【实探】欠款方核心地产项目销售不佳！德恩精工关联方应收款“越积越多”

德恩精工(300780)2025年年报显示，公司对关联方青神恋城科技发展有限公司（下称“青神恋城”）一笔1.48亿元的应收款，本期收回1100.56万元，但期末余额仍有1.44亿元。这是缘于该款项本期利息达713.82万元。以此估算，欠款方是否足额支付利息存疑。

证券时报·e公司记者注意到，德恩精工这笔应收款由来已久，款项总额原为1.41亿元，现如今是“越积越多”。记者实地探访青神恋城核心地产项目发现，受区域、价格、地产大环境等因素影响，该项目的去化率依旧不高。上市公司拿回这笔资金存在一定难度。

欠款方核心资产房产难卖

企查查显示，青神恋城成立于2020年7月，注册资本1000万元。目前，该公司由青神有大工业发展有限公司（下称“青神有大”）、德恩精工分别持股51%、49%。

青神恋城原本是德恩精工的全资子公司。2021年1月，彼时尚在上市公司体系内的青神恋城以6330万元取得青神县宗地面积约21081.25平方米的国有建设用地（下称“一期地块”）使用权。同年9月，青神恋城又以8800万元竞得青神县46532平方米土地（下称“二期地块”）。

2023年4月，德恩精工披露，青神恋城为盘活一期地块，与四川亿盛房地产合作开发相关地产项目。项目预计总投资约1.4亿元。青神恋城以标的土地投资6687.68万元（土地价款及征地税费），占项目总投资的49%。该地产项目成为青神恋城核心收入来源。

5月中旬，记者实地探访了上述地产项目。据销售人员介绍，目前项目去化率约在50%至60%之间，“大户型的比较好卖，剩下的房源不多，作为项目主力的中小户型的销售情况不怎么好”。

从现场来看，中小户型楼栋的不少房屋处于空置状态。

据介绍，该楼盘主力户型单价6000多元/平方米，在青神县当地属于高端改善型住宅。青神县是四川省面积最小的县，人口本就偏少。据青神县2024年国民经济和社会发展统计公报，全县年末常住人口16.7万人，户籍人口18.58万人。

由于主体客户较少，楼盘之间存在“抢客”的情况。在记者走出销售中心之时，一位开着越野车的男士主动靠近表示：“兄弟，你是看房的吗？去我们楼盘看看吧，品质比这里高。”记者观察发现，其似乎是特意在销售中心蹲点。

与项目销售中心一街之隔，是二期项目所在地。但二期项目被高围栏包围着，里面仍是一片荒芜。 “二期暂时不会修。”销售人员表示。

回款时间已大幅推迟

德恩精工对青神恋城的收款日期曾大幅推迟。

2023年12月，上市公司宣布将所持青神恋城51%股权转让给青神有大。交易完成后，公司所持有的青神恋城股权比例由100%变为49%，青神恋城不再纳入公司合并报表范围。由于德恩精工在控股阶段为青神恋城提供的且尚未归还的借款本金共计1.41亿元，股权转让完成后，上述借款被动构成财务资助。

从公开资料分析，接盘方青神有大与德恩精工关系匪浅。该公司的电话、注册地址与德恩精工体系内部分企业一致，其电子邮箱也使用的是德恩精工的邮箱尾缀。

通过上述股权交易，德恩精工将青神恋城这个潜在的业绩包袱转移到了上市公司体系外。但同时产生了大额应收账款回收问题。

彼时，上市公司与青神恋城、青神有大达成财务资助协议，约定青神恋城向上市公司的借款1.41亿元于2027年年底前偿还，借款年利率为5%。具体偿还时间为：2025年6月30日前偿还本金8000万元及对应借款期间的利息（下同）；2027年12月31日前偿还本金6100万元及利息。青神有大为上述还款提供不可撤销的连带责任保证。

到2024年年末，青神恋城合计拖欠德恩精工1.41亿元本金及716.75万元利息，欠款总额增至1.48亿元。

至首笔款项回收前（2025年4月下旬），德恩精工与青神恋城、青神有大签署了还款协议之补充协议。按照补充协议，上市公司同意青神恋城调整偿还1.41亿元借款还款期限、利息等的时间。具体来看，欠款分为5期偿还，首期为2025年年底前偿还本金1000万元及利息；此后4年间，每年年底前分别偿还本金2000万元、3000万元、3000万元、5100万元及对应利息。

对于调整还款时间，德恩精工称系青神恋城申请，并结合公司对该公司的资金情况、销售回款情况、担保方财务状况及修建完成情况进行综合分析的情况下，判断上述借款的归还仍需要一定周期。

核心地产项目去化率的持续低迷，让人难免对青神恋城接下来的还款能力产生怀疑。

业绩低迷，实控人、高管连续减持

据公开资料，德恩精工业务包括机械传动与传动联结件、机械非标定制件、工业机器人、数控机床和产业互联网平台服务。

对于德恩精工而言，上述应收款不是一个小数目。自2023年以来，公司净利润连续亏损。2023年至2025年，公司分别亏损812.33万元、1.31亿元、4747.99万元。今年第一季度，公司再度亏损1070.23万元。截至今年第一季度末，公司货币资金余额为1.59亿元。

业绩下滑大背景下，公司的多项财务指标均呈现下降态势。其中，公司上市当年（2019年）的毛利率为33.85%，到2025年度降至11.04%。公司流动比率从2019年的3.849降至2025年的1.272，速动比率从2.398降至0.827，短期偿债能力偏弱。同时，公司的研发费用持续下降，从2023年的3512.84万元降至2025年的2633.19万元，占营收的比例从7.05%降至4.36%。

虽然德恩精工业绩整体表现平平，但公司身上的概念光环不少，包括“工业母机”“航空材料”“具身智能”等。

趁着这种光环，公司控股股东及管理层频频减仓。自2020年6月以来，公司涉及“减持”的公告近60份。部分人员为了快速套现，甚至连续违规。

公司原董事王富民在2020年、2021年四度违规减持。公司原董事、实际控制人侄女雷雨霏在2022年4月违规买入公司股票后，又在同年11月违规减持。

相较于王富民，德恩精工控股股东、实控人之一的雷永强的减持操作就精准了许多。

2022年8月，雷永强抛出减持计划，随后于2022年10月至11月快速完成减持，套现超2000万元。2023年上半年，时值工业母机、减速器概念爆火，德恩精工股价随之大涨。当年6月，雷永强再度抛出减持计划。此后，他在2023年7月4日、18日，公司股价处于短期高点之时，累计减持公司股份223万股，合计套现3800万元。2024年1月11日，雷永强又减持45万股，套现839.3万元。

2024年8月，雷永强第三度披露减持计划。在同年10月、11月，其在4个交易日里累计减持293万股，套现金额逾4700万元。从盘面上看，其减持时机大多处于德恩精工股价的阶段性高点。

此外，德恩精工董秘谢龙德、副总经理李锡云等也是减持名单上的常客。谢龙德5次减持，套现超640万元。