离婚协议不能对抗家庭共有权！北京房屋纠纷律师胜诉判例

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【案例导读】

夫妻离婚协议明确约定回迁房归女方所有，女方居住十多年，想办证时男方却拒不配合！女方起诉直接要求确认房屋归自己，结果被法院全部驳回。法院给出关键理由：拆迁安置房属于全家 13 名安置人口共有，没先分家析产，离婚协议不能直接确权！

【案情回顾】

李女士与蔡先生于 2006 年登记结婚，婚后二人共同翻建家中宅基地宅院，李女士户口也迁入涉案宅院。

2009 年，案涉宅院整体拆迁，属于家庭拆迁安置，全家共计 13 名安置人口，享有大额优惠购房面积，拆迁后全家一共分得 7 套回迁安置房。

2013 年 4 月，以蔡先生为家庭代表，正式认购两套房产：一号房屋（57.9㎡一居室）、二号房屋（125㎡三居室）。

同年，因夫妻感情破裂，李女士与蔡先生在民政局协议离婚。

离婚协议白纸黑字约定：一号房屋完全归李女士个人所有。

离婚之后，李女士一直独自居住在一号房屋内，占有使用至今。男方及其他家人从未提出异议。

2023 年，当地村委统一通知可以办理回迁房不动产权证。

因一号房屋拆迁认购手续、购房手续均登记在蔡先生名下，办证需要男方本人到场配合签字。

李女士多次联系蔡先生协助过户办证，男方无故拖延、拒不配合。

无奈之下，长期独居、身体多病的李女士起诉至法院，请求：直接确认一号房屋归自己单独所有。

【被告辩解理由】

蔡先生经法院合法传唤，未到庭应诉，也未提交任何答辩意见。

【法院查明关键事实】

1、涉案房屋来源是整户家庭拆迁安置

本次拆迁安置人口多达 13 人，拆迁优惠面积、回迁房源均是按照全家人口总数核算，并非仅属于夫妻二人的婚内财产。

2、全部 7 套回迁房，全体安置人未做最终分家分割

目前所有回迁房屋的家庭成员内部，没有达成统一、有效的分家析产协议，每个人对应的安置面积、房屋份额均未明确划分。

3、离婚协议约定房产归属，不能对抗家庭共有权

虽然夫妻离婚时约定一号房屋归李女士，但该房屋本质是全家共有回迁财产，并非单纯夫妻共同财产。

4、涉案房屋至今无合法不动产产权证

房屋尚未完成首次确权登记，物权归属尚未固定，法院无法直接判决确认归个人所有。

【最终法院判决】

驳回李女士全部诉讼请求

【核心判决逻辑】

1、拆迁回迁房≠夫妻共同财产

宅基地拆迁安置，是以家庭户、全体安置人口为单位补偿分房。即便夫妻出资、婚内拆迁，只要存在其他安置人口，房屋属于家庭共同共有，不是夫妻两个人的财产。

2、离婚协议只能分割夫妻份额，不能处分全家房产

离婚协议仅能约束夫妻二人，无权直接分割、处分包含其他家庭成员权益的回迁房。在没有先分家析产前，约定无效。

3、未办理整体确权的回迁房，法院不能直接判归个人

回迁安置房需要先经过开发商、村委完成首次产权登记，再进行家庭成员分家析产，最后才能夫妻分割过户，顺序不能颠倒。

4、只居住、未析产、未确权，不拥有完整房屋物权

哪怕实际居住十几年、离婚协议约定归你，只要全家没析产、房子没办证，依旧无法通过诉讼直接确权到个人名下。

【律师普法干货】

✅ 1、拆迁回迁房，大概率是家庭共有财产

只要拆迁协议、安置名单有其他家庭成员名字，回迁房就是全家共有，不是夫妻婚内个人财产。

✅ 2、离婚想分回迁房，必须先走「分家析产」

先起诉确认整套回迁房中，属于夫妻二人的份额，再凭离婚协议分割，跳过析产直接确权，100% 败诉。

✅ 3、没办证的回迁房，不能直接判归个人

未完成首次登记的安置房，产权处于待定状态，法院不受理直接确权诉求。

✅ 4、离婚协议对内有效，不能对抗家庭第三人

夫妻之间的房产约定，只约束彼此，不能侵害其他安置人口的合法权益，也不能跳过法定流程办证确权。

✅ 5、遇对方拒不配合办证，不要直接起诉确权

正确维权路径：先分家析产 → 确认夫妻份额 → 再起诉对方配合过户，维权路径走对，才能胜诉。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。