北京
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【案情回顾】
2019 年，苏先生看中了张先生、陈女士家中的一号拆迁安置房指标（60 平米），双方协商一致签订《房屋买卖合同》，约定张先生、陈女士将拆迁回迁房指标转让给苏先生。
合同签订后，苏先生主张自己已经全额付清60 万元购房款。
苏先生称：全部房款按照卖方指示，通过中间人吴某，以现金 + 转账的方式，交付给案外人，对方也出具了全款收条，同时卖方还签署了全款结清的收款收据，白纸黑字签字按手印。
等到 2022 年，拆迁安置房具备选房、交付条件后，苏先生多次联系张先生、陈女士要求交房、办理手续。
但卖方一直各种推脱、拒绝交付房屋，导致购房合同彻底无法履行。
无奈之下，苏先生起诉至法院，诉求：
1、解除双方房屋买卖合同；
2、要求卖方退还 60 万全额购房款；
3、要求卖方支付资金占用利息；
4、全部诉讼费由卖方承担。
【卖方答辩】
张先生、陈女士同意解除合同，但坚决否认收到过 60 万购房款。
卖方解释：
1、当年拆迁分得两套 60 平米回迁房指标，通过中间人吴某介绍，打算转让给苏先生；
2、当初为了方便，自己提前在空白合同、空白收据、收条上签字按手印，交由中间人转交，后续手写内容均不是自己填写；
3、苏先生此前只支付过另一套房屋的 45 万元房款，本案 60 万元房款从未收到；
4、苏先生出示的 60 万收条，是自己此前支付第三方建房补偿款的凭证，和购房款毫无关系；
5、苏先生拼凑的转账、取现记录，都是他与中间人、第三方的私人往来，和卖方无关。
【法院审理查明】
本案核心争议：苏先生到底有没有支付 60 万购房款？
1、双方确实存在合法有效的回迁房指标买卖合同，双方一致同意解除合同；
2、苏先生主张 60 万是按卖方指示，转给第三方、通过中间人交付，但没有任何一笔款项直接进入卖方账户；
3、苏先生提交的转账、取现记录，时间混乱、对象杂乱，均是其与中间人、案外人的私人资金往来，无法对应是本案购房款；
4、苏先生手中的全款收据，是卖方提前签署的空白单据，后期内容由苏先生自行填写；
5、涉案 60 万收条，经法院查实，是卖方支付他人建房补偿款的凭证，和购房无关；
6、无任何有效证据可以佐证，卖方实际收到过该笔 60 万元购房款。
【最终判决结果】
1、苏先生与张先生、陈女士签订的《房屋买卖合同》于 2024 年 5 月 30 日正式解除；
2、驳回苏先生要求退还 60 万购房款、支付资金占用费的全部诉求。
简单说：合同可以解除，但 60 万房款一分不退！
【核心判决逻辑】
1、仅有合同和收据，不能证明真实付款
打官司退房、退款，核心看付款凭证。
哪怕有对方签字的全款收据，如果没有真实、对应的转账、交付记录，法院不予认可。
2、转给第三方、中间人钱款，不能认定为购房款
买房付款，务必直接付给房主本人。
未经房主书面明确指示，私自转给中间人、第三方的钱款，法律上无法认定为购房履约款，风险全部由购房者自行承担。
3、空白签字文件风险极大
卖方提前签空白合同、空白收据，购房者私自补填内容，不具备真实交易效力，法院不会采信。
4、举证不足，自行承担败诉后果
谁主张、谁举证。购房者主张付了全款，却无法证明款项交付给房主，最终只能自行承担败诉损失。
【普法干货】
1、购买回迁房、拆迁指标，务必规范付款
所有购房款直接转账至产权人本人账户，备注清晰：某某房屋购房款，杜绝现金交付、杜绝转给中间人。
2、绝对不要认可、使用空白签字合同、收据
空白签字文件后期私自补填内容，一旦产生纠纷，无法作为有效付款证据。
3、现金买房风险极高，基本无法举证
大额房款采用现金交付，无转账记录、无房主当场收款确认，事后房主不认账，维权几乎无法胜诉。
4、买房交易认准「合同相对方」
合同是谁签的，钱就付给谁，私下流转资金全部不算有效履约，所有风险自己承担。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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