“中建系”深圳首单旧改背后：中建三局补货接盘昔日甲方卖地降债

《星岛》记者 钟凯 深圳报道

近日，深圳市规划和自然资源局福田管理局对福田区沙头街道文化创意园（下称“福田文创园”）城市更新单元02地块（暂定名）项目一期、二期总平面图进行公示，意味着项目已顺利走完关键的规划审批流程，正式进入开工报建环节。

这既是中建三局在深圳布局的第二个地产项目，也是“中建系”在深圳的首个城市更新项目。回溯交易源头，2025年11月，为调整整体战略和优化现金流，深圳市福田投资控股有限公司（下称“福田投控”）下属平台以32.72亿元底价，将福田文创园项目实施主体100%股权及对应债权，转让予中建三局旗下地产平台中建壹品。按照开发计划，中建三局预计投资超80亿元，将项目建造为坐拥深圳湾景观的高端精品住宅。

而深层的合作联动与身份跨越，更值得市场关注。福田投控最大的地产项目，是2023年底斥资72.8亿元接盘的金地环湾城，后者施工总承包方恰好为中建三局。一边是工程建设乙方，一边是直接接手核心旧改资产的开发甲方，在本轮地方国企压降债务、盘活存量资产的趋势下，中建三局完成了关键身份转换。

“中建系”插旗深圳旧改

据《星岛》了解，作为中建三局旗下核心的地产开发平台，中建壹品近年来积极投身城镇老旧小区改造、城中村改造及城市功能提升等领域。具有代表性的城市更新项目包括位于上海的中建壹品外滩元境、中建壹品外滩源著、中建壹品浦江之星、中建壹品大桥街道90街坊，武汉的中建福地星城，以及深圳的中建壹品福田文创园城市更新项目。

其中，福田文创园城市更新项目已于2023年列入《2023年深圳市福田区城市更新单元计划第四批计划》，2024年10月发布计划修改公示，2024年12月发布计划修改公告。2025年5月，福田投控旗下深圳市福田福安有限公司（下称“福田福安”）全资持股的深圳市福嘉建设开发有限公司（下称“福嘉建设”），成为项目的实施主体。

然而时隔仅4个月，2025年9月，福田福安在深圳联交所挂牌转让福嘉建设100%股权及相关债权，其中债权账面金额17.43亿元，整体挂牌总价32.72亿元。深圳联交所披露，转让方旨在调整整体战略和优化现金流，并对本次交易进度提出明确要求。该机构提及了此番转让的挑战，包括文创园部分物业债权债务关系复杂，以及房地产市场调整导致投资者普遍持谨慎观望态度等。

本次交易共有两家符合条件的意向方正式报名，最终文创园项目相关股权及债权被中建三局旗下中建壹品以底价摘牌，另一家意向方信息未对外披露。资料显示，项目位于福田区沙头街道核心区域，紧邻地铁7号线，属于工改商住类项目，整体计容建面约23.13万平方米。

合一城市更新集团董事总经理罗宇分析称，城市更新是国家大力支持的投资领域，亦是深圳土地获取的重要方式，因此央国企一直高度重视投资深圳城市更新。

他进一步指出，央国企在筛选投资标的时，普遍偏好核心区域旧工业区改居住或商业为主的城市更新项目。此类项目一方面在核心区域以可售住宅为主，资产价值高、去化能力强；同时工改项目权属主体集中，拆迁实施难度相对较小。中建三局此次入局的福田文创园城市更新，正契合了央国企的主流投资偏好。

借助旧改填补土储缺口

值得一提的是，中建三局是在福田文创园城市更新项目确认实施主体后，从福田投控手中收购福嘉建设100%股权及债权。这也意味着，在本次交易前，福田投控已顺利完成项目更新单元规划审批、拆迁签约“双百”等前期一级开发工作。

在罗宇看来，福田文创园项目也是“央地国企联动实施城市更新一二级开发”模式的典型案例，亦即地方国企完成城市更新一级开发工作，央企接力完成城市更新二级开发。事实上，这种合作模式目前在上海、广州等一线城市的城市更新项目中，均已有不少落地案例。

完备的前期铺垫，让项目交割后开发节奏全面提速。2026年2月，中建三局华南公司牵头联合体以24.52亿元中标项目EPC总承包工程，敲定施工主体；4月中旬，项目全部桩基施工完工，顺利进入地上主体结构施工阶段。

规划文件显示，该项目总投资超80亿元，规划5栋49层住宅塔楼、1栋48层办公楼，同时配建12班幼儿园及18班小学用地；其中住宅总建面15.5万平方米，包含5.4万平方米保障性住房，旨在打造福田片区集高端住宅、保障房、基础教育配套于一体的城市更新标杆。项目整体计划2028年12月竣工，02地块按照土地合同要求最迟2030年1月竣工。

项目快速落地背后，是中建壹品迫切的规模追赶压力。“中建系”各大工程局地产品牌竞争白热化，中建三局旗下中建壹品，长期与中建八局旗下中建东孚同台角逐，两大平台销售业绩常年胶着。

克而瑞2026年1-4月数据显示，中建东孚以117亿元全口径销售额位列行业第16位，中建壹品以115亿元紧随其后位列第17位，销售端差距微乎其微；但土储端分化明显，同期中建东孚新增土地货值60.6亿元，位列行业第10位，而中建壹品未跻身新增货值百强榜单（百强门槛13.1亿元），土储补充力度大幅落后。

土储补充的紧迫性，也被中建壹品管理层明确提及。在2026年一季度经济活动分析会上，公司总经理孙晓林将“深耕核心，加快储备优质土地”列为六大重点工作之首，直接点出当前阶段的核心任务。

与此同时，中建壹品在深圳现有项目即将断供。其深圳首发项目、龙华区鹏宸云筑自2024年12月开盘至今货值基本去化完毕，今年五一假期项目成交102套，揽金6亿元，正式进入尾盘收官阶段，公司亟需大体量新项目接续供货。

在此背景下，福田文创园城市更新项目有望成为中建壹品稳住规模、追赶兄弟平台的关键筹码。参照片区金地环湾城10万+的房价，剔除保障房后，项目10.1万平方米可售住宅货值规模或突破百亿元，将为中建壹品深圳市场提供长期稳定的业绩支撑。

福田投控资产腾挪减负

一边是中建壹品借助旧改补齐货值短板，另一边，这场资产转让的发起方福田投控，也借着交易完成了自身财务结构的优化。当初重金接盘金地环湾城，让福田投控的资产与债务规模同步扩张，成为了如今其处置福田文创园城市更新项目的重要诱因。

2023年底，福田投控以25.88亿元股权转让款受让金地集团（600383.SH）、深圳市福田建设房地产开发（集团）股份有限公司持有的金地环湾城项目主体公司51%和49%股权，并向该项目发放46.89亿元股东借款，总交易对价约72.77亿元。彼时，福田投控持有金地集团7.79%股权，是后者第二大股东。

资料显示，金地环湾城前身为福田区金地工业区城市更新项目改造而来，涵盖住宅、公寓、酒店等多种业态，总用地面积6.24万平方米，总建筑面积超100万平方米。截至2023年9月底，项目公司资产总额103.26亿元，总负债为103.47亿元。福田投控表示，计划通过对外融资支付交易价款。

据《星岛》统计，福田投控有息负债从2023年底78.94亿元暴涨至2024年底的233.82亿元，同比增长1.96倍，新增债务主要来自银行贷款、信用债及非标融资。截至2024年底，公司短期借款、一年内到期的非流动负债合计85.19亿元，对应含受限资金在内的货币资金仅有45.56亿元，短期债务现金覆盖能力不足。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

作为体量庞大的重资产项目，环湾城后续开发持续产生现金流压力，叠加地方国企降杠杆、严控债务的监管导向，盘活存量非核心资产、回笼资金，成为福田投控的必然选择。在此背景下，福田文创园城市更新项目被摆上交易桌。

而中建三局则在这个过程中与福田投控的合作进一步深化。2024年8月，中建三局以11.44亿元中标环湾商务大厦项目施工总承包工程；2025年11月，中建三局通过中建壹品受让福田文创园城市更新项目100%股权及债权，双方的合作从工程施工延伸至资产交易层面。

依托转让城市更新项目回笼的32.72亿元资金，福田投控财务报表得到明显改善。截至2025年底，项目转让主体福田福安总资产同比下降42.70%至24.7亿元，净资产却增长39.33%至17.53亿元。集团层面，福田投控有息负债下降7.57%至216.12亿元，短期借款及一年内到期非流动负债合计仅32.18亿元，而货币资金达39.16亿元，到期债务兑付能力明显增强；期内公司还实现投资收益11.01亿元，较上年同期0.36亿元大幅增长，或主要得益于福田文创园的资产转让。

不过，上述深度绑定的合作进程，近期遭遇了突发安全事故冲击。今年5月中旬，金地环湾城项目裙楼屋面发生安全生产事故，造成人员伤亡，监管部门随即责令涉事施工项目停工整改。目前，《星岛》暂未联系到中建三局、福田投控相关负责人对此事作出回应。