北京
你有没有遇见过这种情况？购房时，开发商明确宣传的小区绿地、配套设施，以及书面标注的规划指标清晰明确，可收房时却发现一切都变了——原本的公共绿地被改成收费车位，容积率也擅自提高，追问之后才得知，规划部门早就批准了开发商的规划调整，别说听证，甚至没向购房者发出过任何通知。面对这种情况，只能自认倒霉吗？楹庭律所杜时超律师结合真实行政诉讼案件，给大家梳理清楚其中的法律规则。
一、商品房规划调整，听证程序不可省略
刘平律师明确说明，根据《中华人民共和国行政许可法》规定，行政机关作出可能影响利害关系人重大利益的行政许可决定前，应当告知利害关系人；若涉及公共利益的重大行政许可事项，或者法律法规规章要求听证的，还应当向社会公告，依法举行听证。
规划调整不只是规划部门和开发商的事，商品房项目竣工后调整规划，每一项指标的变动，都会直接影响业主的居住体验、房屋价值，属于直接影响利害关系人重大利益的行政行为，必须履行法定的听证、告知程序，绝不能跳过购房者擅自审批。
二、未听证、未通知，规划审批行为直接违法
本案中，规划部门最初已为该项目核定了明确的规划指标，而开发商在项目竣工后才提出规划调整申请。规划部门既未通知作为利害关系人的购房者，也未依法组织听证，便直接作出规划调整许可，导致房屋实际情况与购房时的承诺严重不符。
杜时超律师指出，这种操作本质上属于违法行政。购房者完成购房后，即成为规划调整的直接利害关系人，规划调整直接影响其合法权益，规划部门未履行听证、告知义务，属于严重违反法定程序，其作出的规划调整许可，自始不具有合法性。
三、违法审批，法院裁判明确支持购房者维权
购房者提起行政诉讼后，法院经审理，首先确认了规划部门未履行听证、告知义务的违法事实，随后明确指出，案涉规划调整审批行为不仅违反法定程序，更直接损害了购房者的合法权益。
最终，法院依据《行政许可法》相关规定，判决撤销规划部门作出的案涉规划调整许可，责令其重新作出合法的行政行为，且在重新审批过程中，必须充分保障购房者的知情权、参与权和陈述申辩权，切实维护购房者的合法权益。
律师提醒
对配置房产投资的企业朋友而言，规划变动带来的财产损失往往不小。遇到此类情况，无需默认吃哑巴亏，法律明确保护利害关系人的合法权益。只要行政机关的审批行为违反法定程序、损害自身利益，就可通过行政诉讼主张权利。同时建议大家购房时务必留存初始规划文件、宣传资料等证据，遇到争议及时咨询专业法律人士，高效推进维权，避免不必要的损失。
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