安置人口不等于房屋共有人！北京房屋纠纷律师驳回无效诉求

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【案例导读】

老人以买卖形式将拆迁安置房过户给小儿子，兄长得知后起诉要求确认合同无效。法院审理后认定，案涉房屋属于老人个人合法财产，亲属间 “名为买卖、实为赠与” 的过户行为合法有效，最终驳回原告诉求，也厘清了拆迁安置房、工龄优惠在房产交易与继承中的法律边界。

【案情回顾】

周老先生与周太太为夫妻，二人共育有三个儿子。周老先生在 1998 年离世，2001 年家中承租的公房启动危旧房改造，周太太作为被拆迁人，通过回迁安置取得一号房屋，并在 2004 年办理完成房产证，房屋登记在周太太名下。办理购房手续时，这套房屋折算使用了已故周老先生的工龄优惠。

2009 年，周太太和小儿子周小弟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将一号房屋转让给对方，随后完成产权过户登记。事实上，双方只是借用买卖形式办理过户，周小弟并未实际支付购房款，本质是长辈将房屋赠与子女。

后续周太太、家中长子相继去世，2024 年，二儿子周二哥查询房产档案时，才发现房屋早已完成过户。周二哥认为，一号房屋是本次拆迁六名安置人口共同所有，并非母亲个人财产；同时房屋购房时使用了父亲的工龄权益，对应的财产价值属于遗产，自己享有继承权。母亲与弟弟明知房屋存在其他权利人，仍私下交易，属于恶意串通、虚假买卖。为此周二哥诉至法院，请求确认这份房屋买卖合同无效。

【被告辩解理由】

1、拆迁行为发生在父亲去世之后，拆迁安置对象仅为母亲一人，一号房屋是母亲的个人财产，她拥有完整的处分权。工龄优惠只是政策性福利，不会改变房屋产权归属。

2、本人一直陪伴母亲生活、照料其晚年直至养老送终，母亲事前也向所有子女说明房屋归本人所有，当时大家均无异议。本次过户名为买卖、实为赠与，是母亲真实意愿。

3、房屋早已完成产权登记，买卖合同内容合法，不存在无效情形，是否支付房款也不影响合同效力，请求法院驳回原告诉讼请求。

【法院查明关键事实】

1、拆迁安置主体明确，房屋归属清晰

案涉公房拆迁、签订安置协议时，周老先生已经死亡，拆迁政策认定被拆迁人与安置主体均为周太太，据此取得的一号房屋，依法属于周太太个人财产。

2、工龄优惠不构成房屋产权份额

购房时折算已故配偶工龄获得价格减免，仅属于政策性福利，对应的是金钱类财产权益，并不会因此让逝者成为房屋共有人。

3、不存在恶意串通与虚假交易情形

原告未能提交有效证据，证明房屋属于全体安置人共有，也无法证实母子二人存在恶意串通、损害第三方权益的行为。双方未支付房款，是亲属间以买卖形式完成赠与的常规操作，并非认定合同无效的法定理由。

4、交易是产权人真实意思表示

从签订合同、办理过户直至周太太离世，长达数年时间里，老人从未对此次交易提出异议，足以认定过户行为是其自愿作出的决定。

【最终法院判决】

1、驳回周二哥要求确认案涉《北京市存量房屋买卖合同》无效的全部诉讼请求；

2、本案诉讼费用由原告周二哥承担。

【核心判决逻辑】

1、拆迁时间决定房屋产权归属

若公房拆迁、办理回迁手续时配偶已经去世，拆迁安置权益归在世一方，对应取得的安置房属于其个人财产，产权人可自由处置。

2、工龄优惠不等同于房屋产权

使用已故配偶工龄享受购房优惠，仅产生相应的财产价值，不会分割房屋产权。相关权益可单独主张继承，但不能以此否定房屋整体交易的法律效力。

3、名为买卖实为赠与，合同并非当然无效

亲属之间借用买卖合同形式办理赠与过户，只要是产权人真实意愿，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等违法情形，交易行为就受法律保护，有无实际支付房款不影响合同效力。

4、主张合同无效需承担举证责任

当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效，必须举证证明交易存在法定无效情形，举证不足的，诉求无法得到法院支持。

【律师普法干货】

✅ 1、拆迁安置房产权，重点看拆迁签约主体

并非所有拆迁安置人口都能享有房屋产权，主要以拆迁协议签订人、拆迁时点家庭成员状态作为判定依据，不要仅凭安置身份主张房屋共有。

✅ 2、工龄优惠可继承，但不能对抗房屋交易

已故亲属工龄带来的购房优惠属于遗产范畴，继承人可以另行起诉分割该部分财产，但不能以此为由，要求撤销或确认房屋买卖合同无效。

✅ 3、亲属间房产过户，形式不影响行为效力

家人之间选择 “买卖” 形式办理赠与过户，是生活中常见做法，只要产权人自愿处置房产，该行为合法有效。

✅ 4、房产继承与交易分开维权，避免走弯路

若认为自身享有遗产权益，建议单独就对应财产价值提起继承诉讼，不要直接起诉确认房屋买卖合同无效，选择正确维权方向才能更好保障自身权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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