北京二环地块，水福来踩坑了？

文/北京进深 林振兴

丰台土拍，火药味十足。继太平桥地块鏖战155轮之后，蒲黄榆地块再次燃起了战火。

5月26日下午，福鑫地产（河北鑫界）、厦门国贸、保利发展、上海大华、招商蛇口、绿城中国，六路房企齐聚帝都，围猎蒲黄榆0017地块。

这是北京2026年至今，房企参与度最高的一次土拍狂欢。

更刺激的是，这次不仅央国企下场，连许久未见的“外地兵团”也杀回来了：厦门的、上海的，甚至还有河北的房企，全被炸了出来。

福鑫地产举牌人，穿了一件很讨喜的橘色T恤，开场就没打算客气，上来就连抬5手，直接给了坐在一旁的央国企大佬们一个下马威。

前半场，外来房企凶得像饿狼，福鑫更是“单挑”厦门国贸、上海大华，丝毫不虚。

到了中场，场面一度失控。整整14轮举牌，全是福鑫一个人的独角戏。 周围的开发商看傻了，笔都忘了动，只能眼睁睁看着那个橘色身影在会场前排“舞狮”。

眼看地价飙升，招商蛇口终于坐不住了。

毕竟去年4月至今一直“断粮”，急需补仓的它开始觉醒，与福鑫展开了激烈的1v1极限拉扯。

最戏剧性的一幕是，冲刺阶段，福鑫举牌人突然接了个电话，像是拿到了老板的最终授权，挂了电话转身就是加价！

倒是刚拿下太平桥地块的保利，今天异常淡定，全程“躺平”看戏，甚至有网友打趣道，“保利满足了，轿子抬得够高了”。

最终，耗时50分钟，经过158手举牌，由福鑫地产（河北鑫界）以10.476亿元的总价夺得蒲黄榆地块，折合楼面价5.28万元/㎡，溢价率16.4%，成为今年为止北京最抢手的地块。

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今日主角——福鑫(北京)房地产，它的背后是河北鑫界，实控人叫水福来。

2024年7月，河北鑫界以3.375亿元“夺食”金鱼池地块，虽然住宅建筑面积仅1700平方米，但溢价率却飙到了25%，堪称疯狂。

但诡异的是，两年过去了，这块地至今没有传出任何设计方案。甚至有小道消息传出，河北鑫界打算转手。

直到今年2月27日，一封来自北京市文物局的告知函，揭开了金鱼池地块“难产”的冰山一角。

内文提及，“该项目涉及天坛建设控制地带内进行文物保护工程以外的其他建设工程。”

可水福来对北京，是真的爱得深沉。两年后，他又卷土重来，盯上了蒲黄榆地块。而金鱼池地块，离这儿也就3公里左右。

不同于福鑫的“赌一把”，保利和招商显然是有备而来。这两家巨头做足了功课，率先发布招标计划，一个带着3亿预算，一个揣着14亿，气势汹汹杀向二环边。

但没想到势在必得的“国家队”，最后还是败给了想翻盘的“地头蛇”。

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河北鑫界成立于2005年，注册资本2000万元，初始股东为韩金平、王满库、李芬娣。2018年9月，该房企股东大换血，目前由水福来和李淑英分别持股50%。

在河北，鑫界最有争议的是曾开发过烂尾楼。

据了解，天水丽城二期(鑫界9号院)项目由河北鑫界于2013年开工建设。项目A地块占地47亩、B地块占地12.85亩，规划建设7栋住宅楼、2栋商业办公楼，住宅建筑面积17万平方米，2014年因资金紧张停工。

该项目2013年、2015年两次列入房地产专项整治范围，2017年列入解遗台账，2019年纳入石家庄市“烂尾楼”整治范围，并作为石家庄市第1批“烂尾楼”项目清单向社会公示，接受群众监督。

此外，河北鑫界开发的另一个项目——鑫界王府，还卷入了合同纠纷。

据乐居财经获悉，孙先生为裕华区铁诚佳安门业商行（现注销）的经营者，2012年2月至2013年10月，他与河北鑫界签订了多个关于鑫界王府项目的钢铜门及钢铜窗施工协议。

合同约定，孙先生承揽被告鑫界王府项目钢铜门及钢铜窗制作及安装工程。据他陈述，合同签订后，他按照约定履行了制作及安装义务，鑫界、物业公司及监理公司已验收合格，但鑫界未按照约定给付工程款，截止孙先生起诉，鑫界尚欠他工程款430170元。

最终，法院判决，河北鑫界房地产开发有限责任公司偿还孙先生工程款430170元及利息。

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之所以，那么多房企死磕蒲黄榆，是因为该地块总价不高。

对于手里没多少子弹、急需补仓的房企来说，这种小地块就是最好的“解馋菜”。

而且位置是真的香，二环边上，到天安门直线距离5公里左右。

邻近地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站，周边生活配套设施都不错，有NTP新城广场、GOGO新世代商业中心、北京中医药大学东方医院方庄院区、天坛公园、方庄体育公园等。

最重要的是，这个板块已经断供多年，周边房子也老，跟不上今天的“好房子”需求，这就是典型的“剪刀差”机会。

当然，这块地也有明显的Bug——体量不大，不好做太舒适的园林，是个“螺蛳壳里做道场”的活儿，极度考验设计功力。

占地面积不到1公顷，规划地上建面约1.98万㎡，容积率2.02，限高45米，估计也就供应100套左右房源。

不过小体量也有它的优势，这种绝版地段天生适合做高端改善产品。只要把产品力拉满，完全能精准承接东城的外溢客群。

蒲黄榆地块还有两个“包袱”，需配建地上建筑规模约3000㎡的派出所，还有一条11米宽、东西向的街坊路。

扣除配建后，容积率达到2.24以上，可售住宅建面约1.68㎡，成交楼面价被拉高到6.22万/㎡。

此外，南向建筑退线十分严重。南面679号地的最后一排，为高度45米的板楼，意味着它与0017地块之间至少间隔77米。

说白了，这块地还是有不少硬伤，这就是为何其他央国企不硬拼到最后的原因，而民企福鑫是否将这个账算清楚了？

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蒲黄榆地块的挂牌节奏堪称“闪电战”。4月20日进入了预申请流程，次日就转正，据说激活方是上海大华。

但热闹归热闹，一个灵魂拷问摆在这儿：

16.4%的溢价率，究竟是房企对北京楼市回暖投下的“信心票”，还是为了维持生存规模，不得不进行的焦虑性“补仓”？

对比二环新房近10万 的均价，蒲黄榆地块的利润空间确实很诱人。

地块西侧距离不到2公里的北京城建天坛府，二手房挂牌12万元/㎡；东南边3公里的金茂璞逸丰宜，新盘网签均价约9.06万元/㎡。

蒲黄榆地块位置更靠近内城，而且还有“好房子”政策加持，大概率能站上10万 /㎡？

注意，是“大概率”，不是“稳了”。

想卖到这个价，得有足够惊艳的产品力，还得考验操盘手的营销功力——毕竟要让市场接受一套和东西城差不多价格的房子，不是光靠地段就能糊弄过去的。

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今年丰台土拍，是真把压箱底的“好货”翻出来了，二环、三环边的地，一宗接一宗往外甩。

其中，万泉寺B地块，虽为底价成交，却是北京今年为止总价最高的地块，由华润置地以57.7亿元摘得，加上配建，住宅楼面达到6.23万元/㎡。

太平桥1号地则以15.4%的溢价成交，由保利霸气夺下，总价超41.5亿元，楼面价达到6.67万元/㎡（含配建）；

此外，丰台桥南地块也已排进拍卖日程表，位置略逊上述几块地，但胜在低密，1.1的容积率，即使去掉配建也不超过1.6。同样是"小而美"，值得蹲一波。

但别忘了——这两年开发商谈丰台色变不是没原因：豪宅扎堆、流速慢、去化周期长。

现在，一下子又挤入福鑫蒲黄榆 华润万泉寺 保利太平桥，三盘齐聚，高端货同期进场，片区竞争直接拉满。

各家想跑赢？别指望快销。

做好打持久战的准备，拿产品力熬，才是正解。