观点直击 | 金地集团下半场的四个破局点

观点网 5月27日，金地集团线上召开2025年度暨2026年第一季度业绩说明会。

出席本次说明会的管理层有董事长徐家俊、总裁兼财务负责人李荣辉、独立董事李普伟、高级副总裁陈长春、高级副总裁王南、财务总监曾爱辉以及董事会秘书胡学文等。

会上，徐家俊表示，2026年是“十五五”规划的开局之年，行业在经历调整后，正迎来新旧动能转换的关键时期。在政策的精准发力下，市场预期逐步趋稳，行业正加快构建与高质量发展相适配的房地产发展新模式。

面对行业发展的新形势，该公司将继续坚持以现金流为核心的经营策略，在此基础上聚焦主业，全力盘活存量资产，并在代建业务、持有型物业经营、物业服务等板块进一步发力，推动非住宅业务多元化发展，适应房地产行业经营逻辑的变化。

李荣辉则指出，今年以来，各地房地产政策明显发力，促进供需双侧预期修复，重点城市市场延续修复态势。公司结合好房子的政策导向，强化对市场和客户需求洞察的前瞻性认知，以产品力的提升促进销售去化的提速。

破局四守则

2025年，金地集团实现营业收入约358.58亿元，同比下降52.41%；期内录得归母净利润为-132.81亿元，亏损同比扩大117.19%；扣非后归母净利润为-123.07亿元，亏损同比扩大180.53%。

关于利润亏损，金地集团在年报中给出的解释为：受公司近年销售规模下降影响，本年可结转面积较上年减少，报告期内营业收入下滑，同时基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备，叠加房地产业务结算毛利率下降6.18个百分点至7.93%。

2026年一季度，金地集团实现营收78.82亿元，同比增长32.11%；归母净利润-6.80亿元，亏损同比扩大3.32%。期内新开工面积约4.6万平方米，竣工面积约29.0万平方米，实现签约面积约23.2万平方米，实现签约金额约33.0亿元。

面对利润下滑的局面，董事长徐家俊在本次说明会上提出了四个要点：一是坚持以现金流为核心的经营策略，坚守财务安全底线，为稳健经营提供切实保障；二是聚焦主业，以产品力提升、做优增量、盘活存量等方式，抢抓市场机遇；三是轻重并举，紧随市场需求探索发展新模式，在代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展，构建可持续的发展新模式；四是围绕降本增效目标，持续深化管控举措，向精益管理要效益。

与此同时，徐家俊还指出，由于近年行业销售价格普遍下降，公司针对可变现净值低于成本的存货进行了审慎的减值准备计提，体现在合并财务报表层面为存货跌价准备和对联合营企业其他应收款项的信用减值准备。

据了解，2025年，金地集团录得公允价值变动收益-11.88亿元，上年同期为-8.13亿元；信用减值损失-59.45亿元，上年同期为-23.76亿元；资产减值损失-31.05亿元，上年同期为-38.99亿元。三项合计侵蚀公司利润102.38亿元。

值得注意的是，由于合作开发项目占比相对较高，金地集团账上其他应收款规模远超应收账款，截止一季度末时约为695.16亿元，占总资产比例高达30.76%；其他应收款主要为向联合营项目投入的项目开发所需资金等往来款项。

如此庞大的其他应收款引发了市场担忧，认为未来仍有可能出现大规模计提减值，从而影响公司业绩。

对此，徐家俊表示，未来公司将继续根据会计准则规定，关注相关资产减值风险，严格按照会计准则体现相关的资产价值变化。

以财务安全为经营底线

从业务端分析，房地产开发依然是金地集团最主要的收入来源，2025年实现营收238.9亿元，占总营收比例约66.6%；实现签约金额300.2亿元，同比减少56.18%。

从具体楼盘来看，金地大成乐府项目是金地去年销售最好的项目之一。该项目地块是在2024年12月由金地商置以3.54亿元竞得的武汉市汉阳区钟家村核心区桥梁学校A1地块，于2025年6月首开，最终取得2小时234套房源售罄、单日签约额突破4.7亿元的成绩。

截至2025年末，金地集团总土地储备约2472万平方米（2024年：2916万平方米），权益土地储备约1059万平方米（2024年：1245万平方米），一、二线城市占比约79%（2024年：77%）。

针对持续减少的土地储备，徐家俊表示，公司2025年以来在杭州、上海、湛江、大连、青岛等城市通过招拍挂、商改住、土地置换等方式实现优质住宅地块的获取。后续将继续结合市场形势与现金流整体状况审慎择机补充土地储备，继续深耕重点城市，挖掘安全边际高、增长潜力大的板块和项目。

进入2026年，金地集团明显加快了扩储步伐，截至目前已新增三个项目，而去年全年才新增两宗地块。

1月9日，金地联手保利以7.37亿元底价竞得大连市马栏啤酒厂地块（大城2025-12号宗地），项目原为华润啤酒厂，占地面积约6.36万平方米，计容建筑面积9.88万平方米，其中金地所占权益比例为40%。

3月20日，金地、万科、中海、越秀及青岛城投联合体以底价9.98亿元竞得青岛市李沧区LC0301-03地块，占地面积4.43万平方米，计容建筑面积11.08万平方米，其中金地权益比例22.5%。

该地块原属于东李森林公园项目一部分，前身曾在数年前由上述联合体竞得，但由于后续开发推进不及预期，最终与政府协商退地，调规后再出让并由同班人马竞得。

5月18日，金地以2.29亿元摘得西安雁塔区大寨路沿线35.5亩地块。该地块为十多年前规划的金地格林格林项目用地之一，十余年后终于成交。

徐家俊透露，存量资产盘活是公司优化资产结构、激活现金流的核心工作，公司已成立专项工作小组统筹推进，已顺利完成安庆城市星光、杭州九堡项目收储工作。

资本市场方面，在完成“21金地03”和“21金地04”两笔公开债的兑付之后，金地集团已经不再有存量公开债务，可以说是轻舟已过万重山。

但也要注意到，截至一季度末，金地一年内到期的非流动负债规模约为340.82亿元，而账上货币资金仅有106.11亿元。

对此，总裁兼财务负责人李荣辉表示，针对2026年到期债务，公司已制定一系列措施，包括加速销售去化、积极拓展融资渠道、大宗资产处置等手段积极应对。

他还表示，公司始终以财务安全为经营底线，通过多种方式协同做好管理：以现金流为核心，推动销售去化、加速现金回笼、谨慎投资拿地、精准管控开支；巩固房地产开发主业，同时通过持有型资产、物业、代建等轻资产业务拓展现金流，增强抗风险能力；优化债务结构，与金融机构稳定合作，降低融资成本并匹配债务期限与经营节奏等。

值得关注的是，即便是在偿债高峰期的2024年，金地集团能够实现136.2亿元的经营性现金净流入。然而在2025年，经营现金流净额却大幅下降至0.16亿元，近乎归零。

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