【西部银行】银行视角看城市更新“十五五”规划：城市化提质增效，打开政信业务空间——纵横观察系列二

来源：市场资讯

（来源：西部证券研究发展中心）

核心结论

事件：5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），《规划》明确“十五五”期间城市发展范式向存量提质增效转型，就低效空间活化、安居改造提质等领域工作进行系统部署，并就城市更新主要指标设定具体量化目标，根据新华网数据，预计可撬动15-20万亿元总投资。

城市更新下半场，从“增量开发”转向“存量经营”。《规划》部署培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等6方面重点任务，明确城市建设逻辑由过去依赖土地扩张、高周转开发的粗放模式向产业导入、资产运营与功能提升的精细化模式转型，未来存量城市空间的改造或将突破物理翻新，而更注重土地盘活、产业重构下的资产经营现金流修复与价值重估。

此外，《规划》提出“推动消费基础设施改造升级”、“培育国际消费中心城市”，后续城市更新定位或不简单局限于惠民工程，而是通过存量空间改造优化创造消费新场景，激活内需，带动消费升级提质。

土地政策优化+构建城建运营投融资体系，城投公司有望加速转型。《规划》提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，针对符合条件的城市更新项目建设，一方面将项目门槛资金纳入财政预算，允许地方政府发行专项债用作项目资本金，另一方面引导金融机构、社会资本参与项目投建，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资，以及发行REITs、资产证券化产品等市场化模式为项目提供支持，在合理规划、不新增地方政府隐债的原则下，城投公司或可通过资产的项目化运作打开多元融资渠道，利于其缓解融资约束、优化债务结构。

就支持盘活存量土地来看，《规划》提出制定土地混合开发和空间复合利用正面清单、设置（原则上不超过）5年不改变用地主体过渡期、鼓励多主体合作改造等政策措施，为城投公司存量低效用地的盘活与功能转换提供合规高效通道，并利于缓解其在开发前期面临的制度成本与资金压力，加速存量低效资产转型与经营性现金流修复。

综合来看，《规划》从融资支持到资产盘活为城投公司项目运作提供了全链条政策保障，有望推动其由传统融资平台向城市综合运营商转型，构建以经营性现金流为核心的可持续发展模式。

就对银行业经营的影响而言，在《规划》指引下，银行部分对公信贷投向或从传统的地产开发转向基础设施升级、园区改建与运营等项目，一方面有助于打开银行对公端贷款扩表空间，另一方面上述经营性项目往往具备还款来源多元且稳定、周期较长、政信担保等特征，利好银行收益稳定性及信用风险管理，其中国有大行（如四大行）、优质区域城农商行（如杭州、宁波、南京、江苏、上海、重庆、齐鲁、厦门银行等）或相对受益。

风险提示：宏观风险、政策风险、市场风险。

西部金融团队

报告信息

证券研究报告：《纵横观察系列二：银行视角看城市更新“十五五”规划：城市化提质增效，打开政信业务空间》

对外发布日期：2026年5月31日报告发布机构：西部证券研究发展中心

分析师信息

周安桐（S0800524120005）

zhouantong@research.xbmail.com.cn

联系人：程宵凯

chengxiaokai@xbmail.com.cn

免责声明：本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证。客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策。该等观点、建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素，必要时应就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。本公司以往相关研究报告预测与分析的准确，不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现。对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果，本公司及作者不承担任何法律责任。在法律许可的情况下，本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接，本公司不对其内容负责，链接内容不构成本报告的任何部分，仅为方便客户查阅所用，浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担。本公司关于本报告的提示（包括但不限于本公司工作人员通过电话、短信、邮件、微信、微博、博客、QQ、视频网站、百度官方贴吧、论坛、BBS）仅为研究观点的简要沟通，投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“西部证券研究发展中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。如未经西部证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91610000719782242D。