北京买房：理清思路，购房建议1902

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

孩子29年幼升小，目前在朝阳有一套占坑房，对应小学和初中是陈经纶中学嘉铭分校，昌平有一套用来积分落户房子。两套只有朝阳有公积金贷，无其他贷款。目前有工居，在等待积分落户或人才引进。考虑是否要换到上地学区。

最近在关注0702的房子，最主要目的还是孩子上学，但上地树村最近不是很稳，目前在想是买0702，可以改善+上学，还是等28或29年买个上地西里的老破小，再在附近租房住。可接受租房，我们目前就是在租房。朝阳和昌平租出去，自己再租一个大房子，觉得性价比很高。

A：

1、有工居无京户，那换到上地学区后，怎么保证能对口入学啊？今年的还没结果，但去年的情况是非京籍很少有能对口的，包括小升初都大多数被派位了。

2、买0702没问题，但考虑好新楼盘的交房情况，以及交房后是买0702没问题，新楼盘如期交房，房本什么时候下，你的工作居住证地址是否可以很快的改到？另外，按海淀新楼盘和新建小学的入学，到时候应该也是多校划片。做好交房规划，还有做好多校划片可能不能对口的入学预期就好。其他没什么。

另外也可以算算新楼盘的溢价，因为除了学区溢价之外，新楼盘还会有开发商+土地方的利润，也就是双重的溢价。主要您是非京籍，如果支付了高溢价但没得到应有的学位，那就不太划算了。

3、常规建议是买个占坑儿房就行，既节省资金也降低保值风险。不过上地学区现在占坑儿房的溢价挺复杂，简单说就是上地东里西里的溢价率非常高，至少40%以上。柳浪的正常，海淀平均值25%左右，反正都是一分钱一分货，看自己的选择吧。

4、换租当然性价比高了，能占学区房的便宜。但您朝阳的也是学区房啊，也有部分溢价的，换租的性价比就低点儿了。而昌平的又是郊区，租金收益率一般低于市区，所以占的便宜未必太多。这也是自己计算吧，都是明摆着的数字。

5、我没什么建议，只是列出以上情况供参考。而且还有一点，朝阳区对非京籍相对友好，买房之后对口入学的概率比海淀高，那如果在朝阳能进入陈经纶嘉铭，到海淀就得确保不被调剂才算合适，否则就未必合适了，毕竟多花了不少钱呢。

仅供参考。

二

Q:

近期我重点关注了永定门外二手（例如新奥洋房）和双井二手（富力城D/B以及CBD总部公寓二期、合生国际花园），主要想看南北两室这种，富力D的全南也看过，总价需要控制在800以内。

如果通勤方面相差不大，您认为这两个板块哪个保值效果更好一些，或者是说有没有更推荐的小区？因为现在这些小区的房源价格大差不差，差价都在100以内，目前有计划结婚，还没小孩儿。

A：

1、如果不考虑通勤，也没小孩儿，那肯定是首选双井的啊，这是送分题。或者说一般都没这么比较的，板块或房子的性质不一样，不好比。

2、假定都是800万，那在双井就是得到800万的居住体验，一分钱一分货。但是永外只能得到600多万的居住体验，不超650吧。那150万以上是学区的价值，您得不到居住的价值+出租的话也收不到租金，还要承担这部分价值的保值风险。

另外还有一点，永外是南二环，双井是东三环，这两个板块从20多年前就是对标板块，价格基本一致。那20多年过去了，两边的价格虽然表面上差不多，但实际上永外却包含了25%的学区溢价。

那问题来了，您觉得这些年哪边的价格走势好？或者说更保值？这没有标准答案，可以说永外的单独涨出了学区溢价，算更保值。但也可以说永外的基础价值走势弱，如果溢价部分受影响，那就不合适了。

3、总之既然是还没孩子，那常规建议是没必要提前准备学区房。而且永外学区也不算多强，基本是东西城排名很靠后的吧，更没必要准备太早。

再有这里虽然学区不强，但溢价不低，是否划算自己考虑吧。毕竟今年是入学趋势的转折年，从今年开始要延续到至少2032年，考虑好再买吧，一般不建议跟大趋势对赌。这您自己算算账吧，用数字说话更有说服力。

仅供参考。

三

Q:

先说下我的情况，我家孩子明年幼升小，现在在朝阳区安慧里居住，孩子父亲有海淀中关村附近政保，但前提需要有海淀户口。目前我购房总预算是400w左右（不卖朝阳的房子），但是犹豫买海淀什么样的房子，毕竟预算有限。

想了几个方案：（1）如果买稻香园或者新中关坑房的话，担心解决学籍后不好出手。（2）要是卖掉朝阳房子去买宝山的新房又担心那边的配套和溢价。（3）四季青附近买和鸿四季的经适房，又担心房屋质量不行。比较犹豫，不知道您有什么建议？

A：

1、没什么不好出手的，主要看价格了，只要挂牌不贵就都不算难卖。另外东西海都已经逐步放宽学位限制了，明年如果再放宽，那六年一学位就有可能名存实亡了，对占坑儿房来说是好事儿。

2、既然您家是为了上学，那就先甭考虑什么配套和溢价了，还是先确定落户吧。因为新房未必是交房就能迁户，而是得等着派出所确认门牌号+房产证。

这咨询好吧，毕竟收房之后不能迁户和划片上学的案例有的是。所以您家这种情况一般不建议新房，没必要去赌。赢了不过得到本应得到的，万一输了就都耽误了。

3、和泓四季是二类经适，实际性质是回迁房+安置房为主的。具体质量我说不好，塔楼板塔的一般都还行，但肯定不能和商品房相比。不过这里的优势是溢价率相对低，估计超不过15%，砍砍价儿的或许更低。

如果是我就先看这里了，反正政保只要求海淀户口，对房籍不要求，那就买溢价低的呗，多收租金+降低保值风险。

仅供参考。

四

Q:

我看上了海淀九号的140平户型，但是因为近几年都没有成交，所以价格需要衡量。

目前想到2种办法：1、因为这个地方挨着丰台，结合您之前给出的海淀学区溢价率25%，那么是不是可以理解成，依据品质类似的同地段丰台成交价x1.25计算就可以？2、海淀次新距离21年高点基本回撤35%，那么按照21年历史最高成交价x0.65计算是不是也可以？

A：

1、不对。首先25%的溢价率是指海淀100的房价中包含25块学区价值，那对标丰台的房价就是75块。所以如果以丰台小区的价格为锚，那就要乘以1.33才能还原海淀价格。

其次，溢价率25%是海淀的平均值，但随着学区的资源+学校的排名不同，溢价也是不一样的。即便在同一个板块或同一小区，占坑儿房和改善房的溢价比例也不一样。140平是较大户型，通常溢价比例不会超过20%。

再者，既然是140平户型，那即便不是学区房，租售比也是肯定和90平之内的不一样，一般要高出20%左右。这种算法挺麻烦的，一般不建议。

2、按整体跌幅计算在理论上可行，或者说可以这么跟卖家聊，但人家未必认可。因为次新房受追捧，保值有可能更强。但聊聊试试呗，反正肯定不亏。

3、另外可以按照房租倒推价格，因为就算近几年没有成交的也一定有出租的，租金必定是市场价。然后在周边找个可以对标的小区，也就是品质+户型差不多的次新盘当标准。比如紫金长安吧，现在那里大三居的租售比是900-1000。

假定现在海淀九号140平的租金为1万一个月（让中介给估价），那售价就是低了900万，高了1000万。对标的小区可以让中介多找几个，都算算账，因为数值有可能不同，哪个对自己有利就用哪个。

仅供参考。

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