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如果说山是重庆的骨骼，那水就是重庆的灵魂。重庆是山水之城，因为有了山而硬朗，有了水而灵动。

长江和嘉陵江交汇，成为重庆的核心区两江四岸，也有了四条滨江路。其中，北滨路又有着得天独厚的优势。

位于嘉陵江北岸，房屋坐北朝南，可以正看渝中母城的城市景观。同时，重庆这些年的发展一路向北，新成立的两江新区，更是集中优势资源，成为一个超级强区。

原来，在黄奇帆的政策下，两江四岸主要是高层建筑为主，容积率3.0以上，甚至高达5.4。不管是住房的品质，还是对城市风貌的影响，都不是很好。

过去的北滨路，尽管有着很好的位置，很好的资源，但却没有好的产品。

黄奇帆卸任后，2018年5月，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》 。

此后，北滨一直都没有新房供应。

直到2024年，华润拿下该项目，占地面积33亩，容积率1.4。楼面价9736元/㎡，溢价率12.67%。

花了这么大段的篇幅，介绍北滨路拿地的背景。

一方面，是惋惜。由于过去的无序开发、粗暴建设，导致重庆的城市肌理被严重破坏，限制了未来进一步发展的空间。

另一方面，是珍惜。中心城区的土地，过去被糟蹋得差不多了，现在是用一块就少一块，更加凸显出这块地的珍贵。

我们仍然从区位配套、总图、户型，这几个方面做一个综合的分析，看看这个项目有那些优缺点。

一、区位配套

项目位于北滨一路，紧靠红岩村大桥。

项目四至：北侧是前卫江畔高层住宅小区，华润中央公园，以及一块还未开发的住宅用地。

南侧是北滨路，东侧是洋炮局1862文创园，西侧与红岩村大桥有宽约100米左右绿地隔离。

嘉陵江对面可以斜看重庆天地，陆海国际中心。

交通：地铁站是5号线忠恕沱站，但步行有一定距离。比较适合开车出行，通过北滨路连接四方。

读书：小学新村小学教育集团，初中203中学（已纳入重庆八中宏帆中学教育集团），比较一般。

二、总图布置

项目从西往东，分为AB两个地块，每个地块4栋楼，共计约200户。产品均为四代宅。

头排：185的户型，12层的小高层。

次排：140的户型，东侧地块为13层的小高；西侧为13层，7层和9层。

三、户型设计

• 140户型，3房2卫，可改4房。

该户型主要有以下问题：

1、书房与客厅进深不一致，书房进深小一点，没有和客厅外墙平齐。

样板间将书房与客厅联通，带来两个问题，一是客厅的沙发靠背位于转角处；二是客厅也显得不够开阔。

2、餐桌在客厅和餐厅之间过道上，位于一个交通枢纽的位置。

3、奇数层户型图，厨房旁还放了一个小的餐桌，显得空间狭小。

其实按照目前的市场主流做法，样板展示可以做开敞式厨房，餐桌放厨房外，显得空间比较大气。

4、偶数层，生活阳台过大，绿化平台位于书房外侧，与客厅联系不紧密。

样板间采用的该户型，有几个问题：一是北侧的生活阳台做的过于大了，有点浪费；二是为了规避这个问题，将生活阳台做成了花园入户；三因为做了花园入户，从厨房进入到客厅，所以把厨房的灶台分成了两半。

真的是为了处理一个问题，带出更多的问题。

其实这个户型，展示一个标准的四房宽厅是完全没问题的。客厅6米的开间尺寸，也完全足够。

可能受总图影响，华润担心客厅6米的面宽不够，因此做了很多加法，从而带来了更多的问题。也是很少看到，样板房还能改造的，比原有户型结构还差。

该户型总价是在320~380万左右。

• 143户型，4房2卫

这个户型是一个标准的横厅。户型较少，只有东侧地块，后排两侧的端户。

其实后排东侧的楼栋，客厅位于山墙一侧，可以看洋炮局1862文创园，眺望江面，视野非常不错。

• 185户型，4房2卫

该户型和143户型格局类似，做了整体尺度放大。

客厅主采光面位于“山墙”两侧，和海成江帆郡181户型结构比较类似。

四、建筑立面

作为一个曾经的建筑设计师，我还是比较喜欢他的立面。

层间也采用了大量的铝板，飞檐起翘，极窄边框。有一种经济上行期的美。

或许客户不会注意到这一点，在公区、景观、立面这几个选项里，现在开发商也都不约而同的选择了降低立面造价。

放几张我的实拍图，和效果图。

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