰招商发展有限公司副总经理

莫一帆　华夏基金 REITs业务部负责人

姚园园　苏州光谷联合科技产业发展有限公司副总经理

王文健　中集产城园区运营公司(南京)总经理

肖琴：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，下午好。我是中园产业运营公司的肖琴，很荣幸受邀出席本次活动，担任产业新生态主题讨论会环节的主持人。

本场活动中，很多行业前辈与产业专家分享了他们对于产业生态的看法。接下来进入主题讨论环节，我们将就产业生态的构建进行深入探讨。

当前产业科技高速发展，产业生态已从单一空间供给，迈入全要素、全周期、跨区域协同的高质量发展新阶段。

今天我们将主要围绕“产业招引与深耕”“城市更新”“REITs常态化”三大方向，探讨产业新生态的构建路径。我们也非常高兴邀请到了五位重量级的嘉宾莅临对话，分享他们对于产业新生态的实践和观点。

首先我们要讨论的第一个议题，是关于“招引与深耕全周期服务闭环与产业生态协同”。招商不是一锤子买卖，运营也不是简单的运营服务。如何构建产业的全周期服务，是一直以来产业园区的一个核心命题。

这个议题，我想先请因大联科集团总裁孙其超总来谈一谈。因为因大联科提出产业新生态的链接者和5.0园区模式，强调打通企业订单难、协同弱等痛点。

在此想请教孙总：贵司如何定义新时代园区产业新生态？相较于传统园区，5.0园区模式真正的护城河是什么？能否结合因大联科的实践跟大家分享一下？

孙其超：非常感谢观点的邀请，刚才几位领导、专家的分享，让我很受启发，也颇有共鸣。我主要围绕产业新生态和5.0园区模式作简要分享。

首先，什么是产业新生态？产业新生态是因大联科在2022-2023年内部率先提出的概念。当时，我们运营管理100多个产业园区，在运营过程中发现，大量中小企业陆续遭遇经营困难与发展风险，而且这类问题逐年凸显。

我们对一百多个园区开展调研，总结出企业普遍存在的共性问题：第一，中小企业订单获取困难；第二，研发资金投入有限；第三，研发成果转化渠道薄弱；第四，园区内部企业产业协同性差；第五，企业整体利润空间偏薄。

在这种情况下，我们开始思考如何破局，希望打通产业壁垒，搭建生态平台，让空间载体、产业资源、资本、技术、人才等要素自由流动、高效配置，不仅实现园区内部联动，也要加强内外园区协同。

这是我们在三四年前提出的概念，通俗来讲，不想把企业招进来只是将其装入一个空间里，而是把企业放进一片能互相滋养、共同生长的“热带雨林”，这就是我们最初提出产业新生态的底层逻辑。

基于这一理念，我们将自身定位为产业新生态的链接者，重点打造五链融合：链政府、链产业、链资本、链科研、链服务，即把企业最需要的订单、资金、人才、技术、政策全部串联。想要完成产业生态搭建确实很难，但是必须得做，否则很难在市场里竞争。

其次，关于5.0园区，这是因大联科关于产业新生态落地的载体，是从传统单一的一次性招引，到全过程、全周期、深度绑定、长期深耕运营模式的转变。

5.0园区的打造必须具备以下三大核心能力。

第一是精准的产业链招商组织能力，通过与龙头企业进行股权合作，深度挖掘其上下游及“上游的上游”需求，实现以商招商与精准寻源，甚至让企业需求反向指导园区的规划与配套建设。

以武汉新项目为例，我们与当地全国性电子信息龙头企业开展股权合作。一方面联动龙头企业和属地政府，定向招引上下游配套企业，深挖产业链层级，招引企业同步充实自身园区的产业。另一方面，借助龙头配套企业，反向优化园区规划与硬件配套需求，指导园区更快、更精准招引企业。

第二是解决企业订单与协同难题的平台化能力，通过搭建“万企汇聚”等内部资源共享平台，并深度绑定地方政府研究产业链图谱，帮助中小企业进入龙头企业供应商库，同时提供共享实验室、检测设备等重资产配套，切实降低企业运营成本并拓宽获客渠道。

一方面，因大联科整合15000家存量中小企业，组建万企汇聚产业平台，每个企业都可以展示自己、自助对接订单，这是一个增加订单的好方式；另一方面，深度绑定地方政府，目前在固安、武汉的项目都在全面推广。我们联动政府合作，研究本地产业链图谱，为意向企业对接属地龙头、中大型企业的需求，协助企业进入供应商库，拓宽订单渠道，同时依托地方人才、产业基金等政策，为中小企业赋能。

除此之外，我们结合园区调研结果，集中打造企业共性需求配套，包括建设共享中试空间、配套设备、路演大厅、高端会议室、检测机构。这类配套企业单独投入成本高、利用率低。园区统一建设，增加企业订单机会，帮助企业降低生产成本。

第三是全周期的陪跑服务体系，针对不同发展阶段的企业提供从“三件套”到“十三件套”的菜单式定制产品，并整合数百家头部服务商与高校资源，形成覆盖资质、融资、人才及产业链的“四纵七横”服务体系，真正实现企业“拎包入住”与无忧投产。

在产品层面，以固安项目为例，根据企业发展阶段，推出菜单式定制产品套餐：小微企业三件套、瞪羚企业五件套、小巨人企业七件套、九件套、十三件套，实现企业拎包入住、快速投产。

在产业服务层面，搭建完善服务体系，涵盖十一大类企业基础服务（包括企业资质、企业融资、人才）、七大类产业园专项资源，绑定500余家头部服务商、50余所高校科研资源，构建四纵七横全周期陪跑服务体系，陪伴企业长期成长。我觉得5.0园区这三方面的能力是非常重要的。

最后，关于我们落地的项目，目前重点在固安、武汉两大项目落地5.0园区模式。

以紧邻北京的固安项目为例，距大兴半小时车程、距北京市区一小时通达。项目规划前期，我们完成一千家企业深度调研，项目亮点十分鲜明。

工业上楼加附加值模式，项目得房率达92%，这是产品优势。同时，楼上产品层高5-8米，配置5吨重载电梯，标准化交付并赠送隔层，实现企业拎包入驻。产品附加值高、功能多元、成本低廉，大幅降低企业固定资产投入。

其次是配套优势，项目配套5万方综合生活产业配套，覆盖生态链全品类服务，真正实现生产、研发、生活一体化。

再者是交付优势，签约至交付仅需半年，交付至办理不动产证仅需半年，企业一年即可拿证。

最后是低碳智慧优势，项目从设计阶段融入零碳、智慧园区建设理念，致力打造因大联科标杆示范项目。

总结成一句话：产业新生态的本质，是从单一物理空间转向产业价值共生；5.0园区的护城河，是具备产业要素链接能力、企业痛点解决能力、全周期陪跑落地能力。

肖琴：谢谢孙总的分享，学习到很多。业内谈及产业园运营，概念提法层出不穷，但真正能够落地做好是很难的。

刚刚孙总提到各类精细化服务，不难看出因大联科针对中小企业做了海量调研，提出五链融合模式这样针对性的服务。正如孙总所说，因大联科手握1.5万家存量企业资源，深耕供应链匹配、打通上下游对接，这件事具备极高的行业价值。

前段时间，我曾与深圳一家国企董事长交流，他提到他们园区有一千余家企业，迫切希望打通内部上下游供应链，但实际上能把这个想法落到实处的不多。所以我很期待因大联科5.0园区运营模式未来能够在行业内沉淀可复制、可推广的经验，尤其是对于中小企业。

接下来，有请苏州恒泰招商发展有限公司副总经理叶强总分享观点。叶总负责恒泰集团近200万平米产业载体运营招商，擅长精准招商，破解园区空置难题、实现运营提效。面对现在产业载体空置率和企业需求日益分化的挑战，您在招引与生根之间如何实现全周期服务闭环的？

从前期园区定位、精准招商，到后期运营提效、企业赋能服务，恒泰集团建立了哪些专属机制与实操策略，真正实现企业招得来、留得住、长得大，最大化形成产业生态协同效应？

叶强：我刚才也和孙总有简单交流，孙总是全国布局，运营一百多个产业园，而苏州恒泰深耕苏州工业园区，资产绝大部分集中在园区。

除了在常州新北区投资打造长三角合成生物产业园，在常熟董浜拿下三块地块，布局制造类产业园，其余板块都在苏州工业园区。目前，我们在苏州工业园区整体开发体量达818万方，其中产业园体量约232万方，共计运营24个产业园。专家不敢当，只能结合自身实践分享一些行业体会。

这次的课题是招引和深耕，我认为，招引是做增量，深耕是稳存量，生态是提质量，这是我对招引、深耕、生态运营最粗浅的体会。

刚才和孙总交流，我们一致认为产业园区的核心命题是：入驻园区的企业要赚钱，园区开发运营服务商也要赚钱。过去，我们以租售作为主营业务，其中销售是现金流和利润的核心来源，但这套模式如今难以为继。

在2022年底之前，行业行情向好，苏州工业园区厂房一房难求，很多企业需要打招呼预留厂房、迁移项目主体。

从2023年下半年开始，行业出现新项目锐减、产业持续外流的困难。统计显示，全国共有1600余家各级开发区、平台公司、招商办事机构进驻苏州招商。园区土地资源稀缺，无法持续供地，大量优质项目因此外流。从那之后，我感觉行业寒冬的确是来了。

有一次我和联东U谷交流得知，目前全国工业用地存量居高不下，每年仍有大量新增工业载体入市，行业竞争愈发激烈。

所以，苏州恒泰整合内部资源，将四家子公司招商团队合并重组，去年6月正式挂牌成立专属招商公司，把原有分散运营的产业园、写字楼、研发载体、厂房、轨交配套载体团队全部整合，集结精兵强将开展协同招商，实现1+1＞2的协同竞争优势。

下个月就是招商公司成立一周年，截至今年5月20日，我们已提前完成全年招商指标，整合成效十分显著，我觉得这是协成协同的竞争优势。

关于产业招引，我分享几点粗浅见解，我们坚持深耕实体赛道，虽然比不上行业头部企业，但始终聚焦优质产业方向。

今年苏州光通信产业热度高涨，我们顺势深耕光通信赛道，挂牌成立苏州光通信产业基地、苏州光通信产学研合作平台。围绕光通信赛道，恒泰绘制完整的产业链图谱，围绕光模块、光芯片、光器件、光材料等细分领域梳理上下游优质企业。

当前算力需求井喷，光通信行业迎来爆发期，像园区龙头企业中际旭创市值已突破万亿。谈及这家企业，我也有个小遗憾，早年三十多元买入股票，四十多元卖出，如今股价突破千元；反观年轻同事长期持有，早已实现财富自由。

围绕这个赛道继续进行产业链的深耕。依托优质赛道，我们推行链式招商、靶向招商，精准挖掘优质项目。通过产业基金、链主企业双向联动，定向对接招引目标企业。

近期我们成功与中际旭创签约，一期落地4.6万方载体，二期还将持续扩租。目前我们在外招商对接的项目，普遍希望切入中际旭创供应链，逐级打通上游产业链。依托行业风口、链主赋能精准招商，就是我们的强招引打法。

我们坚持紧抓产业风口，结合十五五规划，重点布局优质新兴产业，其中就包含生物制造、合成生物赛道。

苏州市下达产业任务至苏州工业园区，园区交由我们完成。我们开展对系列产业的研究，将研发总部留在园区、生产基地布局北部，利用两地协同模式，依托苏银产业园、银东生产基地，承载企业生产制造环节。

其次，目前我们正在筹备地块收购，计划围绕生物制造企业需求，提前进行一些研究。例如梳理企业对于发酵、分离、纯化、结晶、细胞培养、基因分析、基因编辑等全流程需求，配齐成套仪器仪表、专业洁净间。同时规划建设危废品仓库、甲类仓库、吨级污水处理设施，搭建10吨级中试生产线，完善公共服务平台。

同时，设立专项产业基金，聚焦入驻中试平台的优质企业，精准股权投资，实现招投联动。刚才我也和孙总探讨园区收入模式，直白来讲就是“基地+基金”、“房东+股东”。

这套模式落地之后，我们可以自主筛选优质项目，投资回报率十分可观。例如在人工智能赛道，恒泰联合科大讯飞共同设立产业基金，出资2100万元投资银河通用，目前账面收益已翻数十倍，企业上市后还将迎来更大收益，也能轻松补足公司年度利润指标。

除生物制造外，还有具身智能、半导体等风口赛道。我认为，招引可以面向这类主题产业、风口赛道。恒泰现已建成半导体产业园，聚焦半导体封测、半导体材料、碳纳米管晶圆、SOI绝缘体上硅复合晶圆等项目，将同类产业链企业集聚在一起，自然就能集聚高端人才。

我们将其称为“十位一体产业服务体系”，或称为“六找”。

首先是找人，即为企业对接人才资源；找钱，即协助申报政策补贴，寻找基金和股权融资，包括融资租赁等多元融资渠道；找供应链，苏州产业集聚优势突出，正如葛培健老师所说“苏州拥有三个万亿级产业”，数据显示，苏州规上工业经济体量全国第二、仅次于上海；结合我们内部调研以及市场公开分享，苏州规上与规下相加的工业总量，实际已经超越上海。完善的产业供应链，是吸引企业落地的核心优势。

同时，找订单，即为企业对接上下游客户；找技术，企业跨区域选址，选择入驻投资，本质是看中园区的供应链、客户、技术、人才等综合资源；找载体，即把载体做好去化，租出去或者卖出去，实现园区收入。

企业发展壮大之后，很多也会从园区走出去。一部分企业达到苏州工业园区的拿地标准，独立拿地、自建厂房；还有一部分企业成功上市，例如华兴源创、荣旗科技以及多家独角兽企业，都是在我们园区培育壮大、逐步走向资本市场。

依托这套“六找原则”，扎扎实实服务好每一家企业。比如近期恒泰光通信产业基地创新服务模式，我们计划签约即开工，签约前全部前置工作提前办结。我们在园区一站式服务中心设立行政审批专属窗口，直接为企业核发施工许可证。对企业来说，节省时间就是节省成本，助力企业快速投产。

依托“六找原则”以及一站式服务中心，就是帮助企业更好地赚钱，这是产业园区运营最朴素、最核心的硬道理。

生态运营层面，行业通用打法大多类似。今年我们拓宽招商版图，国内深耕北、上、广、深、成、渝、武汉、长沙等重点区域；海外筹备在英国设立商务中心，联动澳大利亚墨尔本的科创资源，加速海外科创成果转移转化。

今年我们搭建恒泰Club会员积分体系，在全部产业载体全面推行。企业租赁、扩租、介绍客户、租金增长、参与园区活动、获评省级专精特新等资质，均可累积积分。积分可兑换配套服务，例如会议室、餐饮、停车服务，甚至租金抵扣。这套体系充分调动企业积极性，高效落地以商招商。

同时，恒泰也担任“网格员”角色，定期走访园区企业，了解企业是否有扩租、融资、产业合作、客户转介绍等需求。通过走访方式，结合积分体系，真正实现以商带商，效果也很不错。

肖琴：讲的全部都是干货，非常精彩。首先祝贺一下叶总，在五月提前完成了全年的任务。

其次，我感触很深，恒泰从去年开始整合资源、组建专业化招商公司，这种做法对很多国企园区都具备极强的借鉴意义。通过专业化招商平台搭建，实现集团上下一盘棋、资源统筹联动。

同时我非常认同叶总的观点：产业招商，规划先行。无论是风口新兴产业、本地优势产业，还是长线潜力产业，必须先明确产业定位，再做深度产业链招商。

只有这样，才能真正提升产业培育质量、提高招商成效，打造专业化产业园区，这也是当下很多园区招商运营企业值得学习的地方。在项目招商启动前，锚定国家产业方向、明晰招引赛道，做到精准靶向招商。

另外，恒泰推出的会员积分体系也十分巧妙，以积分激励引导企业深度参与、主动联动，让企业真正融入园区生态，实现共生共长。再次感谢叶总的精彩分享。

接下来请中集产城园区运营公司南京公司总经理王文建总分享观点。王总您好，中集产城园区运营公司在园区运营、轻资产管理领域积淀深厚、经验丰富。

在您看来，从企业招引入驻、留存扎根到成长壮大，最关键的几大服务闭环节点是什么？当下行业普遍面临空置率攀升、招商内卷加剧、存量企业流失，中集产城园区运营公司在长三角落地了诸多成熟实操项目，有哪些可复制的反内卷打法，能够切实提升企业粘性、激活园区生态活力？

王文健：大家下午好。先简单介绍一下中集集团的背景。中集集团总部位于深圳，1980年成立，历经四十余年发展，目前已形成涵盖集装箱、特种车辆、空港等八大业务板块，并在多个细分领域保持全球领先地位。中集产城，便是集团重点发展的产业运营板块，专注产业园区的开发与运营，深耕行业二十余年。

中集产城基于集团产业资源体系不断深耕产业领域，在智能制造、新一代信息技术等六大产业板块打造产业生态。依托产业场景实现产业生态集聚。

最早的园区案例是东莞松山湖园区，2003年项目起步时依托集团自有业务场景规划建设。当年我们进驻松山湖，华为尚未入驻，周边还是一片荔枝林。400亩工业用地的开发运营，对我们而言是一次从零起步的真实探索。初期我们聚焦自身产业，围绕集团上下游企业挖掘资源，逐步培育产业生态，才有了今天松山湖这一标杆园区的积淀。

二十余年走下来，我们服务的入园企业已达数千家。在这个过程中，我们越来越清晰地看到：企业的需求是多元化、非标化、个性化的，但如果聚焦主题性园区打造，企业仍然存在共性需求，集中体现在资本、市场、人才、技术四个维度。这四个维度，也是我们构建服务体系的基本框架。

目前，我们推行“一园一策”的运营模式，每个园区都有清晰的主导产业定位。基于多年服务经验，我们形成了C+运营服务体系，涵盖三大类别、七个子类、一百余项专业运营服务，并结合不同园区的产业定位与区域特色，针对性布局运营内容。

回到主持人提到的行业内卷问题，行业内卷的本质，是传统“房东模式”和政策红利的逐步消退。单纯依靠空间供给或政策补贴来绑定企业，粘性极低，一旦条件发生变化，企业就会流失。真正有生命力的园区，是那些能够帮助企业降本增效、解决实际经营难题的园区。这，正是中集产城园区运营公司服务体系的发力方向。

在运营逻辑上，我们也在做一次转变。以往行业普遍遵循“招商带动运营”的逻辑，但这些年我们更多实践的，是“以运营赋能招商、以运营驱动招商”的反向逻辑--先把服务生态做扎实，优质企业自然汇聚。

在深圳光明项目，来自集团自身业务中一个真实的痛点：海上运输中，集装箱的货物安全与信号覆盖一直是行业难题。基于这一产业场景，我们牵头组建了深圳市卫星物联网协会，搭建起卫星物联网产业平台，借助这一平台推动园内企业抱团发展、资源互通，切实帮助企业解决市场拓展、订单对接等核心问题。

这一实践说明：产业园区的核心价值，不在于建筑本身，而在于能否深度嵌入产业生态，真正为企业创造价值。通过前置化的产业规划与深度运营，园区完全可以走出价格内卷的困境，实现与企业的互惠共赢和高质量协同发展。

肖琴：谢谢王总，给我们详细分享了中集产城独有的产业资源打法，把集团原生业务场景开放给入园企业，做实应用与资源对接。

同时，王总强调的产业规划前置，和刚才叶总的观点也是不谋而合。除此之外，王总还给行业带来了一个全新思考逻辑：过去普遍是先招商、后运营，现在以运营反向赋能前置招商，这套反常识打法，也为我们从业者提供了全新思路。

接下来，我们要讨论的这个议题，是关于城市更新产业的迭代与高质量发展升级。城市更新不只是简单的物理空间改造，更是产业升级、动能转换的重要抓手。

下面，请苏州光谷联合科技产业发展有限公司副总经理姚园园发言。姚总深耕行业十余年，专注政企协同、产城融合赛道，拥有从政府顶层规划到一线园区运营的复合型从业经验。

在城市更新进程中，大量老旧厂房、低效用地普遍面临空间重构、产业焕新的双重挑战。想请教姚总，在实际操作过程中，如何有效平衡物理空间改造与新兴产业生态培育？如何通过园区运营，让城市空间真正适配产业升级需求，避免空间改造和产业发展脱节的行业通病？

姚园园：主持人刚刚提到的空间重构与产业焕新，的确是长三角乃至全国众多城市在城市更新过程中面临的两大核心难题。

中电光谷目前在全国运营一百多个园区，有很多项目都是从城市更新、旧改拆迁或改造而来的。我认为，这之中有三点把握要点。

第一点是产业规划前置，无论是过往自主投资开发的园区还是与政府合作运营的园区，我们都会花3-5个月，甚至更长周期，开展深度的产业调研工作。

产业规划前置就是梳理好前期的区域现有产业基础、后期产业发展路径，以及精准匹配接下来的产业招引方向。产业规划不仅是政府决策的支撑工具，也要具备落地性，能够切实指导园区招商落地。

第二点是空间适配产业，而不是先把空间改造漂亮再被动填充产业。老旧厂区改造后，载体可适配生产、研发、公共配套等多种功能。

但是在改造动工前，我们要理清三个核心问题：首先，面对的企业是谁？不同的企业对层高、荷载、硬件条件要求不同；其次，预判接下来入驻的企业能接受的租金是多少？这决定了投入改造成本以及投资回报；最后，周边有什么？一地一策，也就是一城一策，每个项目的资源禀赋不同，周边拥有什么产业，能够提供项目什么资源禀赋，这些是我们要回答的问题。

第三点是运营全程介入，运营不仅仅一句口号，运营团队也不是园区建成后才进场的配套部门，是从前期的策划、方案设计、工程建设、招商运营全程都参与的角色。在这个过程中，运营也体现了企业的需求，包括需要预判发展痛点以及帮助企业接下来的发展。

总而言之，城市更新既要颜值、也要内涵：城市更新既要优化城市空间面貌，更要筑牢产业发展内核，真正依托园区运营实践，让城市更新精准适配产业升级整体需求，实现空间更新与产业重构深度融合。

肖琴：谢谢姚总的精彩分享。刚刚姚总讲到的几个观点，和前面几位嘉宾不谋而合。

项目启动前必须做深度产业调研，将产业规划前置；空间适配产业，而非产业迁就空间；将运营前置，产业园的外在不是最重要的，真正决定资产价值的是产业内核。再次感谢姚总的分享。

最后一个议题是关于“REITs常态化下，基础设施资产盘活与价值实现”，资产是如何从重持有转向轻循环？这个议题由华夏基金REITs业务部负责人莫一帆讲述，莫总深耕基础设施REITs领域，拥有丰富的产品发行与资产管理实操经验。

当前公募REITs全面进入常态化发行阶段，产业园区作为核心底层资产，正面临资产估值分化、运营门槛提升、二级市场波动等多重挑战。在您看来，产业园区运营方应当如何从资产筛选、运营提质、资本结构优化三个维度，主动对接REITs常态化推出和价值实现机制规则？

同时，华夏基金在搭建园区投融管退完整闭环、提升REITs长期分红稳定性以及扩募潜力方面，有哪些经验可供产业园区运营方参考借鉴？

莫一帆：谢谢主持人，我是来自华夏基金的莫一帆，主要负责公募REITs相关业务；华夏基金作为一家传统的公募基金公司，至今发展了28年，今年整体资产管理规模已突破3万亿元。

自2021年公募REITs试点启动以来，产业园区资产数量多、覆盖范围广、与实体经济绑定深，是REITs市场的重要组成部分。华夏基金旗下管理多只产业园REITs，如华夏和达高科REIT、华夏金隅智造工场REIT等，深度参与产业园区资产盘活和价值提升。

随着公募REITs进入常态化发行阶段，产业园REITs呈分化发展态势：聚焦先进制造、硬科技、生物医药的园区，凭借高客户粘性，韧性凸显，出租率仍能维持在90%以上；传统研发办公类园区则面临出租率下滑、租金下行双重压力。

但挑战中蕴含机遇，产业园区运营方亦在积极探索从“重持有”向“轻资产运营”的转型。产业园REITs作为连接产业与资本的桥梁，在盘活存量、降低企业杠杆、助力产业升级方面价值独特。华夏基金始终坚持“产业为本、运营为基、金融赋能”的理念，通过深度参与REITs存续期管理、协调产业资源对接、推动ESG治理优化，助力资产价值提升。

“未来，通过资本与产业深度赋能，推动产业园区向精细化运营转型，持续提升资产的分红能力和价值，将成为产业园区在REITs常态化背景下实现高质量发展的关键破局点。”

肖琴：谢谢莫总的分享。刚刚莫总提到，目前生物医药园区和智能制造园区，出租率和租金水平表现较为稳健；相反通用的研发办公园区租金与出租率下滑，这也印证了产业园区的运营要往更专业、更垂直的方向进行努力。

莫总也提到，产业园区的运营也可以借鉴商管的运营思路，还有很多的课题值得我们去研究。

在我看来，公募REITs通道一旦打通，一方面是为园区资产退出提供了通道，更重要的是倒逼园区运营往更专业、更高效、更规范化的方向发展。

因为时间关系，我们今天的讨论环节到此为止，感谢五位嘉宾的精彩分享，让我们收获了很多的实战经验和前沿思考。再次，以热烈掌声感谢五位嘉宾，谢谢。

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