北京
在持续的政策利好支撑下，2026年5月北京二手房市场延续了稳健的运行态势。
北京市住建委数据显示，当月二手住宅网签量为15974套，环比下降10.7%，同比增长11.9%。该成交量创下近5年同期最高水平，市场虽较4月高位温和回落，但回落幅度远低于往年季节性降幅，展现出“旺季过后不快速降温”的较强韧性，标志着本轮回暖为需求持续释放带来修复行情。
成交量连续两个月维持高位，创近五年同期新高
5月北京二手房市场热度不减。北京市住建委官网数据显示，2026年5月北京市二手住宅网签量为15974套，环比下降10.7%，同比增长11.9%。
数据来源/北京市住建委。 制图/新京报贝壳财经记者袁秀丽。
北京链家研究院分析师冷会表示，尽管5月市场热度基本回归常态，交易节奏在4月份基础上进一步放缓。但与往年相比，今年5月份交易量相对较高，为近5年同期最高水平。
中原地产研究院数据也显示，与历年同期相比，今年5月的成交数据尤为亮眼。该成交量为近五年来5月份的最高值，较2023年、2024年同期均出现两位数的上涨。
在过往的楼市周期中，5月一直是成交的“分水岭”。主要原因是需求集中透支。每年春节后的3-4月是传统“小阳春”，大量积压的刚需和学区需求集中释放，进入5月后新增需求跟进不足，成交自然回落。然而，2026年5月的表现却打破了这一惯例。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从成交节奏来看，3月为全年成交峰值19057套，4月小幅回调、5月继续温和回落，但回落幅度远低于往年季节性降幅，说明需求释放节奏放缓而非需求枯竭，购房者从集中抢房转为理性择盘，市场从短期爆发转为平稳去库存。总体来看，成交量的高位企稳，打破了以往“旺季过后快速降温”的规律，标志着本轮市场回暖并非短期脉冲，而是需求持续释放带来的持续性修复。
目前市场状态在购房者身上体现得尤为明显。今年刚刚卖掉了一套西城区“老破小”的李女士表示，她卖房是为了在朝阳区换一套更大、更新的二手房。没想到卖出速度比预期快，当然价格在同区域中也属性价比较高。“本想等到年底再买，但是看上的房源并不多，可选余地也不大，所以现在已开始看房了，遇到合适的就买下来，不想再等了。”
库存连续5个月下行，降至近8个月新低
与成交量的活跃形成对比的是，北京二手房价格保持平稳，而市场库存则呈现持续下降趋势。
在价格方面，冷会表示，5月二手住宅成交均价总体保持平稳，成交结构总体稳定。
中原地产数据也显示，全市二手房挂牌均价维持在5.26万元/平方米，并未出现因成交量上涨而导致的挂牌价普涨现象。
目前，市场供需关系正在发生微妙变化。在成交量走高的同时，北京二手房挂牌量持续下行，中原地产研究院统计显示，当前全市二手房挂牌总量已降至11.83万套，较2025年9月14.32万套的历史峰值减少了约2.49万套，降幅达17.39%，连续5个月下行，刷新近8个月库存新低。
张大伟指出，北京二手房市场正呈现“量升、价稳、库存收缩”的独特结构。
在他看来，库存持续走低源于两方面：一是连续数月的高成交持续消化存量优质房源，刚需与改善房源去化速度加快；二是业主市场预期发生根本性转变，告别了此前集中抛售的心态，观望惜售情绪抬头，新增挂牌尤其是优质学区、地铁沿线房源数量锐减。
业内：积压的置换需求正集中兑现
“需求端结构性分化进一步助推成交上行，刚需与改善需求分批次集中释放。”张大伟认为，刚需群体以五环外刚需小户型为主，依托购房门槛下调快速入市，撑起月度成交基本盘；改善需求集中在城六区次新三房、四房，得益于换房退税与贷款利好，此前积压两年左右的置换需求集中兑现。
的确，此轮二手房市场的稳健表现，核心动力来自持续落地的政策红利。自2025年末北京落地楼市优化新政以来，包括非京籍购房社保年限下调、多子女家庭增购名额、商贷与公积金贷款首付比例下调以及换房退税政策延期等一系列组合拳，有效降低了刚需入市门槛和改善置换成本。
此外，取消普通住宅认定标准、满二房源免征增值税等税费优惠措施，直接激活了“刚需买老破小、业主置换改善房”的良性置换链条，带动了全市场一二手房的成交。叠加2026年北京城市更新提速，老旧小区改造落地，部分老旧房源居住价值提升，带动片区二手房看房与成交活跃度上升。
对于未来市场走势，张大伟表示，短期北京二手房成交仍将维持中高位运行，库存低位或将延续，随着存量房源持续去化，后续挂牌量进一步下行空间有限。但在楼市“托而不举、稳字当头”的调控基调下，成交量难以突破3-4月的高点，全年整体保持成交平稳、价格结构性分化、库存逐步触底企稳的运行态势。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 杨利
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