继承人无权否认在先卖房协议！北京房地产律师完胜履约纠纷

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【重磅胜诉判例】

买拆迁安置房遇房主去世，继承人翻脸拒过户！法院判决：必须配合过户！

案例导读

很多人担心：买了无证回迁安置房，原房主中途去世，家属继承房屋后不认账、拒不配合过户，买房钱房两空怎么办？

现实中大量回迁房交易周期长、办证滞后，极易遇到房主离世、继承人违约扯皮的情况。

本案给出权威司法答案：回迁房买卖真实有效、全款付清、长期实际入住，即便原房主去世，继承房产的家属必须继续履约，无条件配合过户！

案情回顾

2016 年，温先生看中一套拆迁安置房（一号房屋），与原房主苏阿姨签订《房屋买卖协议》及补充协议。

双方约定：苏阿姨将名下一号回迁房，以280 万元总价出售给温先生。

签约时，苏阿姨儿子小苏先生作为唯一法定继承人，现场出具书面承诺书，明确完全同意母亲卖房，自愿认可本次全部交易。

合同明确约定：房屋具备办证条件时，房主需第一时间办理产权，办完产权证后一个月内，无条件配合买家完成过户手续，违约需承担高额赔偿。

合同签订后，温先生严格履约，分笔付清全额 280 万购房款。苏阿姨收款后，顺利完成房屋交付，温先生自 2016 年起一直实际占有、居住使用房屋至今，物业费、供暖费、水电费均由温先生常年缴纳。

2019 年，原房主苏阿姨不幸去世。

多年后房屋满足办证条件，温先生联系继承人小苏先生配合办证过户，小苏先生突然反悔，彻底拒绝配合过户。

为了霸占房屋，小苏先生提出多项无理理由拒绝履约：

1、声称自己没签过卖房文件，对交易不知情；

2、主张房屋是家庭共有拆迁安置房，母亲无权单独出售；

3、辩称回迁房参照经适房管理，买家不具备购房资格、合同无效；

4、房屋已由自己继承，属于个人财产，无需履行母亲签订的卖房合同。

协商无果，温先生无奈起诉至法院，要求：开发商协助办证、继承人配合过户。

被告答辩（房主儿子）

1、案涉房屋属于拆迁安置家庭共有房产，多名安置人口享有权益，原房主无权单独售卖，交易无效；

2、自己签字是被母亲欺骗，仅为空白签字，并非同意卖房；

3、房屋属于按经适房管理的安置房，买家不具备购买资格，交易违反政策；

4、房屋现已由自己公证继承，属于个人财产，无义务配合过户。

第三人开发商陈述

案涉一号房屋目前完全具备办证条件，无上市交易限制，可正常办理产权登记及过户手续。

法院查明关键事实

1、交易真实自愿，合同合法有效

买卖协议、补充协议由原房主亲笔签署，继承人单独出具同意卖房的承诺书，是全家真实交易意愿，不存在欺诈、胁迫情形。

2、买家全款履约、长期合法占有房屋

温先生已全额支付 280 万购房款，持有完整付款凭证、收款收据，且持续多年实际居住、承担房屋全部生活开支，交易真实落地。

3、家庭已完成房屋内部分配

本次拆迁共安置两套房屋，二号房屋已登记在继承人小苏先生名下，一号房屋由母亲处置出售，属于家庭内部合法分割处置，不存在共有权属争议。

4、买家具备合法购房资格，房屋可正常交易

案涉安置房虽按经适房管理，但无上市交易限制，且温先生具备合法购房资格，交易符合政策及法律规定。

5、继承人抗辩无证据支撑

继承人声称 “空白签字、被欺骗、不知情卖房”，未提交任何有效证据，法院不予采信。

6、继承不免除履约义务

继承人公证继承房屋产权，同时继承房屋对应的合同义务，不能只享受房产权利、拒绝承担过户履约责任。

最终法院判决

1、开发商三十日内协助将一号房屋产权登记至继承人名下；

2、继承人拿到房产证后三十日内，必须无条件配合买家完成房屋过户；

核心判决逻辑

1、回迁房买卖合同，不因房主去世而失效

合法签订的房屋买卖合同效力稳定，原房主离世不影响合同效力，房产继承人必须承继原房主的履约义务，无权单方毁约。

2、家庭内部分配有效，共有人不得事后反悔

拆迁安置多套房屋，家庭成员已实际分割房产，各自处置对应房屋，多年无争议，事后不能以 “共有产权” 为由否定交易。

3、口头抗辩无证据，法院不予认可

继承人以 “不知情、被骗签字、空白签字” 抗辩，无实质证据佐证的，法院一律不予采信。

4、按经适房管理的回迁房，满足条件可正常交易

并非所有安置房都禁止交易，无上市限制、买家具备购房资格的，交易合法有效。

律师普法干货

✅ 1、买回迁房，务必让全部继承人签字确认

购买老人名下回迁房，一定要让子女、法定继承人签字、出具同意售卖承诺书，从根源杜绝日后继承反悔风险。

✅ 2、房主去世，继承人必须继续履约

继承房产是权利与义务一并继承，不能只继承房子、拒绝履行卖房过户义务。

✅ 3、长期实际入住、全款履约，是最强维权证据

保留多年居住缴费凭证、完整转账记录、书面合同、承诺书，即便多年后产生纠纷，依然可以稳稳胜诉。

✅ 4、安置房不等于禁止交易

大部分回迁安置房、按经适房管理房屋，满条件即可正常上市交易，买家无需过度担心合同无效。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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