逆势上涨35%，北京到底哪些房子涨价了？

5月，北京二手房住宅网签16008套，同比去年涨12%，创近五年5月份同期新高。

2026年1-5月76999套，2025年1-5月73436套，1-5月份同比去年涨4.85%。

5月的实时成交也非常不错。绿中介8883套，按照绿中介的市占率计算，这个月北京实时成交预计在1.8万套左右，甚至更高。

很多人问我，成交量这么高，房价到底涨了没有？

我群里已经讲过无数次了，过去几年北京成交量也不小，但是属于以价换量，进入到四五月份后，价格依然在往下跌。

今年，从1月份求是杂志出来后，1月的第三周开始，北京房价整体开始企稳，根据国家统计局的数据，2-4月份连续涨了三个月，涨幅1.35%。

市场上有很多人拿今年的成交价和过去的高点比，今天这个小区跌了30%，明天那个小区跌了40%，这个数据大概率是真实的，但是对当下买房的购房者其实帮助并不大。

过去几年，北京几乎所有的房子都在跌价，只有极个别的逆势上涨，比如海淀的圆明天颂，2021年开盘价11.5万，去年和今年的成交价都在15.5-16.5万，涨幅35%以上，剩下的大部分比高点都是跌的。

所以对于真正要买房的购房者，一定是用最新的数据和去年底今年初成交价对比，当然不同的房源价格也不一样，，有些老破小还在继续下跌。

比如海淀上地东里，59平南北户型，26年5月20日，成交价678万，单价11.49万/平；25年12月2日，成交价576万；半年整整上涨了102万，上涨幅度18%。

海淀幸福里润园，109平三居，2026年5月14日，成交价788万；2025年11月2日，成交价750万；6个月上涨38万，涨幅5.1%。

昌平公园悦府，86平西南两居，2026年4月5日，448万，单价5.19万；2026年1月27日，400万，单价4.63万；3个月涨48万，涨幅12%。

朝阳润泽悦溪，87平两居，2026年4月，571万，单价6.51万；2026年1月，525万，单价5.97万；3个月涨46万，涨幅8.8%。

但房山京西印玥，74平两居，2026年3月4号，成交价265万，单价3.5万；2026年3月23号，成交价207.8万，单价2.81万；19天降了58万，降幅21.9%。

昌平紫金新干线，133平三居，2026年5月10日，506万，单价3.78万；2026年4月9日，566万，单价4.26万；1个月降60万，降幅10.6%。

以上房价变化均符合我们团队外三内五的选房原理，包括自住和资产配置。

北京新房市场的火热程度比二手房市场有过之无不及。

时隔两年多之后，再次出现同时多个新房项目的排队和抢号现象。

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位于朝阳新北苑的世华泊郡，4月30号正式开业认购，4月29号晚上就开始排队了，4月30号一大早系统因为报名人太多直接崩溃。

我们粉丝五一去的时候，已经没有房子了。

通州中海玖树满合3月25号开盘后没有发海报说自己卖了多少套，但是截止目前，已经网签483套，直接用网签证明自己。

这个盘一共就580套，目前已经网签了83%，加上已经认购还未网签的，只剩一些尾房了。

4月11号开盘的方程国贤府，官宣406套，截止目前网签420套，网上一开始还有不少人质疑，结果项目用网签直接证明了火爆。

这个盘一共508套，目前网签率82.7%，同样只剩一些尾房了。

还有中建智地的国贤府park，3月28号开盘，官宣卖了467套，目前已经网签431套，这个速度也是蛮快的。

5月16号开盘的龙樾海序，官宣卖了589套，截止目前网签550套，仅仅过去了半个月，这个速度确实很牛。

当然，新房项目普遍性不排除有托和吃瓜群众，但热点新房真实购房者确实是比较多。

从目前的购房者关注度看，在售新房海淀宝山项目、大兴西红门元启、丰台科技园北京隅西颂、北神树北京润府、石景山中海瑞文里、璟悦/瑞长安、朝阳朝观天珺、金茂满曜、国贤府park、方程国贤府、龙樾海序等新盘热度明显不错。

等待开盘的几个群里粉丝高关注度的新房，海淀上地0702、丰台花乡0001、望京云尚启元现房、中建太阳宫、懋源松榆里、中建智地瀛海项目、华润万泉寺、华润平西府、东坝单店项目、青云国樾项目等等，同样火爆。

那么大家最关心的还是当前这种火爆态势是否能持续？会不会重演前年去年小阳春之后，房价开始急速下跌？也有一些粉丝资金不到位的，担心是否会出现房价大涨。

究其根本并不是大环境改善去救房价，恰好相反，底层逻辑是通过救房地产和房价，来去改善经济。

今年房地产与房价总基调就是以稳定为主，具体手段和措施就是管住舆论，管住中介，这一招的确立竿见影。

今年小阳春，与去年前年以价换量不一样，均价确实开始微微上浮。

所以我判断，首先不太可能出现大涨的情况，这与主基调不吻合，但是市场有的时候是惯性，部分房源也可能会出现涨幅较大的情况。

其次，从均价角度大概率能稳住。

目前从实时成交量看，明显是强于去年的，成交量目前是稳住的。

第三，即便均价稳住，到今年年底小幅上涨或小幅下跌。房价依然会出现分化，新房第四代住宅会在未来几年持续冲击老破小的流通与价格。

第四，稳定大于一切，银行体系已经无法承受北京房价继续大幅下跌。对于房价的预期管控以及对应的政策体系依然随时会根据市场情况做调整，刚需和改善购房者，尤其是换房，随时可以进场。

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