北京
来源：市场资讯
（来源：哏都地产人）
房地产市场，一直有个名词，叫租售比，即房租和房价的比例, 它用来衡量房租与房价的关系，二者的偏离最终导致一方上涨或另一方下跌。
回顾过去20年，大致如此:
2008年以前的市场，有一个词叫做，“以租养贷”，也就是只要交了三成首付，房屋租金基本可以或者大比例覆盖房贷，可想而知，租售比是非常高的。所以那时候，很多人投资买房，年租金能达到房价5%以上甚至更高。
随后的走势大家都知道了，在之后的十几年里，房价迅速拉升，面粉价推升面包价格一路飞涨，很多一线城市最高峰甚至涨了十倍，租售比甚至跌到了1%……
这时候投资房产，和很多A股一样，看的不是分红和租金，而是盼着它增值，赚取资本利得！
物极必反，房价在2021年触顶后，便开启了一路下行，跌跌不休模式，伴随着房价下跌，很多城市租售比到了2%以上，甚至3%，叠加近几年存贷款利率持续下跌，房产似乎又有了投资价值了。
当一套房产租金收益率达到3%以上时，很多房东，都选择了持有赚取租金，而不甘低价出售。原因很简单: 房子卖掉以后，资金也没有好的投资渠道……
黄金已经熄火，
股市持续收割,
存款利率骨折,
美元持续走弱……
在此背景下，持有貌似是个合理的选择。
然而，近期两个变化因素，可能让高租售比失去了参考价值:
第一，房价因功能衰退持续下挫。
有人可能说，近期走高的租售比对房价是个支撑，但随着房龄增长，房屋本身会有自然折旧和损耗，也会随着产品更新迭代逐步贬值；此外，出生人口的减少，导致学区需求降低。
当房价跌幅大于每年房租收益率，每年赚的租金不够房价跌的，持有房产就是持续亏损，单看租售比就失去了意义。
这和股票一个道理，分红高弥补不了股价持续下跌……
第二，房子可能租不出去导致闲置。
房子一旦闲置租不出去，租金就是零，没有租售比可言；这时候，因为急于出租，房东只能降低房租，租售比会随之下降，进一步拉低房价。
这貌似是一个恶性循环……
归根结底，冷静思考，其实是对住房的需求降低了，叠加供求关系发生了改变。
过去20年:供给一直在增加；而需求从经济学角度讲，是购买力加欲望，购买力的降低，根本上是口袋里钱包厚度不够。
至于为什么购买力不够了，这个问题超出我认知了……
好像有人离开了一二线城市；貌似有些企业提质增效，优化了人力成本；自由职业者貌似不需要购房或者租房了……
总之，如今的房产很尴尬，租金和售价，不是相互支撑，而是相互捅刀，螺旋下降……
至于何时真正止跌，相互支撑，只有时间会给出答案！我们无法预知是哪一天，但可以判断，那一天，居民钱包是逐步变厚的，又有信心和欲望出手买房了！
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