200万买137个车位被倒打一耙：物业私租赚39万，转头索33万服务费

耗资近200万元经由司法公开拍卖购得137个地下车位，手握国家颁发的不动产权登记证书，却眼见本属己有的资产被他人擅自对外招租、持续牟利。

更令人震惊的是，当产权人依法启动维权程序时，涉事方非但未表歉意，反而反手递交起诉状，向产权单位索要高达33.2万余元的所谓“车位管理服务费”。

这起发生于安徽宁国市金宁景秀家园小区的真实事件，令众多知情者感叹：现实比剧本更难想象。

200万元法拍购入137个车位，法院封条形同虚设

2020年，位于浙江嘉兴的银豆家居用品有限公司在常态化浏览全国司法拍卖平台过程中，留意到安徽省宁国市金宁景秀家园小区一批待处置的地下停车资源。

该批标的共计137个，集中分布于小区34号、36号与38号楼附属地下停车场内，系原房地产开发企业破产清算后移交法院依法处置的存量资产。

竞拍前，银豆公司负责人袁先生专程赴现场实地踏勘。他清晰回忆，当时整个地下停车区域处于严密封闭状态：车库主出入口均安装有加厚型电动卷闸门，门体醒目位置张贴着宁国市人民法院加盖公章的红色司法封条，地面无车轮印痕，照明系统全部断电，整片空间静默如初，未见任何使用迹象。

经内部综合研判，公司认定该批车位具备长期持有价值和稳定收益潜力，最终以人民币198.6万元成交价成功拍下全部权益。

拍卖流程完结后，银豆公司依规完成全部137个车位的不动产登记手续，取得由宁国市自然资源和规划局核发的《中华人民共和国不动产权证书》。证载用途明确标注为“机动车库”，权利人栏完整登记“银豆家居用品有限公司”全称。该权属证明具有完全排他性，与人防设施车位、业主共有车位等法律属性截然不同。

因彼时公司尚在筹划运营模式，加之跨省管理存在现实难度，银豆公司决定暂不启用这批资产，仅作静态保值处理。他们深信：既有法院封条为物理屏障，又有法定权证为法律盾牌，资产安全应万无一失。

谁料，正是这一看似稳妥的安排，悄然埋下了后续连锁争议的导火索。

五年后重启启用计划，却发现车位早已被物业长期出租

转眼至2025年初，随着金宁景秀家园入住率突破86%，周边住宅区停车供需矛盾日益加剧，车位租赁价格连续三年上浮超40%。银豆公司经审慎评估，正式立项启动该批车位的商业化运作，并派遣袁先生带队赴宁国开展实地接管工作。

当袁先生一行再次步入该地下车库时，现场情形令其愕然——原本紧锁的双道卷闸门已全部开启，内部照明系统正常运行，约百个车位均停放有车辆，且每个泊位前方悬挂定制化车牌标识牌，部分车位旁还设有物业统一配置的充电接口及监控探头。

整个空间不仅处于满负荷运转状态，更显现出成熟运维体系下的标准化管理痕迹。

袁先生随即约谈宁国市诚一物业服务有限公司现场负责人陈某祥。面对质询，陈某祥起初回避核心问题，仅强调“这些车位属于全体业主共有，由物业代为统筹调配”。

待袁先生当场出示全套137本不动产权证书原件后，陈某祥语气骤变，转而表示“此前从未接到过产权变更通知”，需“向上级主管部门汇报后再予答复”。

为夯实证据链，袁先生以普通住户身份提交车位租赁申请，在缴纳费用环节，物业前台工作人员无意中透露关键信息：“这批车位实际归属一位浙江老板，所以开不了正规租赁发票，只能打一张‘车位日常维护费’收据。”

持此收据再度交涉时，陈某祥态度陡然强硬，拒绝进一步沟通，并扬言：“你要是觉得有问题，直接报警处理好了。”

辖区派出所民警到场协调过程中，陈某祥改称“开门出租系业委会集体决议”，却始终未能提供任何会议纪要、签字授权或公示文件等佐证材料。

39.1万元非法收益浮出水面，正当维权竟遭恶意反诉

此后数月，银豆公司团队多次往返浙皖两地，围绕侵权事实展开系统性取证。

通过逐户走访登记租户、调取近三年车库进出口高清录像、比对物业收费台账及银行流水等方式，团队构建起一套逻辑严密、要素完整的证据闭环。

所形成的《金宁景秀家园地下车位非法占用经营明细表》详实列明：2022年1月至2024年12月间，诚一物业将137个非自有产权车位分批次出租给89名自然人及3家本地企业，累计签订租赁协议127份，收取租金总额达391,258.60元。

经交叉验证，所有缴费记录均指向同一收款主体——宁国市诚一物业服务有限公司对公账户。

2026年3月，银豆公司正式向宁国市人民法院提起民事诉讼，诉请判令诚一物业立即停止侵占行为、返还全部不当得利391,258.60元，并赔偿产权闲置损失、维权差旅支出等合计26.7万元。

就在立案受理通知书送达后的第七日，袁先生意外收到法院转交的应诉材料——诚一物业已就同一纠纷另行提起反诉。

反诉请求赫然载明：要求银豆公司补缴自2020年7月（拍卖成交次月）起至2025年12月止的车位基础服务费、公共区域电费分摊、消防维保费、智能道闸系统运维费等共计332,741.47元。

其诉状援引《物业服务合同》第十二条称，凡小区范围内所有具备停车功能的空间，无论权属归属，均须纳入物业统一服务体系并履行缴费义务。

该公司进一步辩称，对外招租行为系“主动履行资产管理职责”，目的在于防止地下空间长期空置引发潮湿霉变、设备锈蚀及安全隐患，属“善意管理”范畴。

双方立场尖锐对立，业主群体意见明显分化

消息在小区业主群迅速扩散，舆论呈现两极化态势。

相当一部分住户坦言，多年来一直将上述车位视为小区配套公共资源，每年缴纳4200元至5800元不等的年度租赁费，从未质疑过其权属来源。

他们普遍希望维持现状，主张若确权归银豆公司所有，也愿按市场行情续签长期租赁协议，保障自身基本停车权益不受影响。

另有约三成业主公开质疑物业操作合规性。他们指出：物业从未就车位权属变更事宜进行过任何形式的公告说明；历年租金收入亦未纳入小区公共收益公示清单；更无人知晓这笔资金具体流向何处。

多位业主联名致函街道办反映：“若连产权归属都模糊不清，所谓‘专业服务’又从何谈起？”

面对持续发酵的舆情，诚一物业始终保持缄默，仅在公告栏张贴简短声明：“一切以司法机关最终裁决为准。”而银豆公司则通过社区公告发布《致金宁景秀家园全体业主的一封信》，承诺判决生效后将以不高于周边均价10%的标准优先面向本小区住户开放租赁，并设立专属服务通道保障权益兑现。

媒体观察：物权边界与服务边界的双重拷问

这场表面聚焦于车位归属的个案纠纷，实则触及现代城市社区治理中的结构性症结。

物权法定是市场经济运行的基本准则。银豆公司全程参与法院主导的司法拍卖程序，依法缴纳全部税费，完成不动产登记，其对137个车位享有的占有、使用、收益与处分权能，受《民法典》第二百零七条、第二百四十条等条款刚性保护。

诚一物业在未获权利人任何形式授权的前提下，擅自破除司法封条、接管控制标的物、建立租赁关系并收取全部对价，已实质性构成《刑法》第二百七十条规定的“非法侵占罪”要件，亦严重违反《物业管理条例》第三十五条关于“不得擅自利用属于业主共有的道路、绿地或其他场地设置经营性设施”的禁止性规定。

至于其提出的“服务费”主张，虽具一定形式依据，但关键在于服务内容是否真实发生、收费标准是否经合法程序确定、费用支出是否透明可溯。

倘若所谓“服务”始于撕毁法院封条那一刻，则该行为本身即丧失合法性根基，后续一切衍生主张均难以成立。

尤为值得追问的是：司法封条作为国家强制力象征，为何在长达三十六个月内屡次被随意启封而无人监管？相关巡查机制是否存在制度性缺位？若非产权人主动介入，此类越界行为是否将持续隐匿更久？

此案亦为全国不动产投资者敲响警钟：不动产权证绝非“一纸保险单”。尤其针对异地持有的非自用类资产，必须建立常态化巡检机制、委托可信第三方实施动态监管、定期核查登记状态与实际使用情况，方能真正筑牢资产安全防线。

同时，本案凸显物业行业转型升级的紧迫性。管理方须清醒认知自身角色定位——是服务提供者而非资源支配者，是契约执行者而非规则制定者。唯有恪守权责边界、敬畏产权尊严、坚持阳光运营，才能赢得业主信任，实现可持续发展。

据悉，宁国市人民法院已于2026年4月12日正式立案受理该案，目前正组织证据交换与庭前调解。本报将持续追踪案件审理全过程，期待司法机关以事实为依据、以法律为准绳，作出兼具法理深度与社会温度的权威裁判，既捍卫产权人的合法权益，亦厘清物业服务的合理边界，为类似纠纷提供可复制、可推广的示范样本。

官方信源

大象新闻 2026 年 6 月 4 日报道《法拍 137 个车位被物业 "截胡" 出租多年 业主维权反遭物业追讨 33 万服务费》滨州传媒网 2026 年 6 月 4 日报道《浙江一公司花 200 万拍下安徽一小区 137 个车位产权后闲置，准备启用时发现已被小区物业私自出租获利 39 万，起诉物业反被索要 33 万车位服务费》