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选房宝典 | 昌平 生命科学园 建发城建·文源府

下面是文源府南北区的夜景图，边赏图边慢慢聊。

今天，我们归总一版选房攻略，以便提前做好备选房源方案。

文章大概包括以下几个方面：户型分布和得房率、均价表分析、采光情况、周边规划、学区情况等。

（虽然“弱水三千，只取一瓢饮！”，但也要满足购房人希望观沧海、将整个项目的详细信息了然于心的渴望。）

1

户型分布和得房率

不得不说，文源府的户型是真多啊！单100㎡的三居户型就多达5种（如果我没数错的话）。

下面这版户型分布图仅供参考。如果您关注某个面积或者位置的房源，请一定要与销售再次核实户型图。比如6号楼四单元的70多平户型。

接下来，我们看一下一房一价表中各楼栋的得房率（含均价、总价区间）。

连高层的得房率都在75%以上，还是相当可以的！给了购房人更多的信心。

在这里给大家附上选房大概原则：尽量避开或者远离小区出入口、地库出入口、活动场、配套服务用房、配套商业、噪音源等。

从小区平面图可知（售楼处有“不利因素提示”，小伙伴去售楼处的时候仔细看一下），北区的主出入口在6楼号北侧，有出入口和物业用房；北区的地库出入口分别在4号楼北侧和6号西侧；

南区的主出入口在8号楼北侧，与一层楼的距离非常近，地库出入口在主出入口的东侧及10号楼和11号楼的东侧。

2

价格表分析

我们昨天已经将均价表发到群里。整体来看，楼层间的价差不大。

总体来说，高层的78㎡、87㎡均价在6~6.02万，1、2号楼基本无差别；高层的57㎡均价6.26万，一般中高层基本在6.26-6.31万左右；高层三面宽（1、2号楼）100㎡均价6.12万，两面宽（8号楼）100㎡均价6.05万。

洋房的106㎡户型均价6.29万左右；113㎡户型均价6.3万左右；125㎡户型均价6.37万左右；130㎡户型均价6.41万左右。

整个项目的单价最高在10号楼一单元501和601户，高达6.5万左右，楼栋位置和户型都不错，L户型114㎡的四室两厅两卫；单价最低的几户在1、2、8号楼的一层，大概在5.89万左右，这个比较容易理解，1南侧有商业、2号楼北侧是一条比较宽的路、8号楼北侧是小区出入口，噪音和粉尘会比较大。

总之，价格仅作为选定房源的一个因素，需要各方面综合考虑。

对考虑七八十平的首套资格小伙伴多说一句，户型面积能选大则选大，首付款差60万左右。无论从日后的居住舒适度、人口变化等方面考虑，还是后续的换房、房屋增值等角度考虑，都是比较有利的。如果购房政策不松动，以后再购房就是二套，首付款要80%。以个人亲身经历说句实话，购房人总会感觉压力很大，无论今日的首次购房还是来日的换房

3

采光情况

之前我们发过文源府的光照模拟。

还没有看过的小伙伴，可以看下面视频参考一下：冬至日、春分日和上午10点的全年光照模拟。

还有一些小伙伴习惯于看 楼栋光照小时图，我们进行了冬至日的模拟，生成图片如下。（冬至日，一般是12月22日或者23日，在北京来说，光照最短即最糟糕的一天，再往前或者往后的日期，光照都比这天好。由于设备、数据、建模误差等，结果可能会有误差。图片仅供参考。）

从左侧图标可知，黄色光照时间最长，往下逐次光照时间递减，蓝色时间最短。

黄色和橙色区域，光照还是非常充足的，基本无什么遮挡。

我们重点说明一下1号楼和4号楼西侧低矮楼层为什么特别不理想。1号楼的西边户低矮楼层，早上直到11点都是4号楼遮挡，12点左右到下午3点多都是3号楼在遮挡。同样的，4号楼西侧低矮楼层，除了5号楼和6号楼的遮挡，还有南区8号楼的遮挡。

文源府北区光照

5、6个小时以上的光照都是很不错的。高层的光照除部分外，基本采光都很理想；洋房的高层采光也没有问题。

再来看一下南区。仅7号楼的中低楼层不太理想。其他楼层采光问题不大。

参与首期开盘的小伙伴，选到心仪的房子应该还是比较容易的。加油加油！

以上光照数据仅作为参考~~

4

周边规划

我们通过周边规划，简单说明一下生命科学园的板块优势。

在之前的文章和购房群中多次同步过这张图，很多小伙伴已经非常熟悉。

周边有珺和府、北清云际及其他配套，包括幼儿园、小学、社会停车场、卫生服务中心等。

更多周边规划，请见下图。周边配套及路网规划完备。

周边路网：项目西侧绿色隔离带西面的城市主干路——二拨子纵二路，向南可通地铁新龙泽站，项目北侧的二拨子横一路（40m），及联通海淀的航智桥，也可以比较清楚的看到现状京新高速和京张铁路、城铁昌平线。

周边产业规划：0602街区北侧有科兴高精尖成果转化基地，京新高速西侧是生命园三期C地块和D地块。

科兴高精尖成果转化基地 项目鸟瞰图

生命园三期C地块 D地块

我们再把范围扩大，看一下昌南的新盘宏观图。可见，文源府和珺和府、北清云际同属于生命科学园板块，是未来科学城的“生命谷”，地理位置临近海淀，既可以承接海淀产业与居住需求的外溢，本身又是北京自贸区落地板块，是北京重点打造的高新产业聚集地！海淀属于城六区，有一些偏向生产性的产业不能落地海淀，昌平南就最成最佳选择。

昌南西 生命科学园板块是最有机会发展成为市区级平原新城的板块之一。

与顺义的临空经济区、南城的经开区成为北京产业承接速度较快，公共配套优质资源逐步完善，对中心城区的反磁力中心作用凸显的几个区域。

平原新城发展越好，越能促进资源与功能由中心城区外溢，实现北京可持续发展。

5

学区划分

我们之前也归总过昌平的学区板块图。

我们根据昌平现状学校，将在售楼盘进行了简单的划片和中小学对应。请见下表。

根据上面章节中的周边规划可知，除了上述现状学校，在文源府的东侧还有正在建设的36班小学和18班幼儿园、以及再往北的30班中学。一般新建学校的师资都是不错的，感兴趣的小伙伴可以去查一下其他新建校的招聘要求，一般不是骨干教师就是名校博士研究生等。新建校区的硬件、再加上青年优秀教师、再加上越来越重视教育的家长，出成绩也是指日可待的！

下图分别是小学和中学的公示效果图。

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