北京买房：理清思路，购房建议1901

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想请教一下回迁房是否能买的问题，主要是我资金不多，在朝阳和丰台看了挺长时间房子了，能觉得价格合适的一问都是回迁房。现场去了几个小区，环境和质量感觉都不是很满意，有的还不如我现在租的老破小呢。

而且也看了不少房地产知识了，都说回迁房的保值不行，所以弄的我挺纠结的。我想问问有没有特例，回迁房中质量不错保值好的？我能接受东五环和南四环一带，工作地点在北工大一带。

A：

1、回迁房中质量不错保值好的，有倒是有，但既然是挺好的小区，那就不是普通回迁房的价格了。打个比方就跟高考报志愿似的，请问有没有专科院校中专业强+好就业的。肯定是有，但也肯定是竞争激烈，分数并不低的。

2、其实我能明白您的意思，就是想捡漏儿，想买到价格被低估的小区对吧？说实话不太容易，二手房是个非常透明的市场，您能看到的别人也看到了，而且还有中介们天天在找低价房源呢，哪还有漏儿可捡啊？

3、要不您还是先说预算吧，常规建议就是先用总价来匹配小区，然后再从中选择性价比高或投资性相对强的。要不然不好聊，东五环南四环沿线的回迁房小区也多，北工大周边就不少呢。

4、另外多说一句，既然您都关注回迁房了，而且住的是老破小，那其实也看看老公房小区不就得了。不少老小区的质量很好的，社区氛围也不错，价格走势基本都是跟随大盘。如果能接受老公房，那东三环估计都有不少符合您预算的小区呢，先看看吧。

仅供参考。

二

Q:

孩子2030年上学，想买套海淀房子一并解决自住和学区的问题，预算600-800万。但周边人都说现在是学区房最高点，过几年肯定会被打回原形，您怎么看？

我们现在住丰台西四环，其实并不着急学区房，但因为现有居住情况实在不佳，而家里这两年的收入又增长挺多，所以才想尽快改善，顺便连学区一并解决了。

A：

1、现在已经不是学区房的最高点了，前两年更高，这两年无论基础单价vs学区溢价都降了。溢价比例已经从高点的30%以上降到25%左右了，再过两年或许比例更低。

但打回原形不至于，或者说肯定不会是全部学区房。其中对口最牛小学的应该好的多，毕竟好资源是永远稀缺的。另外总价高的豪宅也不至于，因为本身的溢价就不好，没什么可降的。

2、既然现有居住情况不佳，那就改善呗，房子本来就是用来住的。我要建议就是尽量买溢价低的吧，现在这种时期有可能买到。

再或者也可以只买改善的，也就是先不考虑学区，不买学区房。然后等孩子快上学的时候再买个占坑儿房，用完了学位之后就可以卖掉了，不影响居住和其他。

3、其他没什么建议了，一般就是这些方案，看自己的选择了。

仅供参考。

三

Q:

本人家庭目前持有两套北京西城房产：第一套位于西直门外展览馆附近，1990年建，57平南北两居（5/6层，五层），2017年550万购入，现价估算约450万，已还清贷款，月租金约7000元；第二套位于西直门内，1994年建，100平三居双卫，购入约1000万，现有贷款约700万，目前还款对生活无影响。

家庭长远目标是保有两套房产，育有二孩，未来至少12年需三代同堂，居住在现有三居内。基于此长远居住需求，及保有双套房产的目标，结合北京当前的房价走势与未来长线预判，请问：方案一（出售小两居，用回款偿还大房部分贷款以大幅降低家庭杠杆）；方案二（继续持有小两居出租，维持现有两套房产状态，大房贷款不变），哪种更符合家庭长远资产规划与居住布局？

A：

1、保有两套房产正常，但为什么都非得是学区房呢？房子是用来住的，也可以用来收租金，但房价中是包含学位价值的，这部分价值租客用不上，也就没有人支付租金，相当于价值+资金被闲置了。

北京现在老破小的平均租售比超500左右吧，但您这套房接近700，溢价率至少25%，高了可能30%。相当于450万的房，但其中有100多万被闲置，不仅收不到租金，还要承担这部分溢价的保值风险。

毕竟您买房时是2017年，那年北京户籍出生人口17万，是历史最高峰。这批孩子也就造成了2023年的入学最高峰，学区房的溢价率达到顶点。但去年北京户籍出生人口的最高统计才8万多，算上非京的才12万，那您觉得这溢价部分的支撑性如何？

反正这两年已经降点儿了，虽然不多，但如果之后几年没有政策支持，接盘的就有可能减少，毕竟总需求少了。那随着一届届的学生毕业，一部分家长们是有可能卖房搬走的，这溢价的比例至少不会再增长吧。

2、北京的楼市大盘我认为是没什么下跌空间的。因为现在全北京平均租金收益率1.8%以上，老破小达到2%甚至2.5%，而同期五大行存款利率下降到1.3%了，那房东们为什么还要降价卖房啊？

反正这种租金收益超过银行利息的情况，在北京楼市历史上出现过三次，每次都是房价的相对低点，现在是第四次。

但学区房溢价说不好，看将来的政策吧。反正北京炒学区房的三年前就都清仓了，犯不上跟大趋势对赌，赌赢了也多挣不到什么，赌输了还就输了呗。

3、哪种符合长远资产规划与居住布局？您这课题太大了，我回答不了。

4、总之常规建议是学区房留一套就行，用不上学位的可以趁着溢价还算高的时候置换，换成没溢价租金高的更合适，也降低保值的风险。但这还是自己算账+查查各种统计吧，用数字说话更有支撑。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。