香港郑氏家族暴雷，紧急甩卖百亿资产

香港四大家族之一的郑氏家族，最近的日子很不好过。就在不久前，新世界发展第三次宣布递延付息。这次延期涉及4只永续债，债务规模合计34亿美元。算上2025年5月和11月的两次，这已经是这家老牌地产公司一年内第三次对债权人说“等等再给钱”了。

资本市场用脚投票。第一次延期时股价一度跌超10%，这一次虽然市场早有预期，股价还是跌到了历史最低位附近，收于8.11港元。从法律上看，递延付息确实是合同赋予发行人的权利，不算实质性违约。但连续三次，信号已经再清楚不过了——郑家的现金流，紧张到了不得不先拖着债权人、保住自己运转的地步。

所有人都在问同一个问题：郑家是不是真的没钱了？截至2025年12月31日，新世界发展的总债务约为1443亿港元，净债务约1227亿港元，净负债率高达59.7%。地产行业的负债率警戒线通常是40%，郑家已经远远超出了安全区间。

更让人捏把汗的是，公司手头的现金及银行存款只有215亿港元。也就是说，账面上的钱只能覆盖总债务的15%左右。如果没有外部输血或者继续卖资产，流动性储备很快就会见底。

亏损同样触目惊心。2024财年，新世界发展股东应占亏损达到196.83亿港元，这是公司近20个财年以来首次出现年度亏损。2025财年亏损进一步扩大至163亿港元。到了2026上半年，仍然亏损37.3亿港元。连续三年亏损，郑裕彤执掌时代从未有过这样的景象。

过去几十年，香港地产商惯用的高杠杆、快周转、资产涨价这套打法，在市场上升周期无往不利。但现在利率持续攀升，楼市明显降温，商业物业贬值，这套商业模式正在失效。借钱拿地的成本居高不下，卖房回款的进度远不及预期，一进一出之间，现金流被严重挤压。

更糟糕的是，郑家在这轮周期中踩错了节奏。过去几年在香港和内地大量高价拿地，如今土地还没开发完，市场价已经跌了不少。

就在宣布第三次延期付息的同一天，香港本地媒体传出消息，新世界发展正在洽谈出售位于中环摆花街的一块商业用地，面积大概400平方米，售价约10亿港元。10亿港元放在千亿债务面前，杯水车薪。但这仅仅是个开始。

5月初，郑氏家族旗下的周大福创建发布公告，以约16.1亿元人民币的价格，将湖南长浏高速公路100%股权出售给上海国资委旗下的关联公司。交易完成后，目标公司原有的约21.1亿元银行借款由上海国资委承接。这笔交易回笼了16.1亿元资金，但周大福创建预计亏损约8000万元。

高速公路属于现金流稳定的“现金牛”型资产，长浏高速连接长沙市区与浏阳市，是湖南省内重要交通干线，车流量稳定。为了尽快回笼资金，郑家已经不惜亏本卖出优质资产。

此前市场还传出重磅消息，新世界发展正在就出售三家香港豪华酒店的50%股权进行磋商。这三家酒店分别是香港君悦酒店、万丽海景酒店以及尖沙咀凯悦酒店，均位于香港核心地段，属于郑家的压箱底资产，市场总估值高达156亿港元。

新世界发展随后发布澄清公告，称尽管有潜在买家不时就各项资产与公司接洽，但尚未订立须予披露的协议。这意味着确实有买家在接洽，只是还没谈妥。

还有一桩未能落地的重磅交易同样引人关注。此前市场传闻全球最大另类资产管理公司黑石集团，有意以约40亿美元（约312亿港元）的规模入股新世界发展。据多家媒体报道，黑石计划通过注资约25亿美元（约195亿港元）成立一家特殊目的公司，从而成为新世界发展的最大股东。

但这个计划最后不了了之。核心分歧在于控制权。黑石明确要求取得控股权，而郑家态度坚决——这间由郑裕彤一手创立、历经三代人经营的地产集团，绝不能改姓。2026年5月，黑石已正式通知新世界发展终止谈判。

不过郑家也并未把路封死，他们仍在与其他财团和银行积极接触，寻找那些仅要求股权但不追求控制权的投资者。

郑家为什么会走到这一步？答案要从三代人的传承中寻找。郑裕彤13岁因躲避战乱投奔周大福老板周至元，后来娶了老板女儿，接管了周大福。他干了两件大事：50年代首创四条九足金，让周大福成为香港黄金标准的代名词；60年代进军钻石生意；70年代杀入房地产。就这三件事，让郑家跻身香港四大家族。许家印当年快干不下去的时候，就是去香港找郑裕彤借钱，在牌桌上煞费苦心，最后借到钱翻了身。

郑裕彤的儿子郑家纯1989年接班，但仅仅两年后就差点把家业毁了。这位富二代觉得老爹太保守，上台后迅速多元化，收购隧道、高速公路，投资电厂、买油田，还收购了不少酒店。钱不够就加杠杆拼命借，但借的钱70%周期很短，项目周期又很长，借短投长是大忌。两年时间负债率超过100%，郑裕彤只好亲自出山，把儿子乱买的东西全卖了，又跟银行谈条件，才算抢救回来。

他一上任就说，爷爷那套落伍了。当时只有4座K11，他放话要做到38座，每座成本50亿。然后就开始疯狂买地，光2021年就花了200多亿。他的判断有两个：一是房地产还会起来，二是消费会升级。

现在大家都知道了，这两个判断都错了。买的地缩水了很多，建好的K11除了打卡的圣地，就是消费的荒地，根本挣不到钱。他这么一搞，公司负债超过1500多亿，郑家总资产2000多亿，两代人的积累，几年就搞没了80%。

如今为了凑钱还债，郑家着急卖资产，连周大福大厦都卖了。6月底如果融不到足够多的钱，香港四大家族可能真要换人了。面对如此严峻的流动性危机，郑家也并非束手无策。

2025年6月，公司完成了882亿港元的债务再融资，将部分债务的最早到期日延长至2028年。2025年11月，完成了约200亿港元的债务置换，永续债本金减少了约87亿港元。公司宣布暂停派息，非核心资产处置累计规模已经达到100亿港元。然而做了这么多，债务压力依然巨大。882亿再融资本质上只是借新还旧，真正的考验将在2028年到来。

从乐观的角度看，香港楼市及经济自2025年下半年以来已经出现明显改善。新世界发展2026年的销售业绩已突破200亿港元。在内地，公司在长三角和大湾区拥有充足的土地储备，覆盖上海、杭州、宁波、深圳、广州等经济最发达的城市，深圳西丽旧改项目及龙岗新世界188号项目预计于今年下半年陆续推出，有望贡献可观的销售回款。

香港四大家族——李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭氏兄弟，曾几何时是亚洲地产神话的代名词。其他三家稳扎稳打，而郑家为激进扩张付出代价。千亿债务压顶，底牌所剩无几。