特大城市新办公模式的兴起 | 社会科学报

企业总部并未消失，而是正被重塑为促进协作、激发创新、吸引人才的重要载体。传统办公区因漫长通勤和碎片化日常安排，产生了高昂的隐性成本；而知识园区将工作、学习、社交等完整日常生活场景整合在高度连通的空间内，有效提升了员工生产力与生活满意度。近日，多伦多大学教授理查德·佛罗里达（Richard Florida）、波士顿咨询集团合伙人兼董事羽村正树（Masaki Hamura）等四位学者，在《哈佛商业评论》2026年5/6月刊发表题为《城市知识园区的崛起》（The Rise of the Urban Knowledge Campus）的文章，系统梳理了知识园区的四大核心要素，将其视为打造企业竞争优势的重要驱动力。

原文 ：《特大城市新办公模式的兴起》

编译 |钟丽丽

图片 |网络

兴起背景与核心逻辑

办公室本不该重回主流。数字技术本应将其淘汰，疫情期间，远程办公与混合办公也曾一度被视为未来趋势。但“办公室的终结”并未到来，相反，办公室正经历深刻重塑。这背后的核心原因是，对于依赖协作、判断与相互学习的工作而言，线下共处依然至关重要。并肩工作便于协调配合，更有助于同事间建立组织赖以生存的信任关系。因此，企业总部并未消亡，而是转型为聚焦协作、创新与人才吸引的综合载体。

目前，许多企业呼吁员工重返办公室，其理由多基于对生产力的狭隘理解——仅衡量员工工作时间内的直接产出，即每小时完成的任务量，却忽视了生产力的另一个关键维度：生活生产力。所谓生活生产力，指员工在工作之余处理个人事务、陪伴家人、休息恢复的效率，它是维持员工长期高效工作的重要基础，与工作生产力相互关联、相互支撑，缺一不可。

2025年，研究团队针对法国、德国、印度、日本、阿联酋、英国、美国七个国家的1200名专业知识工作者开展了一项专项调查，旨在全面评估工作生产力与生活生产力的关联及影响因素。调查结果显示，办公室环境下，员工的整体工作生产力显著高于居家办公，这主要得益于更便捷的面对面协作、更浓厚的工作氛围，以及更高效地协同解决问题的机会。

但将生活生产力纳入评估后，情况发生明显变化：受访员工平均每天通勤时间长达75分钟，这段时间既无法高效工作，也不能用于家庭生活或个人休息，成为无效时间消耗。更值得关注的是，员工花费在各类琐事、碎片化日常安排，以及协调育儿、养老等个人事务上的时间，会严重消耗其工作的精力与专注力，最终导致工作效率下降，形成工作生产力与生活生产力的失衡。

知识园区的出现，恰好摆脱了这一困境。它通过整合空间与各类资源，既保留了面对面协作的核心优势，又有效减少了因离家工作带来的日常不便，实现了两大生产力的协同提升——这正是知识园区快速崛起、获得企业广泛青睐的核心逻辑。

从全球实践来看，知识园区的雏形已在多个城市显现，成为企业总部转型的重要方向。纽约摩根大通的新总部耗资数十亿美元，围绕大型公共广场布局，配套建设餐厅、零售店和绿色休闲空间，打破了传统办公建筑的单一功能局限；谷歌、元宇宙等企业将伦敦国王十字车站附近的旧铁路货场，改造为科技、媒体与创意企业的集聚枢纽，吸引了大量行业人才入驻。这些实践充分证明，知识园区模式能有效平衡工作与生活，为企业和员工带来双重价值，同时推动城市空间优化升级。

核心要素与特大城市实践

要实现工作生产力与生活生产力的协同提升，企业领导者需打破思维局限，将办公室视为整合工作、交通、服务与设施的综合环境，而非孤立的建筑。知识园区的核心优势在于融合工作、零售、娱乐等多元空间，依托便捷交通枢纽，降低通勤及日常安排的摩擦成本，让员工无需在工作与生活间反复奔波。东京火车站附近的高层建筑群便是生动范例：这些垂直塔楼功能布局合理，上层为酒店公寓、中层为休闲场所、下层为办公空间，大幅节省了员工通勤时间，提升了日常效率。

研究团队基于对全球13个特大城市39个商业区的分析，构建了知识园区指数，明确其四大核心要素：一是将日常生活的关键环节与工作重新整合，将办公室与住房、服务、文化设施（含餐饮、健身、育儿服务等）相结合，吸纳城市活力，让公共空间成为协作与休整的重要场所，进而提升面对面工作的社交活力；二是强化互动联结，通过拉近职业与生活的距离，催生非正式交流，凝聚企业文化、增强信任，激发协作意愿与创新想法；三是形成产业集群，依托行业邻近性提升知识共享效率，推动产业协同发展；四是依托交通枢纽，减少通勤摩擦，助力提升员工工作效率与生活满意度。

调查数据印证了知识园区的显著优势：在0-100分的标准化评分中，园区员工的工作生产力得分为63.4分，较传统市中心员工高出约12%；生活生产力得分为57.9分，高出约15%。管理者也反馈，园区员工更专注高效、活力充足。对比全球城市，东京六本木和涩谷区表现最为突出，远超纽约、伦敦等传统商业区。核心原因在于，东京数十年前便开始布局知识园区，开发商以15至30年的长期策略整合土地、打造综合社区，而西方城市仍聚焦于单一办公塔楼建设。

六本木曾以夜生活区闻名，森大厦公司将其改造为“城市生产力平台”。日本Persol Career公司入驻后，员工自愿到岗率上升75%，协作便捷度从61%提升至84%；高盛、苹果等企业也将日本总部设于此地，进一步强化了产业集聚效应。如今，东京丸之内、新宿等传统区域也在加速转型，逐步发展为多功能枢纽，延续知识园区的发展理念。

企业选址策略与发展路径

数十年来，企业总部选址一直由传统房地产指标主导，如每平方英尺成本、租赁条款等。但这种框架仅适用于总部作为员工办公场所的场景。如今，最重要的指标是“场所回报率”，即一个选址在促进协作、减少摩擦、强化企业文化方面的有效程度。知识园区框架为企业领导者提供了三个关键评估变量。

一是自然产生的非正式互动，这包括咖啡馆、餐厅、公共空间的数量与密度，以及街道活动的活跃度。人行道繁忙、周边有便捷会面场所的选址，能让协作无需刻意安排——这也是企业愿意在主要交通枢纽附近支付更高租金的原因。二是员工在该地点工作所损失或保留的时间与精力，包括通勤的距离、时间、不确定性，以及就餐、处理琐事、协调育儿等日常摩擦。最大限度减少这些负担，能让员工保持高效状态，而非疲惫不堪。三是周边产业与人才生态系统的完善程度，包括相关企业总部、供应商、初创企业、高校及科研机构的密度。强大的生态系统能在吸引、留住人才，以及促进协作方面形成优势叠加。

基于这些因素，企业可选择改造现有总部、新建总部，或携手打造适配自身发展的区域。知识园区的核心理念是“打造区域而非建筑”，孤立的办公建筑已成为劣势，吸引人才必须完善餐饮、健身等配套生态。摩根大通、谷歌等企业的新总部均注重生态融合，实现办公与城市生活的无缝衔接，印证了该模式的有效性。

知识园区模式并非大型城市专属，小城市也可借鉴。以底特律为例，丹·吉尔伯特将其公司从郊区迁回市中心，完善各类配套设施，带动城市复兴；通用汽车、福特等企业纷纷跟进，这证明困境中的市中心可通过整合公共空间与酒店设施，以创新中心为引擎，打造知识园区生态实现复苏。

住房负担是特大城市发展知识园区的重要制约因素。纽约、伦敦等城市的高昂房价，迫使员工迁往郊区，加剧通勤负担。东京曾面临类似问题，如今通过每年新建近15万套住房、加大高铁投资，有效提升了住房可负担性，使东京成为全球同类城市中更宜居的城市，为其他城市提供了可借鉴的经验。美国的情况则有所不同：其土地使用规则零散不一，基础设施投资分布不均，住房供应也受到诸多限制。虽然企业自身无法解决这些问题，但企业领导者可在现有制约范围内，做出更明智的选址决策。

场所质量决定区域兴衰，如今，知识园区已成为企业的重要竞争武器。选址不仅是选择一个地址，更是企业战略的重要组成部分，可为组织长期成功奠定坚实基础。

文章为社会科学报“思想工坊”融媒体原创出品，原载于社会科学报第2002期第7版，未经允许禁止转载，文中内容仅代表作者观点，不代表本报立场。

本期责编：程鑫云

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