北京
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【案情回顾】
林女士、徐先生原为情侣。2015 年，二人看中一套一号回迁房，由徐先生出面和房主魏女士签订《房屋购买协议》，房屋总价 30 万元。
合同签订后，全部购房款项均由林女士支付，房屋交付后，两人随即装修入住，多年来物业费、供暖费也一直由林女士承担。后来二人分手，书面约定一号房屋所有权益归林女士，后续相关事宜由她全权对接。
随着房价上涨，房主魏女士心生反悔。2018 年林女士提出一次性结清剩余房款、办理过户，却遭到对方百般推诿。魏女士还向法院起诉，要求解除购房协议、收回房屋并收取房屋占用费。
一审法院判决解除合同，要求林女士腾退房屋。林女士提起上诉，二审法院撤销一审判决，认定林女士为真实购房人，购房合同应当继续履行，驳回了魏女士的解约诉求。
本以为胜诉后可以顺利过户，不料魏女士明知房屋存在买卖纠纷，仍在诉讼期间多次将房屋抵押给不同机构与个人，最后一次抵押给第三方乐某，高额抵押直接导致房屋无法办理过户。林女士、徐女士再次起诉，请求确认合同有效、注销房屋抵押，并要求对方配合完成过户。
【法院最终判决】
1、双方 2015 年签订的《房屋购买协议》合法有效；
2、待一号房屋现有抵押登记全部注销后三十日内，魏女士需配合林女士办理房屋过户手续；
3、案件保全费由魏女士承担，驳回其余诉讼请求。
【核心判决逻辑】
1、结合出资与居住事实，认定真实购房关系
虽然购房协议由徐先生签署，但结合全部资金由林女士出资、长期实际居住、承担房屋相关费用，以及二人分手后约定房屋权益归属的事实，法院认定林女士是真实购房人，买卖关系真实有效。
2、房主事后抵押房屋，主观存在明显恶意
法院明确，魏女士在知晓二审判决要求继续履行合同的前提下，依旧多次设立抵押，刻意阻挠过户，行为存在明显恶意。
3、生效判决确认抵押权效力，无法直接撤销
房屋最后一次抵押已由另案判决认定合法有效，第三方依法享有优先受偿权。依据司法规则，本案无法直接注销抵押，因此判定待抵押解除后再办理过户。
4、恶意违约需承担相应后果
法院提示，若后续抵押始终无法解除，导致房屋最终不能完成过户，林女士可另行起诉解除合同，向魏女士主张全部损失赔偿。
【律师普法】
1、自愿签订的回迁房买卖协议，具备法律效力
回迁房、安置房可以正常交易，只要协议是双方真实意愿，且完成出资、房屋交付使用，合同就受法律保护。
2、房价上涨后反悔、恶意抵押，属于违约行为
部分房主因房屋升值毁约，通过抵押、转移产权等方式阻碍交易，都会被认定为违约，相关不利后果由房主自行承担。
3、合法设立的抵押权，购房者无权直接撤销
一旦房屋抵押给第三方，且经法院确认抵押有效，购房者不能直接要求解押，只能等待抵押注销，或是向违约房主追责索赔。
4、未过户房屋，建议及时申请财产保全
房屋尚未完成过户前，尽早办理查封保全，能有效避免房主一房二卖、恶意抵押等问题，守住自身购房权益。
5、情侣共同购房，出资、居住记录可作为确权依据
并非仅以合同签字人判定房屋归属，实际出资、长期占有使用等证据，都可以佐证真实的购房权利人。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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