土地枯竭、供应告急：守添房价五年翻3.3倍，越南胡志明市新中心正在“奢侈品化”

每平方米7亿越南盾，甚至8亿——这不是胡志明市（TP HCM）旧中心区的黄金商铺，而是守添（Thủ Thiêm）半岛上正在迅速被抢购的公寓价格。经过多年缓慢沉寂，这个曾被寄予厚望的新都市区，如今正以令人瞠目结舌的速度上演一场价格飙升大戏。土地基金稀缺、超豪华供应源独占鳌头，再加上对胡志明市未来新金融-行政中心的强烈预期，共同将守添的房价推向了前所未有的高度。

越南媒体的最新调查显示，守添半岛上四大超级项目正在领跑这场涨价狂潮：萨拉都市区（Khu đô thị Sala）、守添大都会（The Metropole Thủ Thiêm）、帝国城（Empire City）和乐天生态智慧城（Lotte Eco Smart City）。以守添大都会为例，其新开盘的分区The OpusK Residence，一级市场价格普遍在每平方米2.5亿至4.5亿越南盾之间。而在二级市场上，已经交付的The Galleria、The Crest等分区，根据景观和楼层不同，交易价格已达到每平方米3.3亿至5亿越南盾。更令人咋舌的是，部分一线河景房正以接近每平方米7亿至8亿越南盾的价格挂牌出售。短短两年内，这些公寓的价格平均暴涨了50%至100%。

帝国城（Empire City Thủ Thiêm）同样不甘示弱。其Linden Residences、Tilia Residences等分区，当前价格维持在每平方米2.5亿至5亿越南盾之间，两年涨幅约50%至60%。而沉寂了近8年的萨拉都市区（Sala Thủ Thiêm），今年年初也高调重启，其新项目萨拉公寓及商业综合体（Sarene Residence & Commercial Complex）起价即达每平方米2亿越南盾。现有的萨里卡公寓（Sarica Condominium）、萨里米萨拉（Sarimi Sala）等项目，交易价格也上涨至每平方米2亿至2.6亿越南盾，比2024-2025年期间上涨了40%至80%。

胡志明市守添市区，2026 年 5 月

房地产平台Batdongsan的数据更加直观：过去一年，守添公寓价格平均上涨近30%；与两年前相比，涨幅约为84%；而与五年前相比，价格已经暴涨了3.3倍。越南世邦魏理仕（CBRE）的报告也印证了这一趋势：整个胡志明市二级公寓市场去年涨幅约26%，而守添单独录得高达40%的涨幅，位居全市榜首。

令人玩味的是，与守添仅一河之隔的Rạch Chiếc和草田（Thảo Điền）地区，价格水平却明显低出一大截。诸如伊顿公园（Eaton Park）、河畔卢米埃尔（Lumiere Riverside）等项目，普遍价格仅在每平方米1.2亿至2.1亿越南盾之间。核心区与周边地带形成的巨大价差，恰恰说明了守添的“稀缺溢价”已经达到了何等夸张的程度。

越南Avison Young总经理戴维·杰克逊（David Jackson）一针见血地指出了涨价的根源：供应枯竭。经过十多年的开发，守添大部分沿河黄金地段和核心区土地已全部分配给各大投资方。新项目几乎没有插足的余地，后续供应只能来自现有项目的后续阶段，而非全新的面孔。供应源一旦锁死，一级和二级价格自然居高不下。

然而，稀缺只是故事的一半。越南仲量联行（JLL）总经理黎氏玄庄（Lê Thị Huyền Trang）补充了另一个关键因素：产品结构。守添核心区的大部分项目，从一开始就被定位于高端和超豪华细分市场，而不是像其他区域那样多元分层。这种“生而高贵”的定位，决定了这里的资产价值从一开始就凌驾于胡志明市大部分其他中心区域之上。

当然，最大的想象空间来自于规划预期。黎氏玄庄指出，胡志明市正在守添半岛全力推动中心广场、新行政区以及一系列重大连接工程。更关键的是，该区域已被明确为未来国际金融中心的候选地址。一旦落定，守添将不再只是一个高档住宅区，而是整个南方地区的金融-行政心脏。随之而来的，将是大量专家、企业高管、国际资本的实际居住和投资需求。这种预期，足以让最理性的投资者也愿意为一个“未来故事”支付天价。

但专家们同时发出了一个冷静的警告：守添已经进入了一个新的发展阶段，游戏规则正在改变。以前，谁抢到好位置谁就赢；现在，黄金地段已经有了主人，投资方之间的竞争正在转向实施进度、产品品质、配套生态系统和后期运营能力。客户群也在收窄——毕竟，能掏出每平方米5亿甚至8亿越南盾的人，对品质的要求远不止“位置好”这么简单。

这意味着，守添未来的涨价周期将更具选择性。那些只会讲故事、不能拿出真材实料的项目，很可能在高价位上陷入有价无市的尴尬。而真正能够兑现品质、配套和运营承诺的开发商，才能在这个越来越“奢侈品化”的市场中笑到最后。

从缓慢积累到加速爆发，从土地争夺到价值挖掘，守添正在用一场令人眼花缭乱的价格飞跃，宣告自己作为胡志明市新中心的成人礼。对于购房者和投资者来说，这里依然是令人心动的黄金地带，只是门槛已经高到足以让大多数人只能远远观望。而对于那些还在场内的人来说，他们赌的不仅仅是几面墙和一个屋顶，而是一座城市未来的权力和财富坐标。