唯一住房优先于商业债权！北京房屋纠纷律师成功解封房屋

如有相关问题，欢迎来电咨询。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

【重磅判例】

住了 27 年的拆迁安置房被法院查封！住户没有房产证，法院依旧判决：停止强制执行！

真实判例告诉所有长期居住无证回迁房、福利安置房的人群：没房本≠房屋可以被强制执行拍卖！

【案例导读】

很多人担心：自己住了几十年的老拆迁房、单位福利安置房，一直没办证，一旦开发商、原产权公司欠债，房屋被查封拍卖，自己是不是只能搬走？

本案给出权威答案：即便你没有房产证、不享有房屋法律所有权，只要是合法拆迁安置、长期唯一居住住房、享有合法安置权益，就可以排除法院强制执行，保住自己唯一住房！

【案情回顾】

本案当事人严先生，是原国企老职工。早年居住单位分配的职工宿舍，1994 年遇上政府拆迁。

拆迁实施单位乙公司，与严先生签订拆迁安置协议及补充协议，为严先生安置了一号房屋。

本次安置属于单位福利拆迁安置：部分房款由严先生原单位承担，剩余部分由严先生个人出资补足。

1997 年开始，严先生正式入住一号房屋，居住使用至今长达 27 年，物业费、水电费、供暖费、维修费全部由严先生缴纳，房屋一直由其实际占有使用。

因当年历史拆迁政策、资料归档、开发商更迭等多重历史遗留问题，整栋楼住户办证流程繁琐。

同小区其他住户通过补款、折算工龄陆续办理了房产证。但严先生因单位人员更迭、原始协议及缴费票据存档在单位、个人无法调取，多年来一直无法办理房产证，房屋始终登记在开发商丙公司名下。

多年后，因早年拆迁开发纠纷，甲公司成为案件申请执行人，法院查封了登记在丙公司名下的一号房屋，准备强制执行拍卖。

住了 27 年的唯一住房突然被查封，严先生立刻提出执行异议，起诉维权：

请求法院解除查封、停止强制执行。

【被告抗辩理由】

申请执行人甲公司坚决不同意解封，主张：

1、严先生没有合法购房合同，当年签署的只是安置补充协议，协议明确房屋产权归乙公司，不属于严先生；

2、严先生缴纳的费用属于租金，不是购房款；

3、小区大部分住户都能办证，唯独严先生长期不主动办理，未办证属于自身重大过错；

4、房屋登记在开发商名下，属于开发商财产，理应查封拍卖用于还债。

【法院查明关键事实】

1、房屋属于职工福利拆迁安置，来源合法

一号房屋是严先生原有单位宿舍拆迁置换所得，属于政策性福利安置，由单位和个人共同出资，严先生对房屋拥有合法、受保护的安置居住权益。

2、实际居住 27 年，为唯一刚需住房

严先生自 1997 年入住至今，长期、稳定、公开占有使用房屋，名下无其他房产，该房屋是其唯一生存刚需住房。

3、未办证并非个人恶意过错，属于历史遗留问题

无法办证是早年拆迁资料缺失、单位存档、开发商更迭、历史政策等综合原因导致，并非严先生故意不办证、放弃产权。

4、同类住户均可办证，安置权益真实有效

同楼栋同户型住户，均通过补款、工龄折算顺利办理房产证，足以证明严先生具备合法的房屋安置资格。

【最终法院判决】

立即停止对一号房屋的强制执行。

【核心判决逻辑（重点）】

1、没房产证、没有所有权，也能保住房子

很多人存在误区：房子没登记在自己名下，就和自己没关系。

法院明确：所有权 ≠ 居住安置权益。

严先生虽然没有完成过户、不具备法律意义上的房屋所有权，但基于合法拆迁安置、长期居住、出资福利安置，享有优先性居住安置权益、生存权益。

2、个人生存权优先于普通债权

甲公司的债权是普通商业债务，而严先生的权益是几十年拆迁安置的生存、居住刚需权益。

法律优先级：百姓刚需居住权益 ＞ 企业普通债权，不能随意拍卖老百姓唯一住房抵债。

3、未办证非个人过错，不承担不利后果

本案未办证是历史遗留问题、单位及开发商原因导致，严先生多年持续维权办证，不存在拖延、拒不办证的过错，因此可以排除强制执行。

4、协议写了产权归公司，不代表住户要搬离

当年安置协议写明产权归开发公司，是时代政策产物，仅代表初始登记归属，不能剥夺被拆迁人的终身安置居住权益。

【超级实用普法干货】

✅ 1、老拆迁安置房、单位福利房，没证也受法律保护

只要是合法拆迁安置、合法入住、长期实际居住，即便没有房产证，也不属于可随意查封拍卖的财产。

✅ 2、唯一刚需住房，法院优先保护生存权益

司法裁判原则：绝不轻易拍卖老百姓唯一居住房屋，企业商业债权不能对抗个人基本生存居住权。

✅ 3、历史原因无法办证，不算购房者过错

因年代久远、单位改制、开发商注销更迭、档案丢失导致无法办证，不属于个人过错，可合法排除执行。

✅ 4、无房产证≠无权利

没证不能确权过户，但合法的拆迁安置居住权、房屋权益同样可以对抗法院强制执行。

✅ 5、住几十年的老安置房被查封，一定要提执行异议

一旦自己长期居住的房屋被莫名查封，立刻提起执行异议，保住居住权、阻止房屋拍卖。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。