房价上涨15%，新盘火爆售罄，内地买家增多：香港楼市强势被看多

香港楼市全面复苏。吕颖雅/摄

今年前4个月，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量合计5800宗，创同期历史新高，占个人买家注册量约23.1%。

吕颖雅/发自广州

5月首个周末，香港楼市迎来4个新盘集中开售，其中红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等3个项目当日售罄，创下周末楼盘交易新高。

九龙红磡“首岸”是近期香港楼市最具代表性的热销项目，4月25日首轮发售218套单位，便录得约7600份认购申请，超额认购逾33倍。截至5月中旬，项目已完成多轮销售，整体去化率超过98%。

“香港楼市已明显进入复苏周期，楼价自2025年低位起已连续回升超过11个月，累计涨幅约15%，呈现初步‘V型反转’势头。”美联集团行政总裁（住宅）、美联中国行政总裁、香港置业行政总裁、美联工商铺行政总裁马泰阳表示。

据美联物业研究中心数据，截至5月18日，今年香港一手成交量录得10127宗，较去年前5个月7765宗涨幅达30.4%，亦高于2019年同期的9913宗，为自2013年一手房销售条例实施以来最快突破万宗的一年。机构预计，今年前5个月最终成交量或进一步攀升至10600宗。

自2024年楼市全面撤辣后，香港楼市历经近两年筑底调整与市场修复后，行业信心稳步回升，置业入市意愿持续高涨，内地购房者参与热情亦同步攀升。

标普全球发表报告称，预计香港房价在今年余下时间会再上升3%至5%，带动全年房价上升8%至10%。报告认为，未来两年香港住宅市场或进入温和复苏阶段，供求失衡情况未必如过往般明显，未来3至4年私人住宅新供应仍然充足。

一手房成交持续升温

一手房成交持续升温，是当前香港楼市最明显的特征。

新盘尤为火热。5月上旬一个周末，香港共有4个新盘同时开售，获得市场超额认可，更不乏“大手客”（一人认购两套或以上）入市案例。

以红磡“首岸”为例，中原地产录得有客户斥资约5800万元，一次性购入8套两房单位作长线收租用途。“红磡‘首岸’主打低总价两房产品，638万港元起即可购入九龙地铁旁单位，兼具交通便利与收租属性，因此对自住及投资型买家均具较强吸引力。”中原地产物业部总经理、资产配置总经理潘婉霞表示。

一位香港房产中介经纪人也表示，今年以来内地买家决策速度明显加快，从来香港看房到成交，平均周期大约一个月。

市场回暖时，市场定价权又逐步回归到企业方面。

上述香港房产中介经纪人表示，红磡“首岸”4月首轮开售时，面积最小单位价格638万港元起，低层单位普遍在700万港元以下。到第二轮销售时，中间楼层同类单位已较首轮上涨约20万港元，后续每一轮均有不同程度上调。

新盘销售炽热带动库存明显回落。美联物业研究中心数据显示，香港4月累计货尾量约17472套，创近3年次低水平，较2025年1月高位23121套减少5649套，跌幅超过24%。

中原地产最新数据亦显示，若按去年逾2万宗一手房成交规模计算，当前货尾量理论上可于一年内完成消化，反映出市场去库存速度明显加快。

内地买家活跃

香港楼市这一轮回暖中，内地买家持续活跃。

据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名（以买家姓名的英文拼音鉴别）作分析，今年前4个月，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量合计5800宗，创有纪录以来同期新高；占个人买家注册量约23.1%，较去年全年上升约0.5个百分点，占比已重返2024年全面“撤辣”后历史高位。

马泰阳表示，过去一年，人民币持续升值，不仅强化了内地买家的汇率优势，加快他们入市决策，也提升了内地买家的整体购买力，间接带动本地旅游、零售及酒店等行业复苏，形成一定程度的正向循环。

与此同时，政府近年积极推动人才引进政策逐步见效，各类专才、高才及内地学生持续来港，带动住房需求，也使租金水平维持高位运行。

近期加入购房大军的顾女士便是通过“高才计划”来港定居。她表示，“身边很多朋友，包括她自己在内，选择买房的原因很简单，就是香港租金太高了，每个月2万多港元，与其长期租房，不如直接供楼。”

这一“租转买”逻辑，正逐渐成为新移民群体中的普遍选择。

今年楼价或涨10%~15%

本轮驱动香港楼市回暖的因素来自多方面，首先是经济基本面修复，根据香港特区政府统计处数据，2026年第一季度，香港GDP同比增长5.9%，远超市场预期，创近5年最佳表现。出口、消费与旅游三大引擎同步发力，为整体经济注入较强动力，也为楼市提供了最坚实的基本面支撑。

其次，置换需求逐步释放。截至今年5月18日，三房及以上单位一手房成交量升幅显著，较去年同期大幅增长逾6成，反映换楼需求正在加速释放。

对于后市，市场普遍认为香港楼市将继续向好。

马泰阳认为，今年下半年，市场仍将受到多重因素支撑。首先，刚性需求持续释放，一手房市场热度带动二手房市场跟进，整体成交活跃度有望维持在较高水平。其次，库存持续下降，开发商策略已由去库存逐步转向稳价格，部分项目甚至出现试探性提价，价格端压力明显缓解。同时，租金持续走高带动“租转买”需求回升，加上人才流入形成的中长期置业需求，均为市场提供持续支撑。

第三，短线获利个案频繁，也在一定程度上稳固市场信心。据美联物业研究中心综合土地注册处数据显示，4月短线转售（持货年期1年或以下）个案中，近93%录得账面获利，创“撤辣”后新高。短线投资者普遍获利，不仅反映楼价稳步回升，也在情绪层面强化市场对后市的预期，形成一定正向循环。

“不过，目前楼价距离2021年高位仍有约18%差距，全面收复前期跌幅仍需时间。”马泰阳表示，若外围环境未出现明显转差，预计楼价升势仍可延续，全年楼价有望录得约10%~15%升幅。