北京
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案例导读
很多购房者都有一个巨大顾虑：没有房产证的回迁房、安置房，私下签的买卖合同到底有效吗？
不少人听说 “无证房不能交易、合同无效”，不敢买、不敢签，即便交易了也整日担心随时被作废、毁约。
今天给大家分享北京真实司法判例：买卖双方明知是未办证回迁房，自愿签订购房合同、交钱交房、实际入住，即便房屋暂时无法过户，法院依然认定：购房合同合法有效！
同时解答大家最关心的问题：继承所得回迁房、暂未办证房屋交易，到底受不受法律保护。
案情回顾
本案购房者为徐某，卖房人为温某。
涉案房产为一号房屋，属于拆迁回迁安置房，是温某通过法院调解书合法继承所得，房屋产权清晰、来源合法，但交易时尚未办理不动产权证，暂时不具备过户条件。
2022 年 10 月 2 日，徐某与温某自愿签订《住房买卖合同》。
合同明确约定：温某将一号房屋以248 万元总价出售给徐某，双方清楚知晓房屋是回迁安置房、暂无房产证、暂时无法过户。
付款方式双方友好约定：
签约当日徐某支付首付款 100 万元；
后续分期支付剩余房款，待房产证下来、具备过户条件时，结清尾款并办理过户。
为杜绝后续扯皮，双方还专门签署《声明书》《售房人陈述》，再次确认：
双方自愿接受无证现状，不得以 “暂时不能过户、无房产证” 为由随意解约，任意违约方需承担全部违约责任。
合同签订后，徐某按约支付首付款，温某也如约在 2022 年 12 月 1 日正式交房，徐某顺利收房、实际入住使用房屋。
后续因卖房人温某无法提供配偶同意出售的相关文件，为避免后续产生产权纠纷、固定交易效力，购房者徐某起诉至法院，只求确认双方的购房合同合法有效。
庭审中，卖房人温某完全认可全部事实，同意原告诉求，无任何异议。
法院查明关键事实
房屋来源合法
案涉一号房屋是温某通过法院生效调解书继承取得的专属房产权益，产权归属明确，无权属争议、无查封抵押。
交易完全自愿、知情
买卖双方在签约前，均明确知晓房屋为回迁安置房、暂未办理房产证、暂时无法过户，不存在隐瞒、欺诈、不知情的情形，所有协议都是双方真实意思表示。
合同已实际履行
购房者已支付大额首付款，卖房人已完成交房，购房者早已实际占有、入住房屋，合同真实落地履行。
签约时双方无婚姻产权争议
卖房人与配偶后续离婚，且离婚协议明确双方无共同财产，不影响案涉房屋的单独处置权利。
最终法院判决
徐某与温某 2022 年 10 月 2 日签订的《住房买卖合同》合法有效。
核心普法干货（回迁房、无证买房必看）
✅ 1、没有房产证的回迁房，买卖合同并非无效
法律没有禁止无证回迁房交易！
只要是双方自愿签约、知情房屋现状、产权来源合法，不违反法律强制性规定，无证房屋买卖合同一律有效。
有无房产证，只影响能不能过户，不影响合同本身效力。
✅ 2、继承所得回迁房，可正常交易
通过法院调解书、继承公证合法取得的回迁房，即便暂时没办证，产权归属清晰，房主拥有合法处置权，对外签订的卖房合同合法有效。
✅ 3、提前约定 “不因无证解约”，法律效力极强
交易时双方签署知情声明、确认不以无证为由解约，后续任何一方想反悔、涨价、毁约，都属于单方违约，需要承担高额违约责任。
✅ 4、已交房、已入住是重要胜诉依据
回迁房交易中，实际交付、实际占有入住，可以极大锁定交易效力，大幅降低对方恶意毁约、主张合同无效的概率。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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