卓越缦悦人车分流吗：目前完工情况~卓越缦悦已经卖完了吗

卓越缦悦人车分流吗：卓越缦悦目前完工情况~卓越缦悦已经卖完了吗

一、卓越缦悦人车分流吗

是的，完全人车分流，且商住分离。

1. 车辆从小区外围直接驶入地下四层车库（负一/负二商业、负三/负四住宅），不进入地面园林。

2. 地面全步行、景观化，设置双泳池、主题园林、风雨连廊，行人安全舒适。

3. 人车/商住双动线，互不交叉，属于中高端小区标配。

二、卓越缦悦目前完工情况（截至2026.6.1）

一期主体封顶，内部装修中；二期在建。

1. 一期（1栋5单元）：

- 主体：已全面封顶（2025年10月）。

- 当前：外墙玻璃/铝板安装完成，室内精装、园林、地库收尾。

- 交付：2028年5月31日精装交付，预计会提前交房。

2. 二期（2栋3单元）：

- 进度：主体施工中，建至约20层。

三、卓越缦悦已经卖完了吗

没有卖完，一期仍有38%共88套房源在售，二期未开。

1. 总可售：732套商品房（不含回迁）。

2. 已售：开盘（2025.11.8）至今去化约62%，共143套。

3. 剩余：约88套，92/105/123/126/173㎡均有货，低楼层/中高楼层都有选择。

4. 优惠：验资98折+冻资97折+认购97折，折后9.2-10.8万/㎡，总价883万起。

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福田卓越缦悦全面介绍

一、福田卓越缦悦｜基础信息（皇岗旧改首发）

- 楼盘全称：福田卓越缦悦

- 位置：福田区福民路38号（皇岗村旧改，7号线皇岗村站上盖）

- 整体规模：总建面约40万㎡，分两期开发；一期占地约3.14万㎡，建面约27.3万㎡

- 物业类型：住宅+约7万㎡商业综合体

- 容积率/绿化率：约5.07–5.54 / 15%

- 楼栋/梯户：一期5栋45–47层超高层；首推1栋5单元（唯一商品房），5梯6户（北区2梯2户、南区3梯4户）

- 总户数：首推232套（92–173㎡），另有2套顶复

- 交楼时间：2028年5月31日（精装）

- 物业费：7.8元/㎡/月

- 开发商：卓越集团（旧改经验强）

二、福田卓越缦悦｜地段与交通（深港中轴+四线地铁）

1）地段定位

- 福田CBD南+河套深港科创区+皇岗口岸三核交汇，深港通勤第一梯队

- 周边1km：会展中心、市民中心、平安金融中心、皇岗/福田双口岸

2）地铁（真·上盖+密集）

- 7号线皇岗村站（B口）：步行约100米，无缝连接小区商业

- 4/10号线福民站：步行约300米

- 3号线益田站：步行约600米

- 一站到香蜜湖/车公庙，20分钟直达香港西九龙

3）自驾

- 临滨河大道、福民路、皇岗路，快速串联南山/罗湖/宝安

- 缺点：高峰期滨河大道车流噪音明显（北向户型影响大）

三、福田卓越缦悦｜主力户型与使用率（最大卖点：新规90%+使用率）

1）92㎡ 三房两卫（入门主力）

- 朝向：东向/部分南向

- 亮点：双龙抱珠、无暗间、实得约105㎡、3米层高

- 总价：883–982万（折后）

2）105㎡ 3+1房两卫（功能性最强）

- 朝向：南向为主

- 亮点：横厅、可改书房/儿童房、阳台大、通透

- 总价：1003–1144万（折后）

3）123–126㎡ 四房两卫（改善主流）

- 123㎡：竖厅、南北通、南向看社区园林

- 126㎡：横厅、采光更佳、部分看城市景观

- 总价：1183–1427万（折后）

4）173㎡ 四房三卫（楼王，去化最好）

- 朝向：北向（看皇岗公园+城市天际线）

- 亮点：双电梯独立入户、主卧套带衣帽间+双台盆、南北通透、私密性强

- 总价：1701–2068万（折后）

5）核心优势：使用率90%–95%

- 福田新房罕见，同面积比周边多10–15㎡实用空间

四、福田卓越缦悦｜最新价格（2026年4月，折后）

- 备案均价：11.41万/㎡（备案单价10.32–15.49万/㎡）

- 折后均价：约10.3–10.6万/㎡（综合92.2折）

- 总价区间：883–2068万

五、福田卓越缦悦｜配套（成熟+旧改红利）

1）教育（福田中游偏上）

- 小学：皇岗创新实验学校（小学部）

- 中学：皇岗创新实验学校（九年一贯制，侨香外国语集团）

- 特点：非顶级名校，但稳定、积分竞争低于红岭/荔园

2）商业（步行10分钟全覆盖）

- 自带：约7万㎡购物中心（含下沉广场、风雨连廊）

- 周边：COCO Park、皇庭广场、卓悦中心、福田星河COCO Park，均在1km内

3）医疗

- 5km内：深圳市儿童医院、北大深圳医院、福田妇幼保健院、港大深圳医院

4）生态

- 皇岗公园（一路之隔，约18万㎡）

- 红树林湿地/深圳湾：车程10分钟

六、福田卓越缦悦｜优缺点（非常明显）

✅ 优点

1. 福田中轴+深港门户：地段稀缺，旧改核心，长期保值强

2. 地铁上盖+四线环绕：7号线上盖，300米到4/10号线，深港通勤无敌

3. 新规高使用率（90%+）：同面积多10–15㎡，福田新房独一档

4. 精装标准高：柏丽橱柜、博世/西门子家电、高仪/杜拉维特卫浴

5. 皇岗旧改体量40万㎡：未来5–8年城市界面全面升级

❌ 缺点

1. 回迁房占比高（60%+）：一期仅1栋5单元为商品房，其余均为回迁

2. 密度高+超高层：容积率5.07+，45–47层，5梯6户；得房率高但公共空间偏挤

3. 周边短期环境一般：三面城中村包围，旧改周期5年+

4. 学区非顶级：皇岗创新实验学校，非福田第一梯队名校

5. 交楼晚（2028年中）

七、福田卓越缦悦｜购买建议与适合人群

适合买

- ✅ 福田/南山改善家庭，预算1000万+

- ✅ 重视地段+地铁+高使用率，对学位不极致追求

- ✅ 深港通勤/商务人群，需要双口岸+四线地铁

- ✅ 长期持有（5年+），赌皇岗旧改兑现红利

八、福田卓越缦悦｜一句话总结

福田卓越缦悦是“地段顶级+地铁顶级+使用率顶级”的福田核心改善盘，适合能长期持有、看重深港通勤与高实用率的改善家庭。

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