天津
天津有一些新房的定价逻辑，不科学。
有“金矿”，也有“暗礁”……
| 新房限价，价差拉不开
天津的新房限价政策（备案价调整幅度不能超过10%），确定已执行！
而且非常严格，如果降幅超10%，网签根本过不了。
有房企透露，之前报了好几轮都没被批准。
最意外的是，价格浮动的对比并不是以楼栋为单位，而是按品类分：
洋房跟洋房比，高层跟高层，别墅跟别墅比，各论各的。
这就产生一个让人哭笑不得的局面：
如果先开好位置的楼座，比如2万/平米，后续再开临街、挡光、有硬伤的差楼座，按规定最多只能降到1.8万/平米。
但这点差价，可能磨平不了居住体验的天壤之别，更别谈性价比了。
反过来，如果首开先卖差位置呢？那后面的好楼座，本来就要涨价，这是正常定价。
事实上，限价政策的本质是限跌，而不是限涨。
所以，即便等后面加推位置一般的房子，也便宜不了多少。
如果一个楼盘首开就推出好位置房源，也就能确定这个楼盘的价格更“刚性”。
限价政策已经框定，后面再加推不具备大幅降价的条件，只是楼栋位置带来的正常价格浮动而已。
| 房价是由“抢”决定的
同一社区，单价卖得最贵的，一定是最好的房源吗？
还真不一定！
有些房子的定价，不看“质素”，看“热度”。
也许不是楼王、不是硬件配置最高的，但只要想买的人多，房企就敢把价格拉上去。
比如中海凌云源镜，洋房特惠3万2，小高层3万4，能代表小高层比洋房好吗？
肯定是洋房出房率更高、占有景观资源更多。
就因为小高层面积小，总价低，买的人多，把供需关系顶了上去。
这就是定价的玄学：价格不见得是价值的标尺。
房企都是“按需定价”，不是“按质论价”。
开玩笑的说，如果大家排卡时都“不说实话”，最后的房价或许是另一个新版本了。
没有什么科学算法，简单粗暴的供需关系而已。
房价本质就是博弈与平衡，是交易的艺术。
| 高层“橄榄形”定价，可能有隐形红利
高层“橄榄形”定价，是普遍现象。
行业惯性思维是：中间段定价贵，低区和高区便宜。
但在市中心或占据稀缺自然资源，“橄榄形”定价就相当不科学。
“欲穷千里目，更上一层楼”，房价也应该“更上一层楼”。
越高越贵，城市视野也是有价值的呀。
就拿天津金茂府来说，高层的高区明明能远观河景以及老城厢的繁华，视野价值拉满，是整栋楼的灵魂所在。
但在定价上，高区并不是最贵的，妥妥把最好的视野资源，卖成了普惠价。
这是“认知红利”，只有懂行的人才能看出高区的“性价比倒挂”。
再比如体北金茂府，拥有湖景资源，北向能欣赏天塔和水上公园，原来也是“橄榄型”定价，现在改成了“阶梯定价”，越高越贵。
绝大多数城市，尤其是一线城市，景观是最硬核的定价标尺。
“能看到什么”直接决定房子值多少钱。
核心区有自然资源的房子，顶层都是最贵的。
上海这种复式的顶层，总价都得上亿。
像汤臣一品，低区看不到江的单价20多万，高区视野无敌的将近40万，价差能拉到快一倍。
深圳的深圳湾一号，高区海景大平层单价轻松卖到30万，低区只在18万左右。
广州珠江新城的侨鑫汇悦台，一线江景顶复总价能顶两套低区平层。
天津在这方面的定价体系，还没跟上脚步。
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