国务院定调租售同权|上海加速二手房改保租房，523套落地！

快讯背景：近日，国家与上海接连出台住房民生重磅举措，推动常住地公共服务均等化与保障性租赁住房提质扩容。
2025年5月22日，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，明确破除户籍壁垒，未落户常住人口凭稳定就业、居住条件，即可在常住地同等享受子女入学、公租房等基本公共服务，正式落地租售同权，扭转“买房落户才能享受配套”的传统模式。
紧随国家政策导向，上海加速推进住房保障落地。自2月启动试点至5月中旬，静安、徐汇、浦东三大核心城区已完成523套存量二手房收储改造为保障性租赁住房工作，试点正向全市中心城区拓展。本次上海以国企为主体创新存量盘活路径，叠加旧房置换、房票等机制，既扩充保租房房源供给，也为未落户新市民安居提供实体支撑，成为落实全国民生新政的典型地方实践。

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试点落地成效 五百余套完成收储

据URI调研，上海试点启动于2月初，首批落地徐汇、浦东、静安三区，累计收储存量二手房523套，多数房源总价低于400万元/套。其中徐汇区房源数量最多，达458套，浦东新区64套，静安区完成1套收储落地。

静安区打通了全市首个二手房收购置换全流程链条。当地居民将宝山路一套40平方米的老旧房屋，以220万元的价格出售给区内保障房公司，利用置换资金补贴购置当地全新楼盘房源。该套收购旧房将于5月底完成交付，后续将按保租房标准改造，面向新市民、青年人出租。截至目前，静安区累计接收116户居民咨询，44户明确参与置换意向。

徐汇区为本次试点核心区域，截至5月21日已收储458套二手房，其中超300套为居住条件较差、无法自主改造的老旧房源。这些房屋将被改造为面向一线务工人员的宿舍型保租房，即新时代城市建设者管理者之家。区别于其他区域，徐汇推出房票机制，国企收购房源后不直接支付现金，将交易金额折算为全市通用房票，存入监管账户，居民可在一年内凭房票购置新房或二手房。该区收储房源聚焦35至60平方米、总价400万元以内的小户型住宅。

浦东新区依托轨道交通布局推进试点工作，重点收购内环内、2000年前建成、70平方米以下、总价不超400万元的个人二手房，精准匹配轨交沿线租赁住房需求，目前已完成64套房源收储。

目前上海试点范围持续扩大，二季度黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五大中心城区已启动同类试点。下一步，上海将开通962269咨询热线，优化房票配套政策，进一步提升旧房置换、房源收储的整体效率。

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双向盘活市 精准补齐居住保障短板

国企收购存量二手房转化为保租房的模式，具备多重积极作用，有效破解楼市与住房保障领域的双重难题。

第一，盘活存量房源，实现双向利好。市场中大量区位优质但房龄老旧的小户型二手房，长期存在流通难题，本次试点为这类房源提供了稳定的处置渠道，解决了居民旧房置换的核心困扰。同时，存量房源改造周期短、成本低，能够快速增加市中心保租房供给，补齐租赁住房资源缺口。

第二，稳定区域楼市预期。本次收购由国企按照市场化评估价格定价，交易标准规范、价格透明，为区域二手房交易提供了清晰的价格参考，对稳定片区房价预期起到积极作用。

第三，精准适配多元居住需求。上海各试点区域结合自身特点落地政策，摒弃一刀切模式。静安主打旧房置换改善居住，徐汇聚焦基层务工人员住宿需求，浦东侧重轨交沿线租房配套，针对性解决不同区域的住房痛点。

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规模、运营与机制仍存不确定性

尽管试点阶段性成果显著，但该新模式仍处于起步探索阶段，规模化、常态化落地仍面临多重现实制约。

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从市场规模来看

目前全市523套的收储总量，在上海二手房与租赁住房整体市场中占比极低，仅处于起步阶段。后续能否持续放量，取决于财政资金支持力度、居民参与意愿以及房源评估交割效率等多重因素，规模效应尚未形成。

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从运营层面来看

国企可持续运营压力较为突出。保租房租金低于同地段市场水平，国企收购房源需占用大量资金，房屋改造、后期运维也需要持续投入。在保本微利的行业准则下，如何实现长效可持续运营，对国企资产管理能力提出了较高要求。公寓行业的核心竞争力，还体现在规模化后的管理体系能力。当项目体量达到一定规模，高效的数字化管理系统会直接拉升整体运营效率，因此规模化运营企业，必须配套相匹配的高水平管理系统，这也对运营能力提出了更高要求。

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从政策落地来看

徐汇首创的房票机制仍需市场验证。房票全市通用、一年有效期的规则设计具备较强灵活性，但相较于现金交易，房票的流通属性、居民接受度存在不确定性。市场端对于房票在二手房交易中的适配度、认可度尚未形成统一共识，实际落地效果仍需更多试点案例佐证。

上海二手房转保租房的试点是一次极具创新性的政策尝试，巧妙将二手房去库存和保租房扩容两大难题结合破解，整体发展方向具备合理性。

URI观察到，这套存量盘活模式虽能快速补充城市租赁住房资源、优化楼市存量结构，但资金压力、运营短板、机制落地不确定性，都是其规模化推广的核心阻碍。短期来看，试点难以快速改变上海楼市与租赁市场格局；长期来看，该模式能否从区域试点升级为全国一二线城市的通用范本，核心取决于能否打通盈利闭环、优化配套机制、形成稳定规模，否则大概率只能停留在局部示范层面，难以发挥长效市场价值。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒