“密体城”布局！最新“大坑”再现，买房请躲远

近段时间，市自然资源和规划局网站公布了市区几个待上市新盘建设工程批前公示的总平图。

尽管这并非效果图，但我们依旧能看出购房者非常关注的楼幢分布、各幢总楼层、楼间距等重要信息。

为了避免大家踩坑，今天就专门讲讲这方面的信息。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

我们先看看去年由瓯海房开竞得的吴桥单元A-07地块。

该地块占地约19.8亩，容积率2.8，建筑限高80米。

可以看出，该地块规模并不大。类似规模、容积率的地块，此前往往被开发商做成了高楼密集布局的“筷子笼”。

“筷子笼”般的小地块住宅

一般来讲，像这种“筷子笼”般的小区，按总高度26层算，12层以下都不太建议买。

但是，吴桥单元A-07地块倒是通过较为优化的设计，避免了其他类似地块的通病，反而实现了多数房源的均好性。

在这里，多数低楼层也享有其他小区中高楼层的采光、日照。

吴桥单元A-07地块楼间距示意图

北侧3幢高16-24层的小高层、高层住宅，一字排开。南侧则是2幢高8层的多层住宅。

南北两排住宅之间的楼间距，在33-35米之间。这看起来似乎和其他小规模地块的楼间距差不多。

关键在于，南侧2幢住宅仅高8层，让这看似不算太大的楼间距，实则足够。

当南侧住宅控制了建筑高度，即便北侧住宅的低楼层，采光、日照也普遍不差。

东北角的1#，南侧区域被划出地块红线，用于今后地铁M3线的预留，就连最低楼层也完全没有遮挡。

6#同样因东南方向无遮挡，低楼层也能享有较长时间的日照。

在这规模不大地块里，通过8层、16层、24层的高度差异，不仅让几乎所有房源呈均好性，还让项目整体轮廓错落有致，这在小地块里非常难得。

目前，该项目还没有进一步信息，尚待开发商官宣。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

再来看看位于西部新城的中央涂单元C-09地块。日前，该项目对外发布了案名——凤启江南，由绿城负责代建。

该地块占地约82亩，容积率2.81，建筑限高80米。

从总平图看，该项目由13幢21-24层不等的高层住宅组成。正南向楼间距，约36-70米不等，普遍达50余米。

中央涂单元C-09地块楼间距示意图

该地块规模较大，在中间放了3幢“楼王”——6#、7#、8#。

其中，中7#在正中间，比两侧的6#、8#稍微靠南一些，侧向楼间距仅约20米。

这侧向楼间距看似不大，但角度比较大，从而避开了问题。

7#在6#南偏西约70°，在8#南偏东约70°，都将日照遮挡控制在非常小的范围。

而6#、8#的正南向楼间距，都达近70米。

角度示意图

通过侧向的大角度、正南向的大楼间距，确保了6#、8#两幢“楼王”的采光、日照，这样布局也算比较巧妙了。

总体来看，该项目的楼幢排布、楼间距，尽管不能说很完美，但已好于大部分同类项目了。

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可以看出，温州市区待上市新盘的楼幢排布有很大的进步，但另一个正在售卖的新盘，却让人惊掉了下巴。

我们来看看位于西部新城的西派澜庭·江御，楼间距普遍在40多米。

其中，11#正南向楼间距，达约70米，比其他楼幢的楼间距都要大得多，北面还有一线江景。

但大问题就偏偏出在这看似正南向楼间距最大的11#。

11#东南、西南方向的7#、8#，南偏东、南偏西的楼间距，分别只有约19米、约17米。

问题还不仅仅在于侧向楼间距小，更在于其南偏东、南偏西的角度，分别达约25°、约10°！

哪怕11#正南向楼间距再大，南偏东、南偏西也被7#、8#夹着！

楼间距及角度示意图

7#、8#总高度约54米、共16层，在这样的排列之下，总高度约80米、共24层的11#，中低楼层的冬天，将只有中午前后能享受一会日照，早上、下午的日照都会被遮挡。

北向一线江景房冬天本来就比较冷，当南向早上、下午的日照又被7#、8#遮挡，11#的中低楼层，冬天除了中午前后，都将处在“阴丝冷”之中！

这样的楼幢布局，算不算很奇葩？牺牲了价值连城的日照，却迎合了所谓的江景。

更奇葩的还有，这几幢楼距离这么近，角度还这么小，今后业主入住后，还有没有隐私可言？

只要拉开窗帘，隔壁楼幢可能都看得到对方家里的一举一动。

这样的设计，本是为了让7#、8#能有小角度的二线江景。

但是这么近的距离直接的后果就是，你在看狭缝江景的同时，别人也在家里看你。

楼间距示意图

从公布的信息来看，11#的面积段在建筑面积160㎡以上，是该盘最大的户型之一，如果连事关舒适度的南向日照不足都保证不了，那北向的江景再好看也不值钱！

当然，类似的问题在立体城曾上演。10余年后，买房大坑再一次出现在西派澜庭·江御，确实值得市场反思。

立体城类似房源日照

这样的布局，购房者会有抗性吗？答案是肯定的。

开盘近半年，到目前为止，11#才卖出6套，且均位于16楼以上，足以反映购房者对其采光、日照的担忧。

西派澜庭·江御11#销售情况

在2021年之前，楼市热辣滚烫，能抢到一套房就不错了，楼间距根本不在购房者关注范围内。

而如今，可以说所有购房者都以自住为目的，对居住舒适性至关重要的楼间距，当然是一个关键要素。

若一座新盘还将设计理念停留在之前，必然会被购房者抛弃。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

可以看出，这几个待上市新盘，在楼幢排布、楼间距方面，确实是有进步的。

当然，楼间距还可以再大一些，让购房者体验感更好一些，但斥巨资拿地的开发商，必然要考虑成本与利润。

楼间距

想要今后温州的新盘有更大的楼间距，还需有关部门从源头上把关，在土地出让时就进一步控制容积率，并提出围合式布局、最小楼间距等要求。

后排南向房屋在冬至日或大寒日底层获得至少两小时满窗日照，只能作为最低要求，而非成为普遍存在的现象。

楼间距不仅关乎中低楼层的采光、日照，还影响着园林景观，对居住舒适性起到方方面面的影响。

楼间距

曾经温州人多地少，住宅总量不足，房价居高不下，需要建得又高又密，以满足更多人的居住需求，是当时的无奈之举。

而如今，当住房总量足够，人口增量有限，已无需建设那么多密密麻麻的高层住宅了，更需关注居住舒适性。

让楼幢之间的楼间距更大，让小区有一座“中央公园”，让低楼层晒得到太阳、欣赏园林景观，让高楼层看得到风景、远眺城市天际线，这才是更好的高层住宅。